이유
1. 사실

청구인과 청구외 OOO은 충남 OO시 OO동 OOOOOO등 5필지 답1,085평(이하 “이 건 토지”라 한다)을 88.1.6 (소유권 이전등기일) 청구외 OOO로부터 2억원에 취득한 후 청구외 OOO 소유의 동소 OOOOOO 소재 답 249평방미터와 청구인과 위 OOO 공유의 동소 OOOOOO 소재 답251평방미터를 교환하여 OOO의 토지로 만든 후 이를 주택신축이 가능하도록 11필지의 토지로 분할 한 후 이중 OOOOOO, OO, OO, OO, OO, OO등 6필지의 답 합계 1,335평방미터(이하 “이 건 양도자산”이라 한다)를 88.5.26 부터 8.1 에 걸쳐 청구외 OOO등 6인에게 양도한 사실이 있고, 청구인은 같은달 양도소득세 17,675,420원 및 동방위세 3,535,080원을 예정신고 납부한 사실이 있는 바,

처분청은 청구인의 이러한 부동산거래를 투기거래로 인정하여 이 건 양도자산의 2분의 1지분의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 88.9.19 청구인에게 양도소득세 11,617,950원 및 동방위세 2,323,590원 을 과세한 사실이 있다.

2. 청구인 주장

청구인은 청구외 OOO과 함께 공동으로 OO시 OO동 OOOOOO등 5필지 답 1,085평을 농사를 목적으로 매입하였던 것이나, 이 건 농지구입후 인접토지소유자가 건축할 목적으로 농수로를 매립함에 따라 논농사를 계속 하기에 불편하여 부득이 이 건 농지를 분할하여 그 중 1,335평방미터(2분의 1이 청구인 소유지분)를 양도하였으며 동 농지 양도대금으로 또다른 농지인 보령군 청소면 OO리 OOOOO 소재 전 2,317평방미터등 16필지의 농지등 22,183평방미터를 취득하여 현재 농사를 경작하고 있으므로 이 건 농지의 양도는

소득세법 제5조

제6호 (차)목에서 비과세양도소득으로 규정하고 있는 “농지의 대토로 인하여 발생하는 소득”으로 보아야 하며, 따라서 청구인이 이 건 농지의 양도에 대해 잘못 자진신고 납부한 양도소득세를 환급하여야 하며, 88.9.19 청구인에게 과세한 양도소득세는 취소하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인이 이 건 농지를 취득한 경위를 보면, 당초 OO시 OO동 OOOOOO 소재 답등 5필지 농지 1,085평을 청구인 단독이 아닌 청구외 OOO과 2인 공동으로 취득하였으며 그 취득가액을 보면, 다른 농지의 평당가액 10,000 - 20,000원보다도 10배이상 높은 184,000원에 취득한 사실이 처분청의 조사내용에 의해 나타나고 있는 바, 취득당시 이 건 농지 소재지는 건물신축이 가능한 도시계획지역내의 토지이었던 점을 감안하면 청구인등의 농지취득동기는 농사목적이었다고는 도저히 보기 어렵고, 또 청구인등 2인은 이 건 농지를 분할하여 6필지를 양도(평당 625,000원 정도)하였음이 나타나고 있어 농지의 양도라기 보다는 사실상의 대지를 양도한 것이라고 봄이 타당하다고 하겠다.

