이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 부동산 매매업, 부동산 임대업 및 전대업, 부동산 개발업 등을 목적사업으로 OOO 설립된 법인으로, OOO A, OOO, OOO, OOO(이하 “매도인들”이라 한다)로부터 서울특별시 동작구 OOO 근린생활시설 및 주택[토지 277㎡, 건물 163.41㎡(건물 163.41㎡ 중 공부상 등재된 면적은 68.17㎡이고, 그 중 주택으로 등재된 면적은 6.7㎡, 점포로 등재된 면적은 61.47㎡이며, 공부상 등재되지 아니한 면적은 95.54㎡이고, 그 중 49.92㎡는 기타 판매 및 영업시설로, 45.62㎡는 주택으로 관리되어 재산세 과세자료로 활용되었음), 이상의 토지 및 건물 전체를 이하 “이 건 부동산”이라 한다]을 OOO원에 매수하기로 하는 부동산 매매계약(이하 “이 건 부동산 매매계약”이라 한다)을 체결하고, OOO 위 매매계약에 따른 잔금 OOO원을 완납하여 이 건 부동산을 취득하였다(이 건 부동산 매매계약 당시 주택으로 등재되어 있던 면적 6.7㎡는 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 전인 OOO 제1종 근린생활시설로 용도변경되었다).

나. 청구법인은 OOO 이 건 부동산의 취득에 대하여 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 이 건 부동산 중 공부상 미등재되어 주택으로 재산세가 부과되었던 건물 45.62㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 「지방세법」(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부개정 전, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제1호에 따른 법인의 주택 취득 중과세율을 적용하고, 나머지 부분은

「지방세법」 제11조

제1항 제7호 나목에 따른 세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 이후 청구법인은 OOO 이 건 부동산 취득 당시 쟁점부동산은 주택에 해당하지 아니함에도 불구하고 법인의 주택 취득 중과세율을 적용하여 취득세 등 OOO원을 과다납부하였으므로 이를 환급해 달라는 취지의 감액경정청구를 하였으나, 처분청은 OOO 경정청구 거부처분을 하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 사건의 쟁점은 쟁점부동산의 사실상 현황이 “주택”인지 여부인바, 쟁점부동산 취득 당시 쟁점부동산의 현황은 근린생활시설(상가)이지 주택이 아니다.

(가) 쟁점부동산은 「지방세법」상 “주택”의 정의에 부합하지 아니한다.

「지방세법」 제13조의2

제1항은 법인이 취득시 중과세율이 적용되는 “주택”이란

「지방세법」 제11조

제1항 제8호에 따른 주택이라고 규정하고 있고,

「지방세법」 제11조

제1항 제8호는 주택의 개념을

「주택법」 제2조

제1호에 따른 주택으로 규정하고 있으며,

「주택법」 제2조

제1호는 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다(「지방세법」상 주택을 이하 “주택”이라 한다).

그리고 「지방세법 시행령」(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정 전, 이하 같다) 제13조에 의하면 취득세는 “해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과”하여야 한다고 규정하고 있고, 심판례 또한 주택 여부는 공부상 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상의 주거용에 공하는 건물인지 여부에 따라 판단하여야 한다는 입장이다(조심 2011지823, 2012.4.26.).

즉, 쟁점부동산을 주택으로 판단하기 위해서는 ① 상업공간과 분리되어 1세대가 독립된 주거생활을 장기간 영위할 수 있는 구조(방, 부엌, 거실 등)가 갖추어져 있어 주거로 사용할 수 있는 구조이면서, ② 그 공간이 취득 당시 실제 주거용으로 사용되고 있어야 한다.

그러나 쟁점부동산은 주거로 사용된 바가 없고 주거로서의 기능도 상실되어 있는 공간이어서 「지방세법」상 주택으로 볼 수 없다.

(나) 쟁점부동산은 수십년 전부터 이 건 부동산 취득 직전까지 공부상 등재된 부분과 함께 하나의 상가로 사용되었다.

1) 이 건 부동산은 1946년도 경부터 중국집(상호명 : OOO관) 영업을 위해 사용되어 왔고, 매도인들의 피상속인 망 B과 그의 배우자는 위 중국집을 이어받아 운영하여 오다가, 2021.6.29. 망 B이 사망한 후 그의 배우자가 단독으로 영업을 계속하였으며, 2022.6.7. 영업을 종료한 것으로 파악된다.

2) 이 건 부동산 중 홀매장, 다용도실 부분

현황도상 고객은 입구를 통해 홀매장(이하 “홀”이라 한다)으로 들어오게 되고, 대부분의 고객은 홀에서 식사를 하게 되며, 룸손님은 마당 출입구를 통해 마당을 지나 룸으로 이동하였다. 다용도실은 사무실 명목으로 사용되었을 것으로 추정된다. 모두 중국집 운영에 전용된 공간이다.

