이유
1. 처분개요
가. 청구인이 95.7.13 양도한 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOO 대지 90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 토지는 95.5.15 같은동 OO OOOOOO 대지 563㎡에서 분할된 토지이며, 위 563㎡의 토지 또한 같은 지번의 대지 597㎡로부터 87.3.27 분할되었으며, 위 597㎡의 토지는 같은 지번의 658㎡에서 87.1.7 분할된 토지임이 등기부등본에 의하여 인정되고 있다.
청구인은 이와 같이 여러번에 걸쳐서 분할된 토지를 상속 또는 매매에 의하여 취득한 후에 그의 단독소유가 된 같은동 OO OOOOOO 대지 563㎡상에 용도가 근린생활시설 및 주택인 건물 689.28㎡를 88.9.5 신축하였으며, 95.5.15 같은동 OO OOOOOO 대지 563㎡에서 쟁점토지를 분할하여 95.7.13 청구외 OOO에게 양도하였다.
청구인은 쟁점토지의 취득가액은 63,000,000원으로 하고 양도가액은81,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 97.1.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 49,240,840원을 결정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.17 심사청구를 거쳐 97.7.2 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
쟁점토지는 61.2.17자로 청구인의 조부가 사망함에 따라 청구인의 부 OOO과 청구외 OOO, 정씨 앞으로 상속된 성동구 OO동 OO OOOOOO 대지 658㎡에서 분할된 토지로써, 위 658㎡의 토지를 상속받은 위 세사람의 사망으로 여러 상속인에게 상속되어 공유되어 오다가 청구인이 87.7.25 청구외 OOO으로부터 192㎡를 매매취득함으로써 다른 상속인의 공유지분을 전부 취득하여 단독소유하던 것으로서 95.5.15 쟁점토지로 분할하여 95.7.13 청구외 OOO에게 양도한 것이다.
청구인이 다른 상속인으로부터 동소 OOOOOO 대지 658㎡를 취득한 경위는 ① 83.2.8 청구인의 부 OOO의 사망으로 115㎡를 상속취득, ② 86.9.15 OOO, OOO, OOO 및 OOO의 공유지분중 115㎡ 매매취득, ③ 86.11.5 OOO, OOO, OOO 및 OOO의 공유지분 235㎡ 매매취득, ④ 87.7.25 OOO의 공유지분 192㎡를 매매취득한 것임이 분명한데도 국세청장은 취득일자별 취득면적을 근거가 없이 계산하고서 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의거 과세한 것은 명백히 부당하므로 신고를 인정하여야 타당하다.
양도가액과 관련하여서는 처분청의 조사복명서상에서 보듯이 81백만
원에 거래된 사실을 확인하고 있는 바와 같이 매수인 OOO가 쟁점토지를 임차하면서 지급한 임차보증금 5백만원이 매매계약금으로 대체되었으며, 쟁점토지 분할전 동소 OOOOOO를 담보로 한 채무중 쟁점토지분에 해당하는 채무 70백만원을 매수인인 OOO가 부담하기로 함에 따라서 매매대금으로 대체되었으며 잔금 6백만원은 현금으로 받았으므로 신고한 양도가액 81백만원은 인정된다 하겠다.
(2) 쟁점토지의 경우는 이 건 분할전 토지인 같은동 OOOOOO 대지 563㎡ 지상에 건물 689.28㎡가 있었고, 분할전부터 쟁점토지도 쟁점건물의 부수토지로 사용하다가 분할하여 양도한 경우인데도, 처분청에서 분할후의 토지가 나대지라하여 결정결의서상에서 보아 확인되듯이 장기보유특별공제를 하지 않았으므로 이를 해주어야 타당하다.
나. 국세청장 의견
(1) 쟁점토지는 父 OOO으로부터 상속된 재산으로 타상속인들의 상속지분을 청구인이 83.2.8이후 87.7.25까지 4회에 걸쳐 취득한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 그 취득내용을 보면, 83.2.8 OOO으로부터 15.78㎡ 상속취득, 86.9.15 OOO, OOO, OOO으로부터 17.53㎡ 매매취득, 86.11.5 OOO, OOO, OOO, OOO으로부터 30.39㎡ 매매취득, 87.7.28 OOO으로부터 26.30㎡ 매매취득한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
그러나 청구인은 87.7.25자 위 토지를 OOO으로부터 취득한 것으로 부동산매매계약서를 작성하여 신고하였으므로 위 취득계약서는 허위임이 명백하다 할 것이고 거래상대방의 거래가액확인서도 신빙성이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 청구주장은 이유없다.
