이유
1. 원처분 개요
청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 209.O㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 8O.O.11 청구외 서울특별시로부터 취득하여 8O.9.18 청구외 OOO(음식점 경영)에게 소유권이전등기를 경료해 주고 같은해 10.21 쟁점토지의 취득가액을 실지취득가액(8O,O88,000원)으로 하고 양도가액을 환산가액(8O,O88,000원)으로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 이행하였다.
처분청은 쟁점토지에 관한 양도차익을 당초 청구인의 위 신고내용와 같이 결정하였다가 91.9월 서울지방국세청이 청구외 OOOO개발(주)에 대한 세무조사시 동 법인의 대표이사 OO의 확인서등에 의해 청구인이 쟁점토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이 아니고, 법인인 청구외 OOOO개발(주)에 양도한 것으로 간주하고 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(양도가액 180,000,000원, 취득가액 8O,O88,000원)으로 결정하여 91.12.1O 청구인에게 8O년도 귀속분 양도소득세 O3,308,000원 및 동 방위세 8,9O1,000원을 결정고지 하였다.
청구인은 이에 불복하여 92.2.12 심사청구를 거쳐 92.O.23 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
청구인은 쟁점토지를 중개인 OOO에게 매각의뢰 할 때 개인에게만 매각하고 법인에게는 절대로 매각하지 않겠다는 조건을 제시하였기 때문에 청구인은 매수인 OOO 개인이 매입하는 것으로 믿었고, 매수인 OOO의 경우에도 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 후 1년 3개월 이후에 위 법인에게 양도하였으므로 이는 개인간의 거래임이 분명하고, 또한 실지취득가액 8O,O88,000원은 확인되나 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 동 양도가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정함이 타당하다는 주장이다.
국세청장은 OOOO개발(주)가 사옥을 신축하기 위해 8O.9.O부터 8O.9.O까지 사이에 OOOO개발공사로부터 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 2,OOO㎡를 취득한 후 8O.9.18부터 8O.11.2O까지 사이에 인접토지인 쟁점토지등 O필지 O3O.O㎡를 청구인등 O인으로부터 취득하여 88.11월부터 91.O월까지 사이에 위 토지에 사옥을 신축한 사실등을 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 실지취득자가 OOO이 아니고 OOOO개발(주)임을 사전에 알고 양도한 것으로 보여지므로 쟁점토지의 실지취득자를 동 법인으로 본 당초처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 청구인이 쟁점토지를 개인(OOO)에게 양도한 것인지 법인(OOOO개발주식회사)에게 양도한 것인지 여부.
② 쟁점토지의 양도가액이 확인되는지 여부.
나. 쟁점①에 대하여
① 관련법령
쟁점부동산의 양도당시 관계법령의 규정인
소득세법 제23조
제O항과 동법 제OO조 제1항 제1호에서 양도재산의 양도차익계산은 원칙적으로 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제1O0조 제O항에서 위의「대통령령이 정하는 경우」에 대하여 열거하면서 그 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우등을 규정하고 있다.
위 규정에서「법인과의 거래」라 함은 형식상 거래당사자가 법인의 경우는 물론이고, 형식상으로는 당사자 명의가 법인이 아니더라도 명의대여등의 방법으로 실질적인 거래당사자가 법인인 경우도 포함된다고 볼 수 있는 반면에, 납세의무자에 대하여 법적 안정성과 예측가능성을 보장한다는 뜻에서 거래당사자가 거래당시 형식상의 명의가 어떠하든 실질적 당사자가 법인이라는 점을 안 경우에 한하여「법인과의 거래」라고 보아야 하고, 거래상대방이 법인임을 알지 못한 선의의 당사자에 대하여까지 「법인과의 거래」라 하여 그 예측에 반하는 과세가 이루어져서는 아니된다고 보아야 할 것으로 해석된다(대법원 90누3829, 90.O.O).