3) 이 건 부동산 중 건축물대장에 등재된 부분(룸 1-4, 내실, 창고-5)

현황도에서 파란음영으로 표시된 부분으로, 이 공간은 좌식용 식탁을 놓고 손님들을 받았던 룸 4개, 중국집 주인부부가 휴식공간으로 사용하였을 것으로 보이는 내실, 그리고 상업용 집기들을 적재해 두는 데 사용한 창고 1개로 구성되어 있다.

위 건축물대장에 등재된 부분만이 상업공간이고, 위 공간만으로는 중국집 운영이 불가능하다는 것은 청구법인이 제출한 사진을 보아도 한눈에 확인할 수 있다. 위 공간만으로는 조리도, 홀서빙도, 화장실 사용도, 기타 영업재료 및 도구를 보관할 수도 없기 때문이다.

4) 이 건 부동산 중 마당, 창고-3ㆍ4, 화장실, 조리용 주방 부분

청구법인이 제출한 사진만으로 영업공간임이 충분히 확인된다. 마당이 존재하는 이유는 이 건물이 최초 건축 당시 주택 구조로 건축되었기 때문이며, 일반적으로 생각하는 주거용 마당으로 사용되지 아니하였다. 주방을 보면 전형적인 중국음식 조리를 위한 공간이다. 기름때가 주방 곳곳에 찌들어 있으며, 영업집기 또한 짜장면 그릇, 탕수육과 같은 요리를 담는 그릇, 조리기구 등으로 영업용으로 활용되었음을 짐작할 수 있다. 창고 3ㆍ4 또한 영업물품과 비품들이 어지러이 쌓여있는 공간일 뿐 주거로 사용되지 않았음이 명확하다.

5) 이 건 부동산 중 창고-1ㆍ2와 통로 부분(처분청이 전 소유자들이 주택으로 사용하였다고 판단한 생활용품이 놓여있던 부분)

영업을 위한 생활용품과 영업용품을 적치해두는 창고로 사용하였던 부분이다. 처분청이 현장조사 이후 작성한 복명서에서 주택으로 사용되었던 현황이라며 제시한 침대, TV, 피아노, 서랍장 및 기타 생활물품 같은 생활폐기물이 쌓여있는 장소이기도 하다.

그러나 해당 생활물품들은 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 이전부터도 오랫동안 적치되어 오염도가 상당하였고, 먼지 또한 켜켜이 쌓여있는 상태였다. 벽은 곰팡이와 노후로 인해 심각하게 오염되어 있고, 바닥은 장판조차 깔려있지 않으며, 천장 또한 노후화되어 내려앉고 있는 장소이다. 심지어 창고1로 가는 통로는 폭이 1m도 채 되지 않는데, 그마저도 영업폐기물들이 잔뜩 쌓여 있어 통행이 사실상 불가능하다. 전 소유자들은 아마도 룸복도를 통해 창고1로 접근하여 물건들을 적치해두었을 것으로 추정된다.

창고2도 심각하기는 마찬가지이며, 심지어 이곳은 벽지조차 발라져 있지 않은 공간으로 사람이 살 수 있는 공간이라고 볼 수 없다.

곰팡이가 잔뜩 슬어 있고 벽지도 발라져 있지 않은 오염된 창고에, 언제 놓여져 있었는지조차 모르는 생활폐기물의 존재만으로 “취득당시” 사실상 현황이 주택이라는 판단이 가능한지 의문이다. 청구법인의 판단으로는 과거 중국집을 운영하면서 내실에 두었던 생활물품이거나 매도인들의 본 거주지에 있던 생활물품을 따로 둘 데가 없어 창고1에 두었을 개연성이 충분해 보인다.

6) 결론적으로 이 건 부동산은 크게 홀, 룸, 주방, 창고, 그 외 부대시설 등으로 구분되어 있는데, 전소유자는 영업을 종료하기 직전인 2022.6.8.까지 이 건 부동산 전체를 근린생활시설(상가)인 중국집으로 사용하였으며, 이는 취득 당시에도 변동이 없다는 사실이다. 그리고 이는 청구법인이 제시한 사진과 동영상, 블로그의 사진으로 충분히 확인 가능하다.

(다) 쟁점부동산은 주거공간으로서의 기능이 애당초 존재하지도 않았던 공간이다.

1) 냉·난방 시설의 부재

주거로 사용되기 위해서는 냉·난방시설이 필수적으로 갖춰져 있어야만 할 것이다. 심판례는 주택 여부를 판단함에 있어 주거생활에 필요한 냉난방 시설이 구비되어 있는지를 판단요소로 삼아, 위 설비를 갖추고 있지 않은 건물을 주택으로 볼 수 없다는 판단을 내린바 있다(조심 2022지899, 2022.12.13.).

