이유
1. 사실 및 처분개요

청구인은 충청북도 청주시 상당구 OO동 OOO 소재 답 1,798㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 1990.3.29 취득하여 1992.7.9 청구외 OOO에게 양도한 후, 1993.6.26 그 취득 및 양도가액이 20,000,000원 및 25,172,000원으로 기재된 검인계약서를 실지거래가액에 대한 증빙으로 제출하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액의 진위를 확인하기 위하여 청구인의 거래상대방 청구외 OOO과 OOO에게 청구인과의 거래가액을 조회하였고, 이에 대하여 청구외 OOO은 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 받은 가액이 정확히 기억나지는 아니하지만 3,000만원～3,500만원 사이인 것 같다고 회신하였으며, 청구외 OOO의 경우 회신을 하지 않았으나 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 34,521,600원으로서 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액 25,172,000원을 초과하자, 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액에 신빙성이 없다 하여 쟁점토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가 (취득가액 : 8,990,000원, 양도가액 : 34,521,600원)에 의하여 계산한 후 1996.1.6 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 10,763,050원을 결정고지하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 1996.1.22 이의신청, 1996.4.17 심사청구를 거쳐 1996.7.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

대통령령 제14860호로 1995.12.30 개정된

소득세법시행령 제166조

제4항의 규정에 의하면, 자산의 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고한 경우 그 양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 되어 있고, 동 규정은 그 부칙 제8조에 의하여 1996.1.1 이후 결정분부터 적용하는 것인 바, 비록 청구인이 당초 처분청에 신고한 실지거래가액이 진정한 것은 아니라 하더라도 당초 실지거래가액에 의하여 신고하였고, 또한 처분청의 이 건 양도소득세 결정일이 1996.1.6이므로, 이 건의 경우 처분청은 위 개정 소득세법시행령 및 동 부칙에 의하여 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도당시의 진정한 실지거래가액을 적극적으로 조사·확인하여 그 확인된 실지거래가액으로 과세하여야 함에도 처분청이 사실과 다르게 확인하여 준 청구인의 거래상대방으로부터 그 실지거래가액이 당초의 신고가액과 다르다는 확인을 받고 이에 기초하여 당초 신고한 청구인의 신고가액이 신빙성이 없다는 이유로 그 양도차익을 기준시가로 계산한 후 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다. 한편, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 60,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 65,000,000원에 양도하였고, 동 가액이 쟁점토지의 진정거래가액이므로 이 건의 경우 동 가액을 실지거래가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 결정함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 관련 소득세법시행령이 개정되었으므로 실지거래가액을 조사하여 결정하여야 한다는 주장이나, 살피건대 청구인이 제출한 증빙서류중 취득당시의 실지거래가액에 대하여 쟁점토지의 전소유자 청구외 OOO이 이를 부인하고 있고, 그 양도가액도 기준시가의 72.9%에 불과하여 실지거래가액으로 인정되지 아니하며, 달리 쟁점토지의 실지거래가액이 입증되지도 아니하는 바, 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은, 자산의 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액의 증빙서류를 제시하여 양도소득세를 신고한 경우에 대하여 과세관청이 1996.1.1 이후 양도소득세를 결정하면서 그 신고가액이 진정거래가액이 아니라는 이유로 기준시가에 의하여 과세하였으나, 자산의 양도자가 당초 신고한 가액과 달리 주장하는 새로운 실지거래가액이 있고 동 가액이 진정거래가액으로 인정되는 경우 동 가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 쟁점토지 양도당시 시행되던 1993.12.31 개정되기전

소득세법 제23조

제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서, 쟁점토지 양도당시 시행되던

동법시행령 제170조

제4항 제3호(1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 규정)에 의하면, 자산의 양도소득금액은 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 다만 자산의 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있었다.

(2) 한편, 위

소득세법시행령 제170조

제4항 제3호는 1993.12.31 대통령령 제14083호에 의하여 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 실지거래가액으로 그 양도소득금액을 결정한다”고 개정된 바 있으며, 1994.12.22 및 1994.12.31 에는 위

소득세법 제23조

및 제45조,

동법시행령 제170조

등 소득세법령이 전면개정됨으로 인하여

소득세법 제96조

제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서,

동법시행령 제166조

제4항 제3호로 각각 조문이 정리(법률 제4803호 및 대통령령 제14467호)되었고, 또한 1995.12.29 및 1995.12.30 에는 다시 각 조항이 개정(법률 제5031호 및 대통령령 제14860호)되었는 바, 그 중 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된

소득세법시행령 제166조

제4항 제3호를 보면, “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정한다”라고 되어 있고, 그와 동시에 그 개정전에는 동 시행령에 규정되어 있지 아니하던

소득세법시행령 제166조

제5항 제2호 (제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다)가 추가되었으며, 위와 같이 개정된 소득세법시행령 166조의 규정은 “1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용한다”고 동시행령 부칙 제8조 제2항에 규정되어 있다.

