이유
1. 원처분 개요
청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대 274.3㎡를 88.8.8 청구외 OO으로부터 취득하고 당해 토지상에 청구인의 형 청구외 OOO에게 도급을 주어 지하1층 지상3층의 근린생활시설 및 주택용 건물 523.62㎡를 89.5.18 신축(위 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)한 후 94.2.17 청구외 OOO에게 양도하였다.
청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 토지의 취득가액은 실지취득가액, 건물취득가액은 건축비용으로, 양도가액은 토지, 건물 일괄양도가액 650,000,000원을 기준시가로 안분계산한 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산, 자산양도차익 예정신고를 하였다.
서울지방국세청장은 이 건 양도에 대하여 조사를 실시한 결과 토지의 취득가액은 인정되나 양도가액의 경우 토지, 건물의 일괄양도가액이 859,500,000원인 사실이 확인된다 하여 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 각각의 양도가액을 안분계산하고(토지 771,657,616원, 건물 87,842,384원) 건물 취득가액은 양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가로 환산한 가액으로 하여 조사결과를 처분청에 통지하였으며, 처분청은 이에 근거하여 94.12.16 청구인에게 1994년도분 양도소득세 242,290,890원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 95.2.13 심사청구를 거쳐 95.5.9 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
(1) 처분청은 쟁점부동산의 양수자 청구외 OOO의 모(母) 청구외 OOO의 계좌에서 93.12.29 인출된 84,790,000원중 80,000,000원과 94.2.15 인출된 129,500,000원이 쟁점부동산의 양도대금이라고 보았으나 동 금액은 청구외 OOO이 청구인의 형인 청구외 OOO에게 대여한 금액으로 양도대금이 아닌데도 불구하고 동 금액을 가산한 금액을 양도가액으로 보고 과세함은 부당하며,
(2) 쟁점부동산중 건물은 그 신축에 따른 도급계약서, 거래사실확인서 및 평당 건축비가 180만원 내지 200만원이 소요되는 점을 감안하면 청구인이 신고한 취득가액 315,000,000원이 사실인데도 이를 57,504,030원으로 산정하여 과세함은 부당하다.
나. 국세청장 의견
(1) 이 건 부동산투기혐의 조사시 금융거래조사내용에 의하면 양수자의 모 청구외 OOO의 OO투자신탁 계좌에서 인출된 8천만원의 수표중 일부에 청구인의 형인 청구외 OOO이 이서하였으며, OO은행에서 인출된 129,500,000도 청구외 OOO의 계좌에 입금된 사실이 확인되는데 반하여 청구인은 동 금액을 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 대여한 것이라고 주장OO 청구외 OOO은 쟁점부동산의 매매계약 및 대금정산에 참여하였으며, 양자간에 특수관계도 없는데 무담보, 무보증으로 자금을 대여하였다 함은 신뢰할 수 없으므로 동 금액은 양도대금에 해당되며,
(2) 건물 취득가액의 경우 청구인이 제시한 도급계약서는 청구인과 청구외 OOO간에 체결된 도급계약서로서 이를 진실된 것으로 인정하기 어렵고 공사비지급내역 등의 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 실제취득가액으로 인정할 수 없으므로 환산가액에 의하여 과세한데는 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
이 건 심판청구는 쟁점부동산의 양도가액으로 청구인이 신고한 가액과 처분청의 결정가액의 차액 209,500,000이 양도대금인지 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 한 금전대여인지 여부(쟁점1)와 쟁점부동산중 건물의 실지취득가액이 확인되는지(쟁점2)에 다툼이 있다.
가. 쟁점1에 대하여 살펴본다.
소득세법 제23조
제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지, 건물의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 ‘대통령령이 정하는 경우’에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, ‘대통령령이 정하는 경우’에 대하여 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정, 대통령령 제14083호)에서 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 하는 경우로 규정하고 있다.