2013~2023년 서울 기후통계를 보면, 서울의 연중 최고기온은 39.6°C, 최저기온은 영하 18.6°C에 달하는 것을 확인할 수 있다. 즉, 이 건 부동산 소재지에서 주거를 영위하기 위해서는 냉난방 시설이 필수적이라는 것을 어렵지 않게 알 수 있다. 그런데 쟁점부동산에는 그 어디에도 바닥난방이 되어 있지 않으며, 에어컨은 물론 선풍기조차 설치되어 있지 아니하다(영업용 화장실에 조차 선풍기는 설치되어 있다). 이 건 미등재 건물이 애당초 홀매장, 조리용 주방, 상업용 창고 4개, 마당, 손님용 화장실 및 기타부속공간으로 구성되어 있어, 그 어디에도 주거로 삼을만한 공간이 없기에 냉난방 시설이 없는 것은 어찌보면 당연한 것이다.

반면, 공부상 등재된 부분 중 좌식손님들을 들이기 위한 룸1~4, 이전에 가게를 운영하던 사장 부부의 휴게공간으로 사용되었을 것으로 추정되는 내실에는 모두 바닥난방이 되어 있다.

쟁점부동산이 독립적으로 주거가 가능한 공간이라 볼 수 없으며, 최소한의 온도 조절 기능조차 존재하지 않는 공간이었다는 점을 고려해야 한다.

2) 노후화를 넘어 폐가에 가까운 상태였던 쟁점부동산

앞서 본 바와 같이, 이 건 부동산은 OOO년도부터 중국집으로 사용되어 오던 건물이고, 쟁점부동산은 건축물 현황이나 등기부등본에도 올라와 있지 않은 가건물 수준의 건축물에 불과하다.

그리고 오랜 영업기간 동안 보수나 개축 등을 하지 않아 취득 이전부터도 상당히 노후화되어 있었고, OOO 이후부터는 영업도 하지 않았기에, 취득 당시에는 사람이 살기에 더욱 불가능한 장소가 되어 있는 상태였다.

매도인들은 이 건 부동산을 청구인에게 매매할 당시 어떠한 개·보수도 진행하지 않았고, 심지어 식자재들이 담겨있던 김치냉장고도 그대로 둔 채로 청구법인에게 이 건 부동산을 매도하였다.

이러한 공간이 과연 주거로서 기능을 할 수 있는 구조인지에 대해서 처분청이 근거를 제시하여야 한다.

(라) 청구법인은 쟁점부동산을 주택으로 사용할 목적으로 취득하지 않았고, 취득 이후에도 전혀 주택으로 사용하고 있지 아니하다.

청구법인은 이 건 부동산의 건물부분을 멸실하여 상가건물을 신축하겠다는 계획하에 매도인들로부터 취득하였다. 그래서 취득 직후 공사업자로부터 이 건 부동산의 건축물 철거 및 처리공사 견적서까지 받아 사업을 진행하려 하였다. 그러나 경정청구 및 이의신청에서의 사실상 현황의 입증을 위해 부득이하게 모든 공사계획을 잠정 중단하고 현장보존을 하고 있다.

(마) 매매계약 체결일을 기준으로, 이 건 부동산의 건축물대장에는 6.7㎡(약 2평)정도가 주택으로 존재하였으나, OOO 제1종 근린생활시설로 용도변경되었다. 따라서 취득 당시 건축물대장 등 공부상 주택인 부분은 존재하지 않았다.

위 매매계약서 특약사항 제7호에 기재되어 있는 “주택” 부분은 위 매매계약의 중개를 맡은 공인중개사가 매도인들 또는 매도인들의 피상속인인 망 B이 납부하였던 재산세납부영수증, 고지서 등을 보고 어떠한 법적 판단도 내리지 않은 채 그대로 적은 내용에 불과하다. 그리고 위 재산세 부과는 사실상의 현황에 따르지 않은 잘못된 부과처분이므로 “주택”의 판단근거로 삼을 수는 없다.

(2) 처분청의 경정청구 거부 논거에 대한 반박

(가) 매도인들과 청구법인이 체결한 매매계약서에 쟁점부동산이 포함되어 있고, 그 중 주택면적이 명시되어 있다는 처분청 논거에 대한 반박

청구법인이 이 건 부동산 매매계약시 “주택” 부분을 특정하여 특약사항에 기재한 이유는 매도인들이 이전에 납부하였던 재산세 납부영수증, 고지서 등에 주택부분이 적혀 있었기 때문이고, 쟁점부동산의 사실상 현황이 주택이 아닌 이상 문제될 것이 없다고 생각했기 때문이다. 또한 「지방세법」상 “주택”인지 여부는 “사실상의 현황”에 따라야지 사인간의 매매계약서에 기재된 내용에 의할 것이 아니다. 만약 이렇다면 모든 납세자는 사실상의 현황은 무시하고 자신의 절세액이 극대화 되는 내용으로 계약서를 작성할 것이다.