그러하다면 설령 청구인이 지목이 답으로 되어 있는 이 건 부동산을 양도하고, 그 양도대금으로 다른 곳의 농지를 취득하였다고 하더라도 “자경농민의 경작상의 필요에 의하여 기존의 농지”를 양도한 것으로 볼 수 없는 이 경우는 부동산 투기를 목적으로 도시계획구역내의 토지를 취득하였다가 1년내에 분할하여 양도한 경우로서 그 부동산의 양도소득에 대하여는 비과세결정하기는 어렵다고 판단되므로 “농지의 대토로 인하여 발생되는 소득”이라는 청구인의 주장은 이를 받아들이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점

가) 자산양도차익예정신고 납부세액의 환급청구가 적법한 심판청구의 대상이 되는지 여부와

나) 이 건 부동산 거래가 투기거래인지 또는 농지의 대토로서 비과세되는 거래인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점가)에 대하여:

청구인은 이 건 양도자산중 OO시 OO동 OOOOOO, OO, OO등 3필지중 청구인 소유지분에 대한 양도소득세를 청구인이 예정신고납부한 사실이 있고 당해 양도자산이 농지의 대토에 해당하여 양도소득세가 비과세되므로 예정신고 납부한 세액을 환급하여야 한다고 주장하나,

국세기본법 제55조

(불복) 제1항의 규정에 의하면, 위법 또는 부당한 처분을 받음으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한자가 심판청구를 할 수 있는 것인 바,

이 건의 경우 청구인이 세액을 자진납부한 사실만 있을뿐 처분청의 위법부 당한 처분이 없으므로 이 부분 심판청구는 부적법한 청구라 하겠다.

쟁점나)에 대하여:

먼저, 양도소득세 비과세에 대한 관련규정을 보면,

소득세법 제5조

(비과세소득) 제6호 (차)목에서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하여 그 요건을 시행령으로 위임하고

동법 시행령 제14조

(환지의 정의) 제7항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득한 때와 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이 상인 때등의 2가지 요건을 규정하고 있는 바,

청구인이 이 건 토지를 양도한 후 88.8.10 충남 보령군 청소면 OO리 OOOOO 소재 전 2,317평방미터등 16필지의 농지등 22,183평방미터를 취득한 사실을 인정할 수 있어, 앞에서 본 법령규정과 같이 1년내에 다른 농지를 취득해야 하고, 양도한 농지의 면적이상을 취득해야 하는 2가지 요건은 충족되었다고 할 수 있으나, 위 2가지 요건의 충족 이전에 전제되는 “경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지”에 해당하는 지가 그 쟁점이 되는바,

청구인이 양도한 이 건 토지의 취득 및 양도의 과정을 살펴보면,

첫째, 청구인이 이 건 토지를 단독으로 취득하지 아니하고 청구외 OOO과 함께 공유로 취득한 점,

둘째, 청구인이 당초 평당 20,000원정도의 절대농지를 취득하지 아니하고 절대농지의 약10배의 가액인 평당 184,000원에 상당하는 이 건 도시계획구역내의 농지를 위 OOO과 함께 2억원을 주고 취득한 점,

세째, 청구인이 이 건 토지를 취득한 직후에 청구외 OOO소유의 OO시 OO동 OOOOOO 소재 답 249평방미터와 청구인등 2인 공유의 같은곳 OOOOOO 답 251평방미터를 교환하여 OOO의 택지로 만든 후 이를 11필지로 분할하여 이중 6필지를 청구외 OOO등 6인에게 평당 약 625,000원에 분할 양도한 점,

네째, 청구인이 이 건 토지를 88.1.6 취득한 후 불과 4개월내지 7개월만에 양도함으로써 사실상 농지로 경작을 할 수 없었던 점등 위와 같은 여러가지 사실로 미루어 볼 때, 청구인이 주택신축이 가능한 도시계획구역(주거지역)내의 농지를 고가로 취득한 직후 이를 여러필지의 택지로 만들어 사실상 대지의 가격으로 양도한 것으로서, 이는 순수한 경작상의 필요에 의한 농지의 취득 및 양도라기 보다는 부동산 투기에 의한 양도차익을 얻기 위한데 그 목적이 있다 하겠으므로 이는 투기거래로 인정된다 하겠다.

따라서 이 건 토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

6. 결론

이 건 심판청구는 이를 심리한 결과 그 청구가 부적법한 청구이거나 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.