처분청이 서울지방국세청장의 금융거래조사에 근거하여 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 아래와 같이 양도대금을 지급받은 것으로 간주하여 그 양도가액을 859,500,000원으로 본데 대하여
93.12.29
80,000,000원
94. 2.14
50,000,000원
94. 2.15
316,000,000원
"
162,000,000원
"
40,500,000원
"
129,500,000원
임대보증금승계
81,000,000원
계
859,500,000원
청구인은 93.12.29 지급한 80,000,000원과 94.2.15 지급한 129,500,000원은 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 대여한 금전이지 쟁점부동산의 양도대금은 아니라고 주장하고 있으나
첫째, 93.12.29 지급한 80,000,000원의 경우 서울지방국세청장의 금융조사결과에 의하면 OO투자신탁 OOO지점에 개설된 청구외 OOO의 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에서 4천만원권 수표 1매, 2천만원권 1매, 1천만원권 2매로 인출되었으며, 당해 수표는 청구외 OOO이 4천만원권과 1천만원권 1매에 이서하였고, 2천만원권 1매는 청구외 OOO가, 1천만원권 1매는 청구외 OOO가 이서한 사실이 확인되는 바, 서울지방국세청장의 조사시 청구외 OOO은 청구외 OOO, OOO를 전혀 알지 못한다는 사실을 확인하고 있고 청구외 OOO, OOO는 자신들이 이서한 수표를 청구외 OOO으로부터 교부받은 사실이 있음을 인정하고 있으며,
둘째, 94.2.15 지급한 129,500,000원은 청구외 OOO이 OO은행 OOO지점에 개설한 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 출금되어 청구외 OOO의 OO은행 OOOO지점 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOO)에 무통장입금되었으며,
셋째, 청구외 OOO은 청구인의 형이고 쟁점부동산의 건물 신축시 이를 도급받아 시공한 사실이 있으며 청구외 OOO에게 양도시에도 동 매매에 관여한 사실이 있음을 청구외 OOO의 확인서에 의하여 알 수 있으며,
넷째, 청구인 및 청구외 OOO과 청구외 OOO 및 OOO은 쟁점부동산매매 이외에는 달리 서로 알고지낸 사이가 아니고 청구외 OOO은 쟁점부동산의 매매시에도 청구외 OOO이 계약을 체결하고자 하였으나 그를 신뢰하지 못하여 소유자인 청구인의 참여를 요구하였음에도 불구하고 담보나 보증없이 209,500,000원을 대여하였다는 것은 사회통념에 비추어 볼 때 인정하기 어려운 점 등을 종합하여 보면,
위 209,500,000원은 청구외 OOO이 모(母) 청구외 OOO으로부터 증여받아(국심 95서1134, 95.11.14 참조) 지급한 쟁점부동산의 양도대금이지 금전소비대차에 해당된다고 볼 것은 아니라 할 것이다.
그렇다면 쟁점부동산의 양도가액은 859,500,000원이라 할 것이므로 처분청이 이 금액에 의하여 양도소득세를 부과한데는 잘못이 없다고 판단된다.
나. 쟁점2에 대하여 살펴본다.
소득세법 제45조
제1항 제1호 가목에서 제23조 제4항 제1호·제2호 및 제5호의 자산의 경우 당해 자산의 취득당시의 기준시가를 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 한다고 규정하고 있으며,
같은법시행령 제94조
제1항에서 “취득에 소요된 실지거래가액”은 제86조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 등을 말하는 것으로 규정하고 있으며,
같은법시행령 제86조
제1항 제2호에서 자기가 건설·제작 등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·설치비·등록세·취득세 기타 부대비용의 합계액을 취득원가로 한다고 규정하고 있다.
청구인은 처분청이 쟁점부동산중 건물의 취득가액을 57,504,030원, 양도가액을 87,842,384원으로 본데 대하여, 건물취득가액이 신축공사비인 도급금액 315,000,000원임을 주장하면서 공사도급계약서와 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 도급금액의 지급사실이나 건축에 관한 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐아니라, 도급계약서상의 수급인 청구외 OOO은 청구인의 형이고 쟁점부동산의 양도에 관여한 사실 등으로 보아 그 도급계약서 및 확인서에 기재된 도급금액이 진실된 것이라고 인정하기 어렵다고 판단되므로 쟁점부동산의 건물취득가액이 315,000,000원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.
한편, 처분청의 과세내용을 보면, 처분청은 쟁점부동산중 건물의 양도가액(실지거래가액)을 토지·건물 일괄양도가액을 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분계산해서 산정하고, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산하였으나,
소득세법 시행령 제170조
제2항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 각각 구분기장하되 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산하도록 규정하고 같은 법 시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 취득가액 또는 양도가액 중 어느 OO를 실지거래가액에 의하는 경우 다른 OO도 실지거래가액에 의하고 기준시가에 의하는 경우에는 다른 OO도 기준시가에 의하되, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산이나 제4항 제2호의 경우는 어느 OO의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 확인된 것은 실지거래가액에 의하고 다른 OO는 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 환산가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있는 바, 처분청은 쟁점부동산중 건물이 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산이나 제4항 제2호의 경우에 해당되는 사실을 입증하지 못하고 있으므로 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 계산하여야 할 것임에도 불구하고 안분계산한 건물의 실지양도가액에 의하여 취득가액을 환산하였으므로 위
소득세법 시행령 제170조
제1항에 위배된다 할 것이나, 기준시가에 의하는 경우 건물의 기준시가는 취득시 61,322,620원이고 양도시 93,675,610원이어서 양도차익이 32,352,990원이므로 당초 결정한 환산가액(30,338,354원)의 경우 보다 크기 때문에
국세기본법 제79조
에 규정한 불이익변경금지원칙에 의하여 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.
다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.