② 청구인이 쟁점토지를 개인에게 양도한 것인지 법인에게 양도한 것인지 여부
첫째, 처분청이 당심에 제출한 OOOO개발(주)사장 청구외 OO의 확인서를 보면, OO은 91.9.O 쟁점토지의 실질양도가액을 180,000,000원이라고 확인하고 있으므로 당 심판소에서 청구인에게 이에 대한 금융자료제출을 요구한 결과 청구인은 8O.9.18 청구외 OOO으로부터 수령한 OO은행 OOO지점과 OO은행 OOO지점에서 각각 발행한 80,000,000원 상당 자기앞수표와 O0,000,000원 상당 자기앞수표를 제시하고 있어 이를 동 은행에 각각 조회하였던 바, 80,000,000원은 아래와 같이 OO은행 OOO지점에서 8O.9.18 청구외 OO증권(주) 명의로 발행한 자기앞수표이고, O0,000,000원은 OO은행 OOO지점에서 8O.9.18 청구외 OOO 명의로 발행한 자기앞수표였음이 확인되고 있으며,
【청구인이 양도대금으로 수령한 수표내역】
수표
종류
수표번호
수표
발행일
수표발행인
수 표 내 역
액면금액
매수
총금액
자기앞
OOOOOOOO-
OOOOOOOO
8O.9.18
OO은행OOO지점장대리
10,000,000
8
80,000,000
자기앞
OOOOOOO
8O.9.18
OO은행OOO지점장대리
O0,000,000
1
O0,000,000
조 회 내 용
발행의뢰인 주소 성명
의뢰시 수납금 종류
OO증권(주)
현금
O O O
현금
또한 당심판소에서 청구외 OOOO개발(주)에 조회하여 회신받은 내용에 의하면 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 19O,OO0,000원[88.11.10 계약금 30,000,000원(OO은행 OOOO지점 예금인출), 88.11.28 중도금 98,300,000원(OO OOO 보통예금 인출), 88.12.10 잔금 O8,2O0,000원(OO은행 OOO 지점 당좌수표 1매, 수표번호: OOOOOOOOO)]을 OOO에게 지불하였음을 확인하면서, 그 증빙자료로 지급결의서, 당좌예금원장 및 현금출납원장을 제시하고 있는 바, 위 청구외 OO의 확인서 내용과 동 법인의 회신내용을 비교하여 보면,
① 당초 이 건 조사당시 조사관서에 제출한 OOOO개발(주) 사장 OO의 확인서에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 180,000,000원을 수령한 것으로 되어 있는데 반해 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 19O,OO0,000원(88.11.10 계약금 30,000,000원, 88.11.28 중도금 98,300,000원 및 88.12.10 잔금 O8,2O0,000원)을 지급한 것으로 확인되고 있어 청구인이 수령한 일자와 동 법인이 지급한 일자가 1년이상 차이가 날뿐 아니라 그 금액도 1O,OO0,000원이 차이가 나고 있음이 확인되고 있고,
② 청구인이 쟁점토지의 양도대금 수령시 수수한 금융자료는 8O.9.18자 OO은행 OOO지점과 OO은행 OOO지점에서 발행한 자기앞수표인데 반해 동 법인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급시 수수한 금융자료는 88.11.10～88.12.10 사이에 OO은행 OOO지점에서 발행한 당좌수표등으로서 그 자금원천이 서로 상이함이 확인되고 있다.
따라서 위의 금융자료등에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 청구외 OOOO개발(주)로부터 수령한 것이 아님이 입증된다 할 것이며,
둘째, 처분청의 처분근거인 91.9.O자 청구외 OOOO개발(주) 대표이사 OO의 확인서 내용을 보면, 청구인이 법인명의로 소유권이전등기를 거부하기 때문에 부득이 등기부상 소유권자 명의를 청구외 OOO으로 하였다고 확인하고 있는 반면, 청구인이 제시하고 있는 92.O.20 동 법인의 대표이사 OO의 확인서를 보면 동 법인은 쟁점토지를 88.11.10 청구외 OOO으로부터 취득하고 89.1.28 매매이전등기를 이행한 것이 사실이라고 확인하고 있고, 92.O월 중개인 OOO의 확인서에 의하면 OOO은 청구인이 법인에게는 양도하지 않는다고 하여 OOO에게 본인이 실지취득하는 것인지 여부를 몇번 확인하였으나 OOO은 본인이 취득한다고 하기 때문에 쟁점토지를 OOO에게 소개하였다고 진술하고 있는 점 등을 미루어 볼 때, OOOO개발(주) 대표이사 OO은 당초 이 건 조사관서(서울지방국세청)에 제출하였던 확인서 내용을 번복하고 있고, 또한 청구인이 이 건 거래를 개인과 거래로 위장하기 위해 OOOO개발(주)와 사전에 공모하거나 합의가 있었다는 2중계약서등 객관적인 사실도 확인되지 아니한 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 또는 그 이전에 쟁점토지의 실지매수인이 위 법인이고 OOO은 동 법인의 대리인이라는 사실을 인지하지 못하였다고 추정되며,
셋째, OOOO개발(주)의 건축허가 신청서를 보면, 동 법인은 88.9.20 쟁점토지등 O필지(OO동 OOOOO, O, O, O, O) 3,O22.9㎡ 지상에 건축물 연면적 20,2O2.O2㎡를 신축함에 있어 동 법인의 소유가 아닌 쟁점토지에 대하여는 소유권자 OOO으로부터 토지사용승락서(승락원인: 순수사용 승락만 한 것이고 소유권 이전재산이 아님)를 받아 이를 첨부하여 건축허가를 신청하였는 바, 쟁점토지의 실질소유자가 위 법인이라면 그 소유권을 법인 명의로 이전한 이후에 건축허가 신청을 하는 것이 일반적인 관례인데 소유권자의 토지사용 승락서등 복잡한 절차를 거쳐 건축허가 신청을 하는 것을 보면 동 법인의 건축허가 당시 쟁점토지의 소유권자는 OOO이었음을 알 수 있고,
