이유
1. 사실 및 원처분 개요 청구인은 83.6.15 청구외 OOO으로부터 경기도 시흥군 군포읍 OOOO 대지 284.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 87.12.22 청구외 OOO에게 양도하고, 88.3.18 취득가액을 43,000,000원으로 하고, 양도가액을 47,200,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 91.12.3 쟁점토지의 실지거래가액 확인을 위하여 청구외 OOO 및 OOO에게 우편엽서에 의하여 실지거래가액을 조회하였으나 회신이 없었으며, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 쟁점토지의 매매계약서에 기재된 취득 및 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 보아 92.4.16 청구인에게 기준시가에 의하여 양도소득세 25,100,200원 및 동 방위세 5,112,560원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.6.15 심사청구를 거쳐 92.9.16 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은, 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지매매계약서를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 처분청이 단지 거래상대방에게 우편엽서에 의하여 실지거래가액을 조회한 결과 회신이 없다는 이유로 실지거래가액이 불분명하다고 본 것은 잘못이며, 또 우편엽서에 의한 실지거래가액 조회시(91.12.3) 거래상대방의 정확한 거주지로 조회한 것인지가 불분명하며 회신이 없는 경우 현지조사후 복명서를 작성하여 실지거래가액을 확인하여 양도자가 제시한 증빙가액 또는 기준시가로 결정하도록 규정되어 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도시의 거래내용을 확인하고 있는 거래상대방 OOO의 거래사실확인서에 매매대금에 관한 사항이 공란으로 되어 있어 실지매매금액이 47,200,000원인지가 불분명하고, 처분청에서 이 건 취득 및 양도시의 쟁점토지의 거래상대방인 청구외 OOO, OOO에게 거래사실확인용 우편조회를 한 바 회신이 없었으며, 청구인이 제출한 취득시 매매계약서상 취득가액은 국세청 기준시가 5,497,882원의 782.1%인 43,000,000원인데 양도시 매매계약서상 양도가액은 국세청 기준시가 61,406,373원의 76.8%인 47,200,000원에 불과한 점 등으로 볼 때 청구인이 제시한 실지거래가액은 신빙성이 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다. 나. 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항은 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다(82.12.31 신설)”고 규정하고 있고, 제45조 제1항은 “거주자의 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 있으며, 그 제1호는 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(82.12.31 개정)”이라고 규정하고 있다. 또 소득세법시행령 제170조 제4항은 “법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하고 있으며, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다. 다. 사실관계를 보면, 청구인이 제시한 쟁점토지 양도시의 매수인인 청구외 OOO의 실지거래가액 확인서에는 실지양도가액이 얼마인지의 기재가 없고, 처분청의 실지거래가액 우편조회에 대한 거래상대방의 회신이 없었음이 청구인 및 처분청이 제출한 관련증빙서류에 의하여 확인되고 있다. 또, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의한 실지거래가액을 기준시가와 비교하면 취득가액은 기준시가의 782.1%인데 반하여 양도가액은 기준시가의 76.8%에 불과한 것으로 확인되고 있는 바, 청구인이 제시한 매매계약서상의 취득 및 양도가액은 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 이 건은 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.