이유
1. 원처분 개요 청구인이 서울 O랑구 OO동 OOOOOO 소재 대지 440㎡ 및 위 지상건물 676.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.9.20 청구외 OOO으로 부터 취득하여 92.5.7 청구외 OOO 및 OOO에게 양도하고 92.6.1 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 양도차익을 기준으로 자산양도차익예정신고와 함께 그 납부세액 344,245,610원을 자진납부한 데 대하여 처분청은 국세청장이 정한 일정규모 이상에 해당하는 쟁점부동산의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 것에 대하여 허위 계약서를 작성한 경우 등에 해당되는 것으로 보아 그 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 실지양도가액에 의한 환산가액으로 하여 93.7.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 204,797,890원을 추가결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.2 심사청구를 거쳐 93.12.17 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 88.9.20 취득하여 청구인의 사업과 관련된 오토바이부품 창고와 임대사업용으로 사용하던 O 청구인이 91.4.25 개업한 경기도 OO군 OO읍 O리 OOOOO 소재 OO혼다 OO특약점의 사업부진(92.12.21 폐업에 이르게 됨)에 따른 자금난으로 OOO 등 2인에게 양도하였는 바, 처분청은 위 OOO 등에 대한 자금출처 및 증여세 조사과정에서 쟁점부동산의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 실지매매가액과 다르게 작성되었음을 이유로 하여, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 그 기준시가에 의하여 계산한 양도소득금액 694,991,882원을 기준으로 양도소득세 344,245,610원을 92.6.1 처분청에 자진신고·납부하였음에도 불구하고 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 추가고지한 처분은 부당하며, 청구인이 사실과 다른 검인계약서를 작성하게 된 이유는 쟁점부동산의 양도가액이 공시지가의 120%를 초과할 경우에는 계약서 검인이 불가능하다는 매수인의 요구에 의하여 백지 검인계약서에 청구인이 날인하여 매수인에게 검인계약서 작성 및 그 신고를 위임함에 따른 것으로서 조세포탈이나 실지거래가액을 허위로 조작할 목적으로 작성된 것이 아니며, 앞에서 언급한 바와 같이 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 신고한 것으로서 쟁점부동산의 양도는 투기거래와는 전혀 상관없음에도 불구하고 처분청이 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 것을 이유로 실지거래가액으로 과세하는 것은 현실적인 여건으로 볼 때 기준시가에 의한 양도소득세의 과세를 부정하는 것으로서 소득세법의 입법취지에도 어긋날 뿐만 아니라 과세형평에도 어긋난다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 국세청장이 정한 일정규모 이상인 쟁점부동산을 청구인이 양도함에 있어서 실지거래가액대로 검인계약서를 작성하여 신고하였어야 함에도 불구하고 백지 검인계약서에 청구인이 날인하여 매수인 등에게 제출한 행위는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의한 허위계약서를 작성한 경우로 보여지며, 당초 거래예정금액 11억7천만원과 청구인의 실지양도가액 15억1천만원은 서로 상이하여 국토이용관리법을 위반한 것으로서 이는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서 규정한 바와 같이 관계법령을 위반하여 양도한 경우에 해당된다고 할 것이며, 청구인이 쟁점부동산을 자금난에 따른 불가피한 개인적인 사정등으로 양도하였다는 사실만으로는 쟁점부동산의 양도가 투기거래에 해당되지 않는다고 주장하기는 어려운 것으로 보여지므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 허위계약서 작성에 따른 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 것에는 달리 잘못이 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성된 데 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 심리 및 판단 (1) 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다 라고 규정하면서 같은호 (마)목에서는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 를 들고 있고, 토지 등의 거래계약신고에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등을 시장·군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정하고 있다. (2) 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 특정한 거래에 한정하여 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과O한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 검인계약서상의 매매가액이 실지매매가액과 다르다는 이유만으로 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서231, 91.5.28 합동회의 같은 뜻임). (3) 쟁점부동산의 양도가 투기성이 없는 경우에 해당하는지의 여부를 그 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 보면, 청구인은 쟁점부동산을 88.9.20 취득하여 92.5.7 양도하였음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 그 취득이후 양도시까지 지하 1층과 지상 2층의 일부는 청구인이 84.10.10 개업하여 경영하고 있는 서울 O구 OO동 OOOOOO 소재 OO부속(도소매·오토바이부품)의 상품(오토바이부품) 보관용 창고로 사용하고 나머지는 부동산임대용으로 사용하였음이 청구인의 도소매업에 관한 사업자등록증 및 부동산임대업에 관한 사업자등록증과 청구외 OOO 등 3인의 사실확인서 등에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 쟁점부동산을, 청구인이 91.4.25 개업하여 경영하였던 경기도 OO군 OO읍 O리 OOOOO 소재 OO혼다 OO특약점의 사업부진에 따른 자금난으로 부득이 양도한 것으로 주장하고 있는데, 위 OO혼다 OO특약점에 대한 폐업사실확인원에 의하면 92.12.21 폐업한 것으로 확인되는 바, 쟁점부동산의 양도시기를 전후하여 위 OO혼다 OO특약점의 사업부진에 따른 자금난의 심화 등으로 인하여 92.12.21 위 OO혼다 OO특약점이 폐업된 것으로 미루어 볼 때, 청구인의 쟁점부동산의 양도는 자금난 등에 따른 것으로서 이를 투기거래로 보는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 그리고 국토이용관리법의 규정에 의한 토지 등의 거래계약신고에 있어서 동법규정에 의한 기준가액을 초과하는 실지거래가액을 그대로 신고할 경우 “검인” 등이 용이하지 아니함에 따라 그 거래가액을 낮추어 검인계약서를 작성·신고하는 사례가 적지 아니한 실정을 감안할 때, 이 건 쟁점부동산의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르게 작성되었다고 하여 이를 조세포탈이나 부동산투기 등을 위하여 허위계약서를 작성한 경우로 보는 것은 타당하지 아니한 것으로 보인다. (4) 이와같은 사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 쟁점부동산의 거래는 투기성이 없는 거래로 보는 것이 타당한 것으로서 그 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 사실과 다르다는 이유만으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 타당하지 아니하다고 할 것이며, 그 양도차익을 계산함에 있어서 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정한 처분은 부당한 처분이라고 할 것이므로 이 건 양도소득세를 과세함에 있어서 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.