(2) 쟁점②부분에 대한 국세청장의 의견은 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 쟁점토지의 양도에 대하여 신고내용을 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 과세한 처분의 당부
(2) 이 건 과세표준 계산시 장기보유특별공제를 하지 않았다는 주장의 당부
나. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.
(1) 관련법령
소득세법(94.12.22 법률 제4803호 개정후) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 및 제100조와
같은법시행령 제166조
(95.12.30 개정) 제4항 제3호와 제5항, 제6항 및 같은법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조 제2항을 종합하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어서의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 96.1.1 이후 결정분부터 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우는 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 규정하면서, 위 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가를 적용할 수 있도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계
쟁점토지는 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOO 대지 563㎡에서 95.5.15 분할된 토지로서, 위 OOOOOO 대지 563㎡의 토지는 당초 청구인의 조부가 단독으로 소유하였던 같은동 OOOOOO 대지 658㎡의 토지가 87.1.7 및 87.3.27의 두차례에 걸쳐서 분할된 후의 토지이다.
청구인의 조부가 소유한 토지는 61.2.17자로 청구인의 조부가 사망함에 따라 청구인의 부(父) OOO과 OOO, 정씨 앞으로 상속되었으며, 그 후 위 세사람이 사망하자 청구인을 포함한 여러 상속인에게 상속되어 공유되어 오다가 청구인이 상속받거나 다른 공동소유자의 지분을 수차례에 걸쳐서 매입함에 따라서 청구인의 단독소유로 된 상태에서 쟁점토지를 분할하여 청구외 OOO에게 양도한 것임이 이들 토지의 등기부등본에 의하여 인정되고 있다.
그런데 청구인이 제시한 쟁점토지 등기부등본에 의하여 청구인의 쟁점토지 90㎡의 취득내용을 계산하여 보면, 청구인은 ① 83.2.8 청구인의 부(父) OOO의 사망으로 쟁점토지의 OOO 공유지분 면적 15.78㎡를 상속취득하였고, ② 86.9.15 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO으로부터 그들의 쟁점토지 공유지분면적 15.78㎡를 매매를 원인으로 하여 취득하였으며, ③ 86.11.5 OOO, OOO, OOO, OOO으로부터 그들의 쟁점토지 공유지분면적 32.15㎡를 취득하였고, ④ 87.7.25 OOO으로부터 OOO의 쟁점토지 공유지분면적 26.3㎡를 취득하였음이 확인된다.
그런데 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 63백만원에 취득하였다는 매매계약서를 제시하였는데 앞서 본 바와 같이 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득한 쟁점토지 상당은 26.3㎡에 불과하므로 청구인이 주장하는 가액 63백만원은 실지취득가액이 될 수 없다 하겠다.
한편, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 81백만원으로서 기준시가에 의한 양도가액 144백만원의 56.3%에 불과한 점과 이를 인정할 만한 객관적인 증빙이 없는 점으로 보아 청구인이 주장하는 가액을 실지양도가액으로 인정하기도 어렵다 하겠다.
그러하다면 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없는 이 건의 경우 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
다. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.
(1) 관련법령
소득세법(94.12.22 법률 제4803호 개정후) 제95조 제2항 및
같은법시행령 제161조
와 시행령 부칙(94.12.31 대통령령 제14467호) 제1조를 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제를 하나 “나대지”와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 시행령 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지에는 장기보유특별공제를 배제하는 것으로 규정하고 있다.
(2) 사실관계
쟁점토지는 95.5.15 분할되어 “나대지” 상태로 양도되었으나, 분할전 인 같은동 OOOOOO 대지 563㎡의 토지상에 청구인이 88.9.5 건물 689.28㎡(이 중 건축물의 바닥면적은 172.32㎡임)을 신축하였음이 등기부등본에 의하여 확인되므로 쟁점토지가 분할되기 전에는 전시법령에서 정한 장기보유특별공제가 인정되는 건축물의 부수토지 면적내에 있었음이 확인된다.
그러하다면 장기보유특별공제가 인정되는 건축물의 부수토지 면적내에 있었던 토지가 분할되어 나대지상태로 쟁점토지가 양도되었다고 하더라도 장기보유특별공제는 인정되어야 하므로 쟁점토지는 장기보유특별공제 대상이 되며 그 보유기간을 계산함에 있어서는 앞에서 쟁점토지의 취득내용을 살펴보았으므로 이에 따라서 그 공제액을 계산하여야 할 것이다.
라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.