이유
1. 원처분개요

가. 청구외 OOO과 동 OOO이 소유하고 있던 서울특별시 성동구 OO동OO OOO외 5필지와 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 1988.8.3 청구외 OOO에 의해서 임의경매개시결정(서울지방법원 동부지원 88타경 21958)이 된 부동산이다.

청구인은 1989.3.6자에 쟁점부동산의 소유권자가 아닌 상태에서 청구외 OOO과 동 OOO에게 쟁점부동산을 양도하기로 계약(매매계약서상 잔금청산일은 1989.6.21임)을 하고서 계약금(20,000,000원)과 중도금의 일부를 수령하였는데, 쟁점부동산이 1989.4.6 청구외 OOO에게 금액 290,300,000원으로 경락되어 1989.8.17자에 위 OOO에게로 소유권이전등기가 경료되었다가 1989.8.31자로 위 OOO과 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 소유권이전등기가 경료되었다.

나. 처분청은 청구인이 위 OOO를 내세워 쟁점부동산을 경락받도록 한 후 OOO가 직접 매수인에게 양도하는 형식을 취하였지만 실질적으로는 청구인이 매수자에게 양도하였고, 청구인은 소유권이전등기를 경료한 적이 없어 미등기전매에 해당한다고 보아 취득일은 경락일인 1989.4.6을, 취득금액은 261,270,000원으로 하고 양도일은 당초 청구인이 매수자와 계약(1989.3.6 계약)한 매매계약서상 잔금청산일인 1989.6.21로, 양도금액은 470,000,000원으로 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하고 1995.5.8 청구인에게 1989년도분 양도소득세 187,857,000원 및 동 방위세 37,571,400원을 과세하였다.(처분청은 1995.7.27 실지 취득가액을 잘못 적용하였다 하여 직권으로 취득가액을 290,300,000원으로 적용하여 1989년도분 양도소득세 161,730,000원 및 동 방위세 26,955,000원으로 감액 경정하였다)

다. 청구인은 이에 불복하여 1995.7.6 심사청구를 거쳐 1995.10.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 1988.12.16 쟁점부동산을 원소유자인 OOO과 OOO으로부터 매입하여 매수인에게 양도하려 하였으나 쟁점부동산이 경매가 개시되어 매매계약 해지와 함께 매입대금으로 이미 지급한 계약금 및 중도금 55,000,000원의 반환을 요구하였으나 반환을 받지 못하던중 경락되어 경락자인 OOO에게 본인이 당초 양도하기로 한 조건대로 매수인에게 양도하기로 간청한 결과 관철되어 청구인이 계약금, 중도금만 손해본채 경락자인 OOO와 매수인간에 매매계약이 이루어 진 것으로 청구인에게는 양도차익은 커녕 손해만 보았음이 OOO의 진술서 및 매수자인 OOO도 이를 확인하고 있는 데도 처분청이 OOO의 명의를 빌려 쟁점부동산을 경락받아 미등기전매로 양도하였다고 봄은 부당한 처분이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 원소유자 OOO·OOO의 대리인 역할을 하였다고 주장하나 청구인이 매도대금을 직접 수령하고 등기이전에 관한 법률행위를 직접한 사실과 OOO는 경락대금 및 이전비용을 지급함에 있어, 청구인이 매수인으로부터 받은 매도대금으로 납입한 사실을 볼 때 청구인이 대리인의 자격으로 한 행위로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 매도대금 470,000,000원과 경락대금 290,300,000원의 차액을 청구인이 취하지 아니하고 위 OOO·OOO 혹은 OOO에게 지급하였다는 입증이 없는 반면, 청구인이 매도대금을 수령한 사실이 확인되고, 청구인 명의로 등기된 사실이 없으므로 미등기전매로 보아 과세함은 타당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 청구인이 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)

소득세법 제23조

제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 당해년도에 발생하는 소득을 양도소득으로 한다고 규정하면서, 제2항 본문에서 「양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제20조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다」고 규정하고 있고,

같은법 제70조

(세율) 제3항 본문에서 「거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다」고 규정하면서, 제3호에서 「제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 2년미만인 것(1988.12.26 개정) 양도소득과세표준의 100분의 60」을 규정하고, 제4호에서 「미등기 양도자산(1988.12.26 개정) 양도소득과세표준의 100분의 75」를 규정하고 있고, 제6항에서 「제3항 제2호 및 제3호의 보유기간은 당해자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 다만, 상속받은 자산에 대한 보유기간의 계산은 피상속인이 당해자산을 취득한 날로부터 기산한다(1988.12.26 개정)」고 규정하면서, 제7항에서 「제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다(1988.12.26 개정)」고 규정하고 있다.