다. 사실관계

청구인이 쟁점토지를 1990.3.29 청구외 OOO으로부터 취득하여1992.7.9 청구외 OOO에게 양도한 사실, 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 1993.6.26 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서 그 취득 및 양도가액을 20,000,000원 및 25,172,000원으로 신고한 사실, 실지거래가액에 의한 청구인의 신고에 대하여 처분청이 위 신고가액이 진정거래가액이 아니라는 이유로 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 양도소득금액을 계산한 다음 1996.1.6 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실은 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 등 관련증빙에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 처분청의 위 처분을 받은 후 동 처분에 대한 불복청구시 당초 신고한 위 실지거래가액을 진정거래가액이 아니라고 시인함과 아울러 그 취득 및 양도당시의 진정거래가액이 각각 60,000,000원 및 65,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙자료로 취득 및 양도에 관한 각 부동산매매계약서 사본 등을 제시하고 있다.

라. 이 사건에 적용할 법령 및 해석

(1) 먼저, 이 사건에 적용할 법령에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 경우 양도일이 1992.7.9 이므로 그 양도소득금액의 결정에 있어서 적용할 법령은 다른 특별한 사정이 없는 한 쟁점토지 양도당시 시행되던「

소득세법 제23조

제4항 제1호 단서, 제45조 제1항 제1호 (가)목단서 및

동법시행령 제170조

제4항 제3호」라 하겠으나, 양도소득금액의 결정에 관한 위 소득세법 규정이 1995.12.29 개정되면서 동 규정의 위임을 받은

소득세법시행령 제166조

제4항 제3호도 1995.12.30 개정되었고, 동 개정규정은 부칙 제8조 제2항에 의하여 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용하도록 규정하고 있으며, 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이 1996.1.6이므로 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득금액의 결정은 1995.12.30 개정 법령이라고 보아야 할 것이다.

(2) 한편, 쟁점토지 양도당시 시행되던 양도소득금액의 결정에 관한 위

소득세법 제23조

제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목,

동법시행령 제170조

제4항 제3호의 규정들은, 자산의 양도자가 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하지 않은 경우 또는 실지거래가액에 의하여 신고를 하였더라도 신고가액이 그 증빙으로 제출된 서류에 의하여 진정한 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 그 진정한 실지거래가액이 다른 방법에 의하여 확인될 때에도 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수가 없고, 단지 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해서만 결정할 수 있는 것으로 풀이되어져 왔다.

그러나, 1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정된

소득세법시행령 제170조

제4항 제3호 내지 1995.12.29 및 1995.12.30 개정되어 시행되고 있는 현행 소득세법 및

동법시행령 제166조

제4항 제3호 등 양도소득금액의 결정에 관한 규정들은, 자산의 양도자가 실지거래가액에 대한 증빙서류를 갖추어 납세지 관할세무서장에게 실지거래가액으로 신고한 경우에는, 비록 그 신고가액이 진정한 것이 아니라 하더라도 또 다른 방법에 의하여 그 진정한 실지거래가액이 확인된다면, 확인된 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하여야 한다고 해석되고 있다. (국심 96구2400, 1996.10.23 등 같은 뜻임)

(3) 그렇다면, 이 사건의 경우 비록 청구인이 당초 처분청에 신고한 실지거래가액이 진정한 실지거래가액은 아니라 하더라도 청구인이 실지거래가액으로 신고를 하였고, 처분청이 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정을 1996.1.1이 지난 1996.1.6에 한 사실이 처분청이 제시한 자료에 의하여 확인되고 있으므로, 결국 이 사건의 경우 청구인이 새로이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 진정한 실지거래가액으로 확인만 된다면 쟁점토지의 양도소득금액은 청구인이 새로이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정함이 타당하다 하겠다.

마. 심리판단

(1) 이 사건의 사실관계와 이 사건에 적용할 법령 및 그 해석은 앞에서 본 바와 같으므로, 청구인이 새로이 주장하는 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 진정한 것인지에 대하여 살펴보면,

(가) 먼저, 취득당시의 실지거래가액 60,000,000원에 대하여

① 본 과세처분과 관련한 처분청의 조사시 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 정확히 기억나지는 아니하나 실제 거래한 가액이 3,000만원 내지 3,500만원 정도라고 확인한 바 있다.

