이유
1. 원처분개요 청구인은 경기도 화성군 정남면 OO리 OOOOO 공장용지 5,742㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1985.8.30 취득하여 1990.8.31 양도하고, 1990.9.27 당해 토지의 취득가액을 92,299,492원으로 하고 양도가액을 121,200,000원으로 하여 실지거래 가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고내용에 대한 조사결과, 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 확인되어 그 양도차익을 기준시가(취득가액 12,574,980원, 양도가액 97,614,000원)에 의하여 결정한 후 1996.1.3 이에 대한 1990년 귀속 양도소득세 30,711,490원 및 동 방위세 7,702,570원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.28 심사청구를 거쳐 1996.6.7 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 금 92,299,492원(당초 취득면적 5,910㎡에 대한 취득가액 95,000,000원을 쟁점토지 면적으로 환산한 금액)에 취득하여 청구외 주식회사 OO실업(대표이사 OOO, 이하 “청구외 법인”이라 한다)에 금 121,200,000원으로 양도하고 부동산매매계약서, 거래사실확인서 등 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였음에도, 처분청이 그 신고일로부터 5년이 경과한 시점에서 매수자에 대한 쟁점토지의 담보제공 및 특수관계자와의 거래등을 이유로, 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 서울특별시 강남구 OO동 소재 OO사 OOO의 중개로 취득한 것으로 기재된 매매계약서를 제시하고 있으나, 조사결과 동 OOO는 존재하지 아니하는 것으로 확인되어 그 매매계약서는 신빙성이 없고, 쟁점토지가 시가에 비하여 현저히 고가로 거래될만한 특단의 사정이 없어 보임에도 쟁점토지를 기준시가의 734%에 취득한 것으로 신고하였으며 청구인과 쟁점토지 매수자인 청구외 법인은 특수관계자(청구인이 1990.1.5 청구외 법인의 주식 30,000주 취득)로서 당해 토지 인근 부동산중개업소에 탐문한 바, 양도당시 그 토지의 시가는 평당 150,000원을 상회하는 것으로 확인되고 있어 평당 70,000원에 양도한 것으로 기재된 양도시의 매매계약서도 신빙성을 인정하기 어려워, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부 나. 관련법령 구 소득세법(1990.12.31 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령(1990.12.31 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호를 보면, 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 규정하고 있으며, 한편, 재산제세사무처리규정(국세청훈령 제1181호, 1994.7.5 개정) 제116조 및 제122조에서는 양도소득세 실지조사대상자료중 조사결과 그 취득가액 또는 양도가액이 확인되지 아니하거나 증빙제시가액이 신빙성이 없다고 인정되는 경우에는 이를 기준시가 결정대상 자료로 분류하여 양도소득세를 결정하도록 규정하고 있다. 다. 사실 및 판단 먼저 청구인이 주장하는 취득가액(92,299,492원)을 인정할 수 있는지 살펴본다. 청구인이 주장하는 취득가액은 실지거래가액을 면적에 의하여 안분계산한 금액으로 밝혀지고 있으며 취득시 거래상대방인 OOO은 쟁점토지를 포함한 5,910㎡의 토지를 95,000,000원에 청구인에게 양도하였다고 사실확인을 하고 있으나 청구인과 OOO은 친분이 있는 것으로 밝혀지고 있어(청구인 : OO실업 부장재직중 1993년 퇴사, OOO : 1995.12 현재 OO실업회장) 기준시가의 7배가 넘는 취득가액을 청구인과 친분이 있는 거래상대방의 사실확인서를 근거로 인정하기는 어려운 것으로 판단되며 기타 취득가액을 입증할만한 객관적인 증빙도 제시되고 있지 아니하여 이를 진실한 거래가액으로 인정할수는 없다 할 것이다. 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액(121,200,000원)은 평당 약 70,000원으로 거래된 것으로 밝혀지고 있는데 처분청 공무원이 조사당시 인근 부동산 중개업소에 확인한 바에 의하여 쟁점토지 인근토지의 시세가 평당 약 150,000원 정도로 조사된 바 있고 쟁점토지의 양도당시 공시지가(1990.1.1 기준)는 평당 약 330,000원으로 나타나고 있어 청구인 주장 양도가액은 시세보다 상당히 낮은 가격임을 알 수 있으며 쟁점토지에는 양도당시 청구외 법인을 채무자로 하여 OOOO은행등 금융기관에 금 620,000,000원과 미화 340,000달러의 채권최고액으로 근저당권이 설정되어 있음에도 쟁점토지 거래가액이 121,200,000원에 불과한 점은 믿기 어려우며 또한 쟁점토지 매매계약서에 동 채무액에 대한 아무런 언급이 없는 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 역시 이를 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 적법하다 할 것이고 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.