또한

소득세법 제27조

(양도 또는 취득의 시기)에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하면서,

같은법시행령 제53조

제1항 본문에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하고, 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

(2)

국세기본법 제14조

(실질과세) 제1항에서 「과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다」고 규정하면서, 제2항에서 「세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다」고 규정하고 있고,

소득세법 제7조

(실질과세) 제1항에서 「소득의 귀속이 명목뿐이고 실질상 그 소득을 얻은 자가 따로 있는 경우에는

국세기본법 제14조

제1항에 의하여 사실상 부과한다」고 규정하면서, 제2항에서 「이 법중 소득에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고

국세기본법 제14조

제2항에 의하여 실질내용에 따라 이를 적용한다」고 규정하고 있다.

(3) 한편,

민법 제569조

(타인의 권리의 매매)에서 「매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 쟁점부동산 관련 등기부등본상 내용을 살펴보면 당초 OOO과 OOO의 소유였던 쟁점부동산은 1988.8.3 청구외 OOO에 의해서 임의경매신청된 부동산으로서 1989.4.6 OOO에게 경락되었음이 확인되며, 1989.5.25 청구인이 쟁점부동산에 가처분등기를 경료하였다가 1989.8.17 위 법원경락을 원인으로 하여 OOO에게 소유권이전등기가 경료되었으며, 1989.8.22자로 청구인이 위 가처분등기를 말소하여 1989.8.31자에 매수인에게로 소유권이전등기가 경료되었음이 확인된다.

(2) 한편 청구인은 쟁점부동산의 소유권자가 아닌 시점인 1989.3.6 쟁점부동산을 매수인에게 양도하기로 계약하여 계약일에 계약금 20,000,000원을 수령하고 1989.3.21에 중도금 80,000,000원을 수령하였음이 확인되며, 매수인은 1989.4.3과 1989.6.22자로 청구인에게 매매계약서 내용대로 계약을 이행하라는 관련 제1차·제2차 내용증명을 송부하였으며, 1989.8.14 OOO 입회하에 경락잔금 261,270,000원을 매수인이 청구인에게 지급하였음과 1988.8.26 청구인에게 제3차로 계약이행을 촉구하는 내용증명을 송부하였음이 확인된다.

라. 판단

(1) 위의 사실을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산이 경매물건임을 알 수 있는 상태라는 것이 확인되고, 쟁점부동산의 소유권자도 아니면서 1989.3.6 매수인에게 쟁점부동산을 양도하기로 계약을 한 것은 전시한

민법 제569조

에서 규정하고 있는 타인의 권리를 매매한 것에 해당한다 할 것이다.

따라서 청구인이 매수인과의 계약이행을 위해서는 쟁점부동산을 취득하여야 하는 바, 청구인이 아닌 OOO가 법원경락을 받아 소유권이전등기를 경료하였다가 매수인에게 소유권이전등기를 경료한 것으로 등기부등본상 기재되어 있다. 그러나 청구인이 쟁점부동산 경락후 OOO에게로 소유권이전등기가 경료되기 전인 1989.5.25 가처분등기를 하였다가 매수인에게로 소유권이전등기를 경료하기 전인 1989.8.22 위 가처분등기를 말소한 점과 매수인이 청구인에게 보낸 내용증명 및 매수인이 OOO의 입회하에 경락잔금을 청구인에게 지급한 점등에서 미루어 볼 때 실질적으로는 청구인이 당초 매수인과의 계약이행을 위하여 위 OOO를 내세워 쟁점부동산을 경락받았다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 사실이 그러하다면, 쟁점부동산은 청구인이 OOO에게 명의신탁하여 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였다가 매수인에게로 소유권이전등기를 경료한 것이 되는 바, 명의신탁에 의하여 소유권이전등기를 경료하였다가 매도한 것은 전시한

소득세법 제70조

제3항 제4호, 제7항 소정의 중과세율 적용의 대상인 미등기 양도자산에 해당하지 아니한다(대법원 86누914, 1987.3.24 같은 뜻임)할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 미등기전매로 보아 세율을 중과세율인 75%를 적용한 것은 잘못이라고 판단된다.

(3) 그러나 청구인은 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나 실질적으로는 쟁점부동산을 양도하여 발생시킨 양도소득의 귀속자로서 전시한 실질과세의 원칙에 따라 취득일은 경매대금의 완납일이 불분명하므로

소득세법 시행령 제53조

제1항 제1호에 의거 OOO 명의의 소유권이전등기접수일인 1989.8.17로 하고, 양도일은 매수인의 잔금청산일 또한 불분명하고 당초 매매계약서상의 잔금청산일로부터 매수인의 소유권이전등기 접수일까지의 기간이 1개월을 초과하므로 매수인의 소유권이전등기접수일인 1989.8.31로 하여 보유기간 2년미만의 자산으로서 실지거래가액에 의한 당해 양도소득세 과세표준의 60%의 세율을 적용하여 과세함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.