이유
1. 처분개요

청구인은 청구인 소유의 경기도 광명시 OO동 OOOOO 소재 중고자동차 경매장용 토지 7,272㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인이 대표로 있는 주식회사 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 96년도중 보증금 300,000,000원, 월 임대료 2,500,000원에 임대하고 이에 대한 96년 제1기분 및 제2기분 부가가치세를 신고·납부하였다.

처분청은 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에 쟁점토지를 부당하게 낮은 대가를 받고 임대한 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가 11,635,200,000원에 국유재산법 시행령에서 규정하는 사용료율 5%를 적용한 581,760,000원을 96년도 과세표준(제1기분 290,880,000원, 제2기분 290,880,000원)으로 하여 ’97.8.3 청구인에게 96년 제1기분 부가가치세 30,222,950원, 96년 제2기분 부가가치세 28,996,800원 합계 59,219,750원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’97.9.29 심사청구를 거쳐 ’98.1.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1)

부가가치세법 제7조

제3항에서 “대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다”고 규정하고 있음에도 처분청에서는 “부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 한다”는

같은법 제13조

제1항 제3호의 규정을 근거로 특수관계자간의 저가임대용역을 부가가치세 과세대상으로 보았으나,

법 제7조 제3항의 규정은 무상으로 용역을 제공하는 것은 부가가치세 과세대상에서 제외한다는 규정이고, 법 제13조 제1항 제3호의 규정은 과세대상에 해당되는 경우에 과세표준을 시가로 환산한다는 규정이므로 특수관계자간의 저가임대시에도 시가와 임대가액과의 차액은 무상임대한 것으로 보아야 하며 따라서 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다.

2) 설사 특수관계자간의 저가임대용역이 부가가치세 과세대상이 된다 하더라도 임대료 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 할 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가액을 기준으로 해야 함이 타당함에도, 처분청에서는 당해토지 및 인근의 유사한 토지의 임대사례가 있는지 여부도 조사해 보지 아니하고 유사한 임대사례가 없는 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가에 국유재산법 시행령상의 사용료율을 적용하여 산정한 가액을 임대료 시가로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였는 바 이는 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 임대용역의 시가를 산정한 것이 부당하다는 주장이나,

국유재산법 제25조

제1항 및

같은법 시행령 제26조

제1항, 제2항은 국유재산의 사용·수익을 허가한 경우에 그 사용료를 징수하기 위한 사용료 산정방법을 정한 것이고 그 사용료 산정에 있어서도 공시지가 등 개별요인을 감안하여 산출된 재산가액에 일정한 사용료율을 곱하도록 하고 있으므로, 부동산 임대료 시가를 산정함에 있어서도 당해부동산 임대실례 등 달리 합리적인 방법이 없는 경우에는 당해부동산의 기준시가에 국유재산 사용료율을 곱하여 산정한 금액을 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 보아도 타당하다 할 것이고,

청구인은 부동산 임대실례 등 달리 합리적인 방법이 있는지에 대하여는 주장이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 산정한 금액을 시가로 보고 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점토지의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 산정한 금액을 임대료 시가로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제7조

제3항에서 「대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다」고 규정하고 있고,

같은법 제13조

제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액“이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가」라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제50조

제1항에서 「법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자(

소득세법 시행령 제98조

제1항 각호 또는

법인세법 시행령 제46조

제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다」고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제52조

제1항에서 「법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다」고 규정하고 있다.

한편,

국유재산법 제25조

제1항에서는 「행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 “행정재산 등”이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다」고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제26조

제1항에서 「법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우 : 1천분의 25 이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우 : 1천분의 40 이상

3. 기타의 경우 : 1천분의 50 이상」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 1)에 대하여 살펴본다.

청구인은 특수관계 있는 자에게 시가보다 현저하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에도 시가와 임대가액과의 차액은 무상임대한 것으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다고 주장하나,

부가가치세법 제7조

제3항의 규정은 대가를 전혀 받지 아니한 경우에 한하여 적용될 뿐 저가로 임대하는 경우에는 적용되지 아니하는 것이며, (국심 94서 5339, ’95.3.6 및 국심 94서 719, ’94.7.11 등 같은 뜻임)

이 건의 경우와 같이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 시가보다 현저하게 낮은 대가로 용역을 공급하는 경우에는

부가가치세법 제13조

제1항 3호의 규정에 의하여 시가의 합계액을 과세표준으로 하는 것이므로 이 부분 청구주장은 이유없다 하겠다.

(2) 청구주장 2)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지를 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인에게 96년도중 보증금 300,000,000원, 월 임대료 2,500,000에 임대하고 96년 제1기분 및 제2기분 부가가치세 과세표준을 각각 27,272,728원으로 하여 부가가치세를 신고·납부하였으며, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 부당하게 낮은 대가를 받고 청구외법인에 임대한 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가 11,635,200,000원에 국유재산 사용료율 5%를 적용한 581,760,000원을 연간 임대료 시가로 보고 96년 제1기분 및 제2기분 부가가치세 과세표준을 각각 290,880,000원으로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였음이 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인되고 있다.

(나) 처분청은 쟁점토지와 유사한 임대사례가 인근에 없는 것으로 보아 국유재산법 및 동 시행령을 원용하여 쟁점토지의 임대료 시가를 산정하여 과세하였으나, 청구외법인이 쟁점토지를 임차하여 특수관계에 있지 아니한 (주)OOOOO유통에 재임대한 내역을 보면, 100평을 ’94.6.14부터 ’96.6.13까지는 36,000,000원에, ’96.6.14부터 ’98.6.13까지는 50,000,000원에 임대하였음이 청구인이 제출한 임대차계약서에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지와 토지특성이 동일하고 연접하여 있는 광명시 OO동 OOOOOOO 토지(이하 “인근토지”라 한다)를 (주)OO주택이 ’96년중 OO자동차매매상사 등 6개업체에 임대한 내역을 보면 보증금 20,000,000원, 월임대료 200,000원에 임대하였음이 부동산임대공급가액명세서에 의하여 확인되고 있다.

(다) 쟁점토지와 인근토지의 평당 임대보증금(월 임대료에 대하여는 이를 보증금으로 환산한 금액)을 비교해 보면, 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에 임대시의 평당 임대보증금이 287,878원, 청구외법인이 쟁점토지를 (주)OOOOO유통에 재임대시의 평당 임대보증금이 437,096원, (주)OO주택이 인근토지를 OO자동차매매상사 등에 임대시의 평당 임대보증금이 466,667원으로 나타나고 있어 청구인은 쟁점토지를 시가보다 현저하게 낮은 대가를 받고 청구외법인에 임대하였음을 알 수 있다.

(라) 특수관계자에게 부동산을 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산을 부인하고 시가에 의하여 과세하는 경우 시가는 사업자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 할 것이므로, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사토지에 대한 적정거래가능가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것인 바, (대법 91누 7637, ’92.1.21 및 국심 96서 2562, ’97.1.16외 다수 같은 뜻임)

쟁점토지와 연접되어 있고 특성이 동일한 토지로서 특수관계자가 아닌 당사자간 정상거래라고 인정되는 임대사례가 있는 것으로 확인되는 이 건의 경우는 이를 기준으로 임대료 시가를 산정하는 것이 보다 합리적이라고 할 것임에도 처분청이 이를 조사해 보지도 아니하고 유사한 임대사례가 없는 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 산정한 금액을 임대료 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.