(나) 납세자가 제출한 자료는 모두 취득 당시 이후의 부동산 현황에 대한 것이어서 취득 당시의 현황을 확인할 증빙자료가 될 수 없다는 처분청 논거에 대한 반박

청구법인은 취득 이전부터 이 건 경정청구 및 이의신청을 거쳐 오기까지 쟁점부동산의 현황을 파악하여 수많은 서류들을 그 증빙으로 제출한 바 있다. 위 서류들이 취득 당시 현황이 아님에도 청구법인이 위 서류들을 제출하였던 이유는 ① 위 서류들의 현황이 취득 당시의 현황을 보여주기에 부족함이 없다고 판단하였기 때문이고, ② 취득 당시 현황조사를 처분청에게 요청하였음에도 불구하고 처분청이 이를 무시한 채 가계산 내역을 보내 오며 이 건 취득세 등을 납부토록 하였기 때문이다.

만일 청구법인의 자료들이 모두 취득 이후의 현황에 대한 것이라는 이유로 “취득 당시” 주택이 아니라는 점을 입증할 수 없다면, 2022년 8월에 행해진 처분청의 현장조사 또한 취득일로부터 2개월이나 경과한 현황에 대한 조사이므로 과세근거로 삼을 수 없다.

(다) 청구법인이 취득세 신고전까지 계약서의 내용과 사실상의 현황을 일치시키려는 노력을 일절 하지 않았다는 처분청 논거에 대한 반박

청구법인과 매도인들 간에 작성한 계약서에 주택 부분이 존재한다고 적혀있는 것은 사실이나, 청구법인은 그 부분 중 쟁점부동산의 실제 현황이 주택이 아니며, 그 부분을 근린생활시설로 용도변경하여 사실상의 현황을 반영시키기 위해 부단히 노력하였다.

그럼에도 불구하고 처분청 건축과 소관담당 부서에서는 이 건 미등재건물이 무허가건물이며, 무허가건축물 확인원에도 등재되어 있지 않다는 이유로 용도변경을 허가해주지 않았다.

이는 이미 청구법인이 경정청구 이유서에서 처분청에 충분히 소명한 내용인바, 그럼에도 처분청이 이 건 취득세 등의 납부전까지 청구법인이 계약서의 내용과 사실상 현황을 일치시키려는 노력을 하지 않았다고 하는 것은 사실을 왜곡한 주장이다.

(라) 이 건 부동산에 대해 매도인들이 상속을 원인으로 한 취득세 신고내역, 재산세 부과내역에 쟁점부동산이 주택으로 되어 있었음에도 모두 납부하였고, 그동안 이러한 과세에 대한 별도의 불복을 제기한 적이 없다는 처분청 논거에 대한 반박

전소유권자들이 어떻게 상속세를 신고하고 재산세를 부과받았는지는 청구법인과 전혀 상관이 없는 내용이다. 동일한 세목도, 납세의무자도 아닐 뿐더러, 「지방세법」상 주택인지 여부는 사실상의 현황을 따르는 것이지 타법에서 어떻게 잘못 과세되어 왔는지와는 아무런 상관이 없다.

아울러 전소유권자들에 대한 재산세 부과가 잘못된 부과처분이다. 「지방세법」에 따르면 재산세 또한 부동산이 공부상 등재되지 않은 경우에는 “사실상의 현황”에 따라 부과되어야 한다. 청구법인은 이 건 부동산의 재산세 과세대장 열람이 불가하여 처분청이 어느 부분을 특정하여 주택으로 보았는지 알 수 없으나, 이 건 부동산 전체가 사실상 현황이 상가인 이상 주택으로 보아 부과된 재산세 부분은 모두 근거과세 원칙에 위반된 잘못된 과세이다.

(마) 2022.8.26.자 현장확인 결과 전소유자들의 폐기물 중에서 침대매트리스, 가정용 피아노, 소형 텔레비전, 화장품 서랍대 등 가정용품이 발견되었다는 처분청 논거에 대한 반박

청구법인이 창고-1ㆍ2의 현황을 설명한 바대로, 언제 놓여져 있었는지도 모르는 생활폐기물의 존재만으로 “취득 당시” 사실상 현황이 주택이라는 판단을 내릴 수는 없다. 실제로 위 생활용품들은 오염도가 매우 심하고, 어디에서 사용되었는지, 사용되었다면 어느 공간에 두었을지 전혀 알 수가 없다.

영업장에 주거용으로 사용되었을지도 모르는 생활용품이 발견되었다는 이유만으로 주거가 사실상 불가능한 공간에 특정되지도 않은 주택이 존재한다는 결론은 받아들일 수 없다.

