이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 수탁받아 소유하고 있는 OOO등(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대하여 개별주택가격을 기준으로 산정한 세액에서 「지방세특례제한법」(이하 “지특법”이라 한다) 제31조의4의 규정에 따라 재산세의 15%를 감면한 후 나머지 재산세 등을 아래 ＜표＞와 같이 부과고지하였다.

＜표＞ 처분청별 재산세 등 부과내역

OOO

나. 청구법인은 이에 불복하여 2020.12.4.(2020.12.11.) 이의신청을 거쳐 2021.4.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 주택의 위탁자는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서 구「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 이 건 주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하였으며, 청구법인은 수탁자로서 부동산투자회사인 위탁자와 신탁계약을 맺고, 자산보관업무를 위탁받아 청구법인 명의로 이 건 주택에 대한 소유권이전등기를 경료하고 보관업무를 수행하고 있다.

이 건 주택은 전용면적 60㎡초과 85㎡ 이하인 기업형임대주택이고, 이러한 기업형임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것) 부칙 제5조 제1항에 따라 공공지원민간임대주택에 해당되는 것으로 간주되므로, 이 건 주택은

「지방세특례제한법」제31조의3

제1항의 감면대상(감면율 100분의 50)에 해당된다 할 것인데도, 처분청은 임대사업자인 위탁자가 이 건 주택을 소유하고 있지 아니하므로 임대용으로 직접 사용하는 경우에 해당되지 아니한다고 보아

지특법 제31조의4

제2항의 규정을 적용하여 100분의 15의 감면율을 적용하여 이 건 재산세 등을 부과하였다.

그러나, 부동산투자회사인 위탁자는 부동산을 취득하는 즉시 「부동산투자회사법」에 따라 의무적으로 신탁하여야 하고, 이와 같이 강제적으로 신탁을 하도록 한 취지는 자산의 소유권과 운영권을 분리하여 부동산투자회사의 투명한 경영을 도모하고 자산이 임의로 처분되는 것을 방지함으로써 투자자의 이익을 보호하기 위한 것이고, 자산보관을 위탁받은 수탁자는 보관업무만을 수행하여야 하고 수탁부동산을 이용하여 임대사업을 영위하여서는 안 되기 때문에 임대사업자등록을 할 수도 없는 상태이다.

처분청과 같이

지특법 제2조

제8호의 직접 사용의 의미를 소유자가 해당 사업에 사용하는 것으로 해석한다면 임대주택의 소유자와 임대사업자의 불일치가 법률상 강제되는 부동산투자회사의 부동산에 대하여 직접 사용하는 경우가 발생할 수 없다 할 것이므로

지특법 제31조의4

의 규정은 임대사업자인 부동산투자회사의 경우에는 무의미한 규정에 해당된다 할 것이고, 지특법이 2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되면서 부동산투자회사가 위탁하여 임대하는 경우에도 재산세 감면대상에 해당되는 것을 개정된 취지와 이 건 주택을 자산보관기관에 신탁한 것은 공동주택 임대사업을 영위하기 위한 불가피한 행위인 점을 감면하면, 이 건 주택은 임대사업자인 부동산투자회사가 임대용으로 직접 사용하는 부동산에 해당된다고 보는 것이 합목적적인 해석이라 할 것이므로, 이 건 재산세 등 부과처분은 경정되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 주택의 소유자가 청구법인으로 등기가 유지되고 있는 바, 이 건 주택에 대한 재산세 납세의무자는 청구법인이다.

또한 조세감면에 대한 규정은 해당 조세의 납세의무자를 기준으로 적용하여야 하며, 감면요건 규정가운데 명백히 특혜 규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격히 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다 할 것이며, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는다 할 것이다.

따라서 위탁자가 공공지원민간임대주택의 임대업을 영위하고 있는 임대사업자라 하더라도 이를 납세의무자인 수탁자에게도 이러한 요건을 충족하였다고 확대해석할 수는 없다 하겠다.

다만, 청구법인은

지특법 제31조의4

제2항의 규정에 따라 위탁관리 부동산투자회사가 아님에도 불구하고

지특법 제31조의4

의 감면규정을 적용한 것은 위탁자인 부동산투자회사는 의무적으로 위탁관리 신탁을 해야 점을 감안하여

지특법 제31조의4

제2항에서 위탁하여 임대한 주택을 포함하도록 규정하고 있으므로 이에 대한 감면적용을 적용한 것이다.

따라서 처분청이 이 건 주택에 대하여

지특법 제31조의4

제2항의 규정에 따라 재산세의 100분의 15를 감면하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

「부동산투자회사법」에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사가 취득한 임대용주택을 수탁한 경우 임대주택에 대한 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제1747호로 개정되기 전의 것)

제2조 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. “직접 사용”이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ①

「부동산투자회사법」제2조

제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[

「주택법」제2조

제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우

「지방세법」제13조

제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(

「부동산투자회사법」 제22조의2

또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.

(2) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나.

「주택법」제2조

제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및

발전에 관한 특별법」 제2조

제6호에 따른 종전부동산(이하 "종전부동산"이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제15353호, 2018.1.16.)

제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) ① 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택을 포함한다.

② 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 장기일반민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 준공공임대주택을 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 위탁자의 임대사업자 등록 현황은 다음과 같다.

OOO

(나) 이 건 주택이 모두 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택인 사실에는 당사자간 다툼이 없으며, 위탁자는 기업형임대주택으로 이를 등록한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

(가)

지특법 제2조

제1항 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고,

지특법 제31조의3

제1항에서는

「민간임대주택에 관한 특별법」제2조

제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 각 호에 따라 재산세를 감면하도록 규정하고 있다.

(나)

지특법 제31조의3

제1항의 ‘직접 사용’의 문구는 특별한 사정이 없는 한 ‘직접 사용’의 의미에 관한 정의규정인

지특법 제2조

제1항 제8호에 따라 해석하여야 하고, ‘직접 사용’의 의미를 이와 달리 해석하기 위해서는 원칙적으로 그에 관한 별도의 규정이 필요하다. 그런데 이 사건 조항은 ‘직접 사용’의 의미를

지특법 제2조

제1항 제8호와 다르게 해석하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로,

지특법 제31조의3

제1항에서의 ‘직접 사용’의 의미도

지특법 제2조

제1항 제8호에 따라 ‘부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것’으로 해석하여야 할 것으로서, 이 건 주택의 위탁자는 신탁으로 인하여 그 소유권을 수탁법인인 청구법인에게 이전한 상태이므로 이 건 주택을 임대사업자가 임대목적에 직접 사용하는 것으로 볼 수 없다 하겠고, 청구법인은 임대사업자가 아닌 수탁자에 불과하므로, 처분청이

지특법 제31조의3

제1항의 감면대상에서 제외하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」제96조

제6항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.