이유
1. 원처분의 개요

청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO(구 지번:OO동 OOOOOOOO) 대지 43㎡ 및 건물 61.69㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.11.19 취득하여 95.6.30 청구외 OOO에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액:71,500,000원, 양도가액 : 90,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 96.4.9 양도소득세확정신고를 하였다.

처분청은 위 신고된 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 97.4.1 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 28,541,290원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.5.29 심사청구를 거쳐 97.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점부동산은 은평구 OO동 재래시장내에 깊숙한 골목에 위치한 이용가치가 높지 않은 낡은 점포이고 인근에 대형유통센타가 계속 들어오면서 기존 재래시장의 가격이 급락하고 있는 점 등을 감안하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세확정신고시 신고한 실거래가액을 사실로 인정하여야 한다.

3. 국세청장 의견

청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세확정신고시 신고한 실지거래가액은 기준시가 대비 양도가액은 83.96%인 반면 취득가액은 201.1%로서, 80년대말 이후 부동산 가격이 급등한 사실에 비추어 볼 때 사실로 받아들이기 어렵고, 청구인이 증빙으로 제시한 취득 및 양도계약서 사본은 중개인의 표시가 없으며 취득계약서와 양도계약서의 필체가 동일한 점으로 미루어 사실계약서로 판단되지 아니한다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 반면 기준시가에 의한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 양도소득세확정신고시 신고된 실지거래가액의 신빙성 유무를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조

제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 예외적으로 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 95.12.30 개정된 같은법시랭령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있는 바 그 제3호에는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 명시하고 있고, 같은법시행령 부칙 제8조 제2항에서 「제166조의 개정규정은 이 령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세확정신고시 신고한 실거래가액의 신빙성을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 위 신고한 실지거래가액이 사실이라고 주장하며 그 입증자료로 취득 및 양도계약서, 거래상대방의 인감증명을 첨부한 사실확인서 및 타 부동산 거래관련 매매계약서 등을 제시하고 있다.

(2) 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액이 기준시가 대비 양도가액은 83.9%인 반면 취득가액은 201.1%로서 일관성이 없을 뿐만 아니라 보유기간동안 가격상승율이 저조한 데 대한 사유로 청구인은 재래시장내 낡은 점포임에 따라 가격이 급락했음을 들면서 그 입증자료로 서울특별시 강동구 OO동 OOO 소재 OOOO OOO(대지 4,887평 건평 6.32평)의 상가가 88.12. 20,460,000원에 취득된 이후 97.5.15 9,335,700원에 양도된 매매실례를 제시하나, 당해 부동산은 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 도로, 교통 및 환경조건 등이 쟁점부동산과 유사한지 여부가 불분명하며 위치와 양도시기도 다르므로 위의 매매실례는 쟁점부동산에 대한 비교대상거래로 볼 수 없다 하겠다.

(3) 한편, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산 양도당시 OO은행 OO지점에 청구외 OOO을 채무자로하여 39,000,000원을 채권최고액으로 한 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시하고 있는 매매(양도)계약서상에는 이에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점, 여타금융자료 등 객관성있는 증빙이 없는 점으로 보아 청구인이 제시하고 있는 양도계약서 및 거래사실확인서는 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(4) 따라서, 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 이 건 청구주장 취득가액의 실지거래가액이 확인되는 금액인지의 여부를 살펴볼 필요없이 처분청이 위 관계법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.