(바) 외형이나 배치구조 등이 주거 목적의 형태로 되어 있다는 처분청 논거에 대한 반박

무허가 부분과 공부상 등록 부분이 대문과 마당을 가지고 있는 등 일부 주택구조의 흔적이 남아있는 이유는 이 건 부동산이 주택용으로 건축되었기 때문이다. 그러나 앞서 밝힌 바와 같이 이 건 부동산은 취득 이전 근린상가로 수십년간 사용되어 왔다. 구조나 외형이 주택이라는 이유만으로 지방세법상 “주택”으로 볼 수는 없다. 즉, 주택 “구조”로 지어졌다는 이유만으로 사실상 현황이 주택이 되는 것이 아님은 너무나도 명확하다.

나. 처분청 의견

(1) 서울특별시장 의견

청구법인은 쟁점부동산에 관하여 법인 취득세 중과세율을 적용하여 신고하였고, 계약서 특약사항에 주택의 면적이 기재되어 있으며, 이 건 부동산의 주택가격은 52.32㎥ 면적으로 공시되어 재산세와 취득세 과세자료로 사용되고 있음이 확인된다. 또한 매도인들은 당초 이 건 부동산 상속취득시 주택을 포함하여 신고하였고 재산세 납부내역도 계약서 특약사항의 주택면적과 일치하는 점, 청구법인의 요청으로 처분청이 이 건 부동산 현장 방문 결과 주택으로 사용한 흔적이 남아 있는 점, 취득 당시 사실상 현황이 주택이 아니라는 입증책임은 청구법인에게 있으나 청구법인이 제출한 건축물 현황 검토의견서, 매도인 사실확인서 등은 취득 이후 사후적인 조치사항으로 취득 당시 쟁점부동산이 주택이 아니라는 증빙자료로 불충분한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다.

(2) 처분청(서울특별시 동작구청장) 의견

청구법인은 쟁점부동산의 사실상 현황이 근린생활시설임에도 주택 중과세율이 적용되었다고 주장하며 증빙자료들을 제출하였으나 이 증빙들은 청구법인의 주장을 뒷받침하기에 부족하다.

(가) 계약은 당사자 사이의 의사표시 내용이 합치하며 발생하는 법률행위이며, 일반적으로 한쪽이 계약 체결을 제안하면 상대방이 승낙하는 방식으로 이루어진다. 이때 양측이 합의한 내용을 바탕으로 당사자 사이에 발생하는 권리와 의무 등의 법률관계를 구체적으로 명시한 문서를 계약서라 하고, 법률관계를 구체적으로 명시한 문서와 일치하지 않음을 증명하려면 단순 주장 기재만을 서술한다고 하여 받아질 수 없다.

＜부동산 매매 계약서 - 일부 발췌＞

□ 계약사항 제4조 [지방세 등] 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.

□ 특약사항 1호 - 현 시설, 권리 상태에서의 매매 계약이며 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함

□ 특약사항 6호 - 계약당사자는 등기권리증, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 교부받고 설명을 들었음

□ 특약사항 7호 - 건축물 중 부가세는 매수인이 부담하기로 한다. (주택 52.32평방미터는 OOO원, 상가 111.35평방미터는 OOO원으로 산정한다.)

□ 특약사항 8호 - 매도인은 잔금일전까지 현 건축물에서 전부 퇴거 및 전출신고를 마무리하기로 한다.

청구법인은 경정청구 경위에서 계약서 작성 당시 특약사항 7호에 기재된 주택 등의 면적은 당시 매도인들이 납부하고 있던 재산세 납부 영수증, 고지서 등을 근거로 작성하였다고 기술하였다. 이와 같은 내용으로 볼 때 청구법인은 계약 시점에 현재 쟁점부동산이 주택으로 부과되고 있는 현황을 인지하고 있었다. 그러나 청구법인은 잔금 지급 이전 또는 취득세 신고 전까지 계약서 내용 변경 등 주장내용과 일치하게 하려는 행위를 하지 않았다. 청구법인은 전 소유자들의 세금 문제 및 전출 문제가 있을 수 있으므로 위와 같이 계약서를 작성하였다는 주장이나, 그러한 주장을 입증할 근거가 없다.

사실상 주택이 없었다고 한다면 청구법인은 경정청구 및 이의신청 당시 국세청에 특약사항 7호에 따른 부가가치세는 모두 상가 부분으로 신고하고 그에 따른 납부내역(계약서상 매수인이 부담하기로 함)을 증빙자료로 제출해야 하나 청구법인은 해당 사항을 제출하지 아니하였다. 매매계약서에 기재된 대로 부가가치세가 신고되었다면 쟁점부동산에 대한 부가가치세는 주택으로, 취득세는 근린생활시설로 적용하게 되는 모순이 발생한다.