② 그러나, 당소의 조사공무원이 현지출장하여 쟁점토지와 가장 가까운 부동산 중개업소 2개소 (충청북도 청주시 흥덕구 OO동 OOOOO 소재 OO공인중개사 사무소 대표 OOO 및 같은 곳 OOOOOO 소재 OOO공인중개사 사무소 대표 OOO)를 방문, 그 곳에 소속되어 부동산중개업무를 수행하는 중개인 청구외 OOO 등 3인으로부터 들은 진술에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 60,000,000원에 취득하였다면 그 거래당시의 상황으로 보아 다소 높은 것이기는 하나 쟁점토지 인근의 토지등에 대하여 위 거래가액과 유사한 가액으로 매도요청을 받은 사실이 있었다고 진술하고 있고 있는 점으로 볼 때, 청구외 OOO이 처분청에서 확인한 쟁점토지의 거래가액 3,000만원 내지 3,500만원은 신빙성이 없다 하겠고, 위 현지조사시 청구외 OOO (청주시 소재 서부경찰서 교통계 근무하는 현직 경찰공무원)은 전화통화에서 처음에는 당초 처분청에 확인한 가액에 양도하였다고 진술하다가 5,000만원 정도를 받은 것으로 기억된다고 진술을 번복하였고 나중에는 잘 모르겠다고 하는 점으로 볼 때, 청구외 OOO의 진술은 믿을 수 없다 하겠다.

③ 한편, 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서에는 그 매매대금이 60,000,000원으로 기재되어 있고, 동 계약서에 중개업자로 기재되어 있는 청구외 OOO이 위 계약서가 청구외 OOO과 청구인간에 쟁점토지 거래당시 작성한 것임에 틀림없다고 인감증명서를 첨부하여 사실확인하고 있으며, 청구외 OOO과의 전화통화한 결과 위 매매가 사실이라고 재차확인하고 있다.

④ 사실이 이러하다면, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 취득당시의 부동산매매계약서가 비록 사본이기는 하나 당해계약서의 기재내용이 그 진술을 믿을 수 없는 청구인의 거래상대방 청구외 OOO을 제외한 나머지 참고인 또는 그 직접적인 관련인들의 진술 또는 확인과 일치하는 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 60,000,000원은 진정거래가액으로 봄이 상당하다 하겠으므로 위 계약서 사본을 쟁점토지의 취득당시의 증빙서류로 인정함이 타당하다 하겠다.

(나) 다음, 양도당시의 실지거래가액 65,000,000원에 대하여

① 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 증빙으로 양도당시 작성하였다는 부동산매매계약서 사본을 제시하고 있는 바, 그 기재내역을 보면 매매대금이 65,000,000원으로 기재되어 있고, 취득시와 마찬가지로 중개업자가 중개한 것으로 기재되어 있다.

② 한편, 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO는 당초 처분청의 실지거래가액 조회에 대하여 회신한 바는 없다. 그러나, 이 건 심판청구와 관련하여 청구인으로부터 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하였다는 사실확인서를 인감증명서 첨부하여 제출한 바 있고, 이 건 조사와 관련한 전화통화에서도 위 거래내용이 틀림없는 사실이라고 아주 강하게 진술하고 있는 점, 또한 현지출장하여 탐문조사한 바에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도할 92년도 당시에는 부동산 경기가 하강하던 때로서 그 거래가액이 부동산거래가 활발하였던 ’90년도初 보다 크게 상승하지 않았을 것으로 추정되는 점 등을 고려하면, 청구인이 1990.3월에 60,000,000원에 취득한 쟁점토지를 1992.7월에 65,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있다고 봄이 상당하다 하겠으므로 청구인이 제시한 양도당시의 위 부동산매매계약서 사본을 그 양도가액의 증빙서류로 인정함이 타당하다 하겠다.

(2) 이 건의 경우 청구인이 1992.7.9 쟁점토지를 양도한 후 그에 대한 양도소득세의 신고에 있어서 진정거래가액이 아닌 가액을 실지거래가액으로 하여 신고는 하였으나 그렇다 하더라도 그 신고는 실지거래가액에 의한 것이고, 한편 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이 1996.1.6로 확인되고 있으므로, 쟁점토지의 거래에 따른 진정거래가액이 새로이 확인된다면 그 양도소득금액은 1995.12.29 법률 제5031호로 개정된

소득세법 제96조

제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호(가)목단서, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된

소득세법시행령 제166조

제4항 제3호 등 이 건 관련규정에 의하여, 새로이 확인되는 그 실지거래가액으로 결정함이 타당하다 할 것인 바, 당소가 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 대하여 조사·확인한 바에 의하면 쟁점토지의 진정한 실지거래가액은 청구인이 이 건 심판청구시 제시한 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서상 그 매매대금으로 기재된 60,000,000원 및 65,000,000원으로 인정된다. 그렇다면, 쟁점토지 의 양도에 따른 양도소득금액은 그 취득가액 및 양도가액을 각각 60,000,000원 및 65,000,000원으로 하여 결정함이 타당하다 하겠다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 위 청구주장에 이유가 있으므로

국세기본법 제81조

와

동법 제65조

제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.