넷째, 일반적으로 부동산의 소유자가 법인에게 양도등을 거부하여 법인이 대리인을 내세워 부동산을 취득하는 경우에는 그 소유권을 대리인 명의로 이전한 다음 즉시 또는 단시일내에 다시 그 법인 명의로 소유권이전등기를 이행하는 것이 통례인데 반해, 쟁점토지의 경우 매수인 OOO이 8O.9.18 청구인으로부터 취득하여 소유하고 있다가 취득일로부터 1년 3개월이 지난 88.12.10에 청구외 OOOO개발(주)에 양도한 사실이 확인되고 있는 바, 이는 청구인이 위 법인으로부터 양도대금을 수령한 사실이 확인되지 아니하고 있고, 또한 처분청이 이를 입증하지도 못하고 있는 입장에서 보면, 청구인이 쟁점토지를 동 법인에게 직접 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 위 법인으로부터 수령한 것이 아님이 금융자료등에 의해 확인되고 있을 뿐 아니라 처분청도 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 OOO이 위 법인의 대리인에 불과하고 실지취득자는 동 법인이라는 사실을 2중계약서나 금융자료등의 객관적인 증빙에 의해 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 청구외 OO의 확인인서를 근거로 청구인이 쟁점토지를 OOOO개발(주)에 180,000,000원에 양도한 것으로 보아 동 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 사실관계를 오해한 것으로 판단된다.
다. 쟁점②(쟁점토지의 양도가액이 확인되는지 여부)에 대하여
① 관련법령
소득세법 제23조
제O항, 동법 제OO조 제1항 제1호 및 동법시행령 제1O0조 제O항(89.8.1 개정 이전 구법령, 이하 같다)에 의하면 양도소득금액결정을 위한 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 위 소득세법 시행령 제1O0조 제O항 각호가 정한 경우에 한하여는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 소득세법 시행령 제1O0조 제1항 단서의 규정을 보면 제O항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제11O조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 하고 있으며 동법시행령 제11O조 제1항 제1호 다목에서는 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 동법시행규칙 제OO조의O 제O항에서 정하는 방법에 따라 환산하도록 되어 있으며, 또한 동법시행령 제11O조 제3항을 보면 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 동법시행규칙 제OO조의O 제1항에서 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 하도록 규정하고 있다.
② 쟁점토지의 양도가액이 확인되는지 여부
첫째, 당초 조사관서인 서울지방국세청이 91.9.O OOOO개발(주) 사장OO으로부터 받은 확인서를 보면 청구외 OO은 쟁점토지의 양도가액(법인측면에서 보면 취득가액)이 180,000,000원으로 확인하고 있는 반면, 당 심판소가 OOOO개발(주)에 조회하여 회신받은 내용에 의하면 동 법인은 쟁점토지의 양도가액(법인측면에서 보면 취득가액)이 19O,OO0,000원임을 확인하고 있어 동 법인은 쟁점토지의 양도가액을 다르게 진술하고 있음을 알 수 있고,
둘째, 당 심판소가 청구인에게 쟁점토지의 실지양도가액 및 양도시 매매계약서의 제출을 요구하였던 바 청구인은 양도시 매매계약서를 분실하였기 때문에 제출할 수 없을 뿐 아니라 실지양도가액도 기억이 나지 아니한다라고 진술하고 있으며,
셋째, 청구인의 쟁점토지의 양도 후 자산양도차익예정신고서를 보면 취득가액은 8O,O88,000원으로 하고 양도가액은 취득가액으로 환산하여 결정한 후 양도차익을 산정하였음이 확인되고 있어 청구인은 자산양도차익예정신고시에도 쟁점토지의 실지양도가액을 입증할 수 있는 매매계약서등이 없었음을 알 수 있다.
사실이 이러하다면 쟁점토지의 취득가액 8O,OO8,000원에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없으므로 확인된 취득당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는 반면에 확인되지 아니한 양도시의 실지거래가액은 소득세법 시행령 제1O0조 제1항 단서 및 제11O조와 동법시행규칙 제OO조의O 제O항의 규정에 따라 취득당시의 실지거래가액에 의하여 환산한 가액으로 결정함이 타당하다고 판단된다.
따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제OO조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.