또한 특약사항 8호에서 매도인들은 잔금일전까지 퇴거 및 전출신고를 마무리하기로 한다는 내용을 기재한바, 당초 건축물대장에 등재된 주택이었던 6.7㎡에서 전소유자들이 장기간 독립된 주거생활을 하기 어렵기 때문에 그 외의 부분도 당연히 주거용에 공하는 건물로 사용하였음을 알 수 있다. 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 전까지 전소유자들이 장기간 전입(체류)한 상태이기 때문에 주거 기능을 완전히 상실하였다고 볼 수는 없는 점 등을 감안하면 쟁점부동산을 주택이 아니라고 보기는 어렵다.

(나) 처분청은 취득일 이후나 과거 현황이 아닌, 취득 당시 사실상 현황을 증빙할 수 있는 자료 제출을 요청하였다. 이에 청구법인은 공실인 상황의 현장사진을 제출하고 취득 이후 지금까지 동일한 상태였다는 내용과 전소유자들 중 1인의 매도인 사실확인서, 공인중개사 확인서, 건축사의 건축물 현황 검토 의견서 및 검색포털 블로그 자료를 증빙자료로 제출하였다.

“사실상 용도”를 증빙하기 위해서는 전소유자들의 실제 거주환경 등을 입증하여 현재 계약서상의 기재된 사항 및 전소유자들의 재산세 납부 및 취득세 신고납부 사항(이하 공부상 현황)이 다름을 증명해야 한다. 그러나 청구법인의 증빙은 취득 이후 사후적으로 만들어낸 자료가 전부이다. 취득 이후 공실 상태에서의 현황 사진은 취득 당시 주택이 없었음을 증명할 수 없다. 취득 이전에 게시된 검색포털 자료 또한 게시일 등을 고려하였을 때 채택하기 어려운 자료이다.

또한 사실을 입증하기 위한 취지로 청구법인이 제출한 건축사의 건축물 현황 검토 의견서 및 전소유자와 공인중개인의 확인서 등은 취득 이후 사후적인 조치사항이며, 공적인 확인기관에 의해 작성된 확인서가 아닌 이상 동 확인서들은 입증자료로서 그 신빙성을 인정하기가 어렵다.

처분청은 청구법인의 요청으로 OOO 현장에 방문하였으나, 방문일 당시 공실 상태에서 취득 당시 사실상 주택 여부의 확인이 불가하므로 청구법인에게 현황 사항에 대하여 발언하지 않았고 이에 따른 문서 등도 교부한 사실이 없다.

현장 방문 당시, 청구법인이 제출한 현장 사진 중 평면도상 창고-1, 창고-2 부분(건축물 대장 미등재 부분)에서 청구법인의 주장과 달리 주택으로 사용하였던 흔적이 일부 확인되었다. 청구법인이 제출한 자료는 내부를 확인하기 어렵고, 입구에서만 어둡게 촬영된 자료이므로 현장 방문 당시 내부를 좀 더 확실히 식별할 수 있는 자료는 현장조사 복명서의 사진 등과 같다.

현장에는 전소유자들의 폐기물 중 침대 매트리스, 가정용 피아노, 소형 텔레비전, 화장품 서랍대, 가정에서 사용하는 장롱 등이 그대로 남아 있었다. 배치구조 등으로 보아 침대, 피아노 및 서랍용 장롱 등은 상시로 옮기는 물품이 아니므로 사실상 용도를 주거로 보는 것이 타당하다.

(다) 전소유자 중 1인은 청구법인에게 해당 부동산에 주택이 없었음을 보증하는 확인서를 작성하였고, 청구법인은 이를 증빙자료로 제출하였다. 그러나 전소유자는 사실확인서에서 증언한 것과 다르게 재산세 및 취득세를 납부하였다.

1) OOO 망 B이 소유한 부동산에 대하여 상속취득세 신고시 A 외 3명은 시가표준액에 주택가격 OOO원을 포함하여 신고납부하였다. 주택가격 OOO원은 2021년 52.32㎡(공부상 주택으로 등재된 면적 6.7㎡ + 공부상 주택으로 등재되지 아니한 면적 45.62㎡)의 면적을 반영한 주택가격이다. 사실확인서대로 한다면 전소유자의 상속취득세에 대하여 과세표준이 정정되어야 하며, 과소납부한 부분에 대해서 정정 신고를 하여야 한다. 그러나 심판청구일 현재까지 전소유자들은 당초 신고한 취득세에 대하여 수정신고를 하지 아니하였다(시가표준액 변경으로 취득세 및 지방교육세는 낮아지나 농어촌특별세는 추가납부하여야 하므로 그에 따른 가산세를 포함하여 신고납부하여야 한다).

2) 전소유자들은 2022년 처분청이 주택면적을 45.62㎡로 하고 주택가격을 OOO원으로 하여 부과한 재산세(주택)를 납부하였다. 공시된 주택가격에 대하여 이의신청은 없었고, 재산세(주택)에 대한 불복도 현재까지 없었다. 또한

「지방세법」 제120조

의 신고의무에 따라 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르다면 과세기준일로부터 15일 이내(2022년 기준) 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 하는 의무가 있으나 신고한 사실이 없다. 사실확인서에 따라 해당 부동산에 공부상 주택으로 등재된 면적 6.7㎡ 이외 주택이 없었다면 재산세(주택)는 부과취소 되고 그에 따른 재산세(건축물ㆍ토지)를 추가 납부해야 한다.

3) 그러나 전소유자는 과세관청에 제출될 사실확인서에 기재한 사실에 대하여 민ㆍ형사상 그리고 세법상 일체의 책임은 지지 않기로 한다는 사항으로 기재하였다. 취득세는 납세자의 자진신고 세목으로 사실확인서의 내용이 이유 있어 채택되어야 한다면 사실확인서에 날인하기 전 자진해서 신고납부하거나 또는 사후에 착오 신고납부한 부분에 대하여 정정한다는 사항으로 제출되어야 한다. 그러나, 심판청구일 현재까지 사실확인서 제출에 앞서 전소유자들의 「지방세법」상 신고는 단 한 건도 없었고, 의무를 이행한 내용도 확인할 수 없다.

(라) 결론적으로, 청구법인 주장대로 쟁점부동산이 주거로서의 기능을 상당 부분 상실하였다고 하더라도 쟁점부동산에 대하여 매년 개별주택가격이 공시되어 왔고 주택분 재산세가 부과되어 온 것이 확인되며, 현장조사 복명서상의 주택으로 사용한 흔적과 전 소유자가 장기간 전입되어 있었던 점 등을 종합해 보면 쟁점부동산이 주택으로서의 기능을 상실하였다고 단정할 수 없다(조심 2021지3162, 2022.7.12.)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 주택으로 볼 수 없으므로 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세율이 배제되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 부동산 건축물 개요는 ＜별지2＞와 같다.

(2) 청구법인은 OOO 매도인들과 이 건 부동산 매매계약을 체결하였고 계약서상 주요 내용 및 특약사항은 ＜별지3＞과 같다.

(3) 매도인들은 OOO 이 건 부동산 중 공부상 주택으로 등재된 부분 6.7㎡를 근린생활시설로 용도변경을 하였다.

(4) 청구법인은 쟁점부동산 부분은 무허가건축물 확인서, 건축물대장 등과 같이 현황을 기재한 공식 문서가 존재하지 아니하여 부득이 전문가가 작성한 현황도를 사용할 수밖에 없었다고 하면서 ㈜OOO건축사사무소에서 OOO 작성한 것으로 되어 있는 “건축물 현황 검토 의견서”를 제출하였고, 위 “건축물 현황 검토 의견서”에는 이 건 부동산의 현황도(배치도, 평면도) 및 현황사진이 첨부되어 있으며, 그 내용은 ＜별지4＞와 같다.

(5) 처분청은 OOO 이 건 부동산에 대한 현장조사를 실시하였는바, 그에 따라 작성한 복명서의 주요 내용은 다음과 같고, 첨부된 현장사진은 ＜별지5＞과 같다.

4. 조사 결과

○ 철거 전 건물 내부에 전 소유자들의 생활물건 등이 폐기물로 방치되어 있으나, 폐기물 등에서 전 소유자들이 주택으로 사용한 흔적들이 상당 부분 존재했음이 확인됨

○ 쟁점이 되는 건축물 대장에 없는 주택에 대하여, 해당 위치에 침대 및 피아노, TV 등 주택 거주에 필요한 생활필수품 등이 확인되어 법인이 취득 당시 전 소유자들로부터 취득한 부동산에 주택이 부존재한다는 주장과 상반됨

(6) 청구법인이 제출한 “매도인 사실확인서”(매도인들 중 1인의 사실확인서)는 ＜별지6＞과 같다.

(7) 처분청이 제출한 망 B 및 A의 외국인등록사실증명에 의하면 망 B과 A는 외국인[국적 중국(대만)]으로, 망 B은 1983.1.20.부터 사망시까지, A는 1900.1.1.부터 2022.6.17.까지 이 건 부동산을 체류지로 하여 체류하였던 것으로 기재되어 있다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 이 건 부동산 취득 당시 쟁점부동산이 주택에 해당하지 아니하였으므로 당초 쟁점부동산을 주택으로 보아 법인의 주택 취득 중과세율을 적용하여 취득세 등을 신고ㆍ납부한 것은 경정되어야 한다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 쟁점부동산은 주택에 해당하였던 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산 취득에 대하여 법인의 주택 취득 중과세율을 적용하여 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(가)

「지방세법」 제13조의2

제1항 제1호는 법인이 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하는 것으로 규정하면서, 주택은 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다고 하고 있고, 제11조 제1항 제8호는 주택에 대하여 “

「주택법」 제2조

제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 하면서, 「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 처분청이 제출한 망 B 및 A의 외국인등록사실증명에 의하면 망 B과 A는 외국인으로, 망 B은 1983.1.20.부터 사망시까지, A는 1900.1.1.부터 2022.6.17.까지 이 건 부동산을 체류지로 하여 체류하였던 것으로 나타나고, 청구법인이 OOO 매도인들과 체결한 이 건 부동산 매매계약상 특약사항에도 “매도인은 잔금일전까지 현 건축물에서 전부 퇴거 및 전출신고를 마무리하기로 한다”라고 기재하고 있는바, 매도인들은 쟁점부동산을 포함한 이 건 부동산 매도시까지 별도의 주거지 없이 이 건 부동산에서 모두 거주하였던 것으로 보이고, 당초 건축물대장에 등재된 주택이었던 6.7㎡만으로는 매도인들이 장기간 독립된 주거생활을 하였던 것으로 보기는 어려우므로 그 외의 부분도 주거용에 공하는 건물로 사용하였다고 봄이 타당해 보이는 등 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 전 매도인들이 쟁점부동산에서 장기간 체류하면서 거주한 정황이 나타나므로 이 건 부동산 취득 당시 쟁점부동산이 주거 기능을 완전히 상실하였다고 보기는 어렵다.

(다) 이 건 부동산에 대한 처분청의 OOO자 현장조사에 의하면 이 건 부동산 중 창고-1ㆍ2와 통로 부분에 침대 매트리스, 가정용 피아노, 소형 텔레비전, 화장품 서랍대, 가정에서 사용하는 장롱 등이 남아 있었던 것으로 나타나는바, 침대, 피아노 및 장롱 등은 수시로 옮기는 물품이 아니므로 해당 부분이 쟁점부동산의 주거 용도로 사용되었을 개연성이 있다고 보인다.

(라) 처분청이 2022년도에 쟁점부동산을 주택으로 보아 재산세(주택)를 부과한 사실에 대하여는 이견이 없어 보이고, 이에 대하여 매도인들이 불복을 제기한 정황은 나타나지 아니하며,

「지방세법」 제120조

에 의하면 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다를 경우 과세기준일로부터 15일 이내에 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 하나 이를 신고한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(마) 청구법인과 매도인들은 이 건 부동산 매매계약에서 “주택 52.32평방미터는 OOO원, 상가 111.35평방미터는 OOO원으로 산정한다”라고 기재하였는바, 쟁점부동산의 현황이 주택이라는 사실을 인지하여 매매계약서를 작성한 것으로 볼 수 있다.

(바) 청구법인은 쟁점부동산이 주택으로 사용되지 아니하였다는 내용이 기재된 “매도인 사실확인서”를 증빙으로 제출하였으나, 위 사실확인서 작성자인 A는 사실확인서에서 기재한 내용과 다르게 재산세를 납부하였을 뿐만 아니라 기재 내용에 대한 민ㆍ형사상, 세법상 일체의 책임을 지지 아니한다는 내용을 부기하는 등 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제7항과

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법

제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부개정 전)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 23

나. 농지 외의 것 : 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

3. 원시취득 : 1천분의 28

4. 삭제 ＜2014. 1. 1.＞

5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다) : 1천분의 23

6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득 : 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[

「주택법」 제2조

제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(

「국세기본법」제13조

에 따른 법인으로 보는 단체,

「부동산등기법」제49조

제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(3) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정 전)

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

＜별지2＞ 이 건 부동산 건축물 개요

□ 건축물 관리현황

현황

공부상 등재 (건축물대장·등기부등본)

공부상 미등재

근린생활시설

61.47㎥

49.62㎥

주택

6.7㎥

45.62㎥

○ “공부상 미등재” 부분은 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로서, 해당 면적은 무허가 건축물로 분류되지 않는 건축물임 (건축 추정연도 : 1960년대)

○ 해당 부동산의 주택가격은 52.32㎥ 면적으로 공시되어 재산세와 취득세 과세자료로 사용됨

(단위 : 백만원)

구분

2022

2021

2020

2019

2018

-

2005

산정면적

52.32㎥

52.32㎥

52.32㎥

52.32㎥

52.32㎥

-

52.32㎥

주택가격

OOO

OOO

OOO

OOO

OOO

-

OOO

※ 2022년 4월 용도변경으로 45.62㎥에 따른 주택가격 : OOO원

※ 전산으로 확인 가능한 주택가격은 2005년부터임

＜별지3＞ 이 건 부동산 매매계약 주요내용 및 특약사항

부동산(상가주택) 매매계약서

1. 부동산의 표시

○ 소재지 : 서울특별시 동작구 OOO 토지 및 건축물 전부

○ 토지 : (지목) 대, (면적) 277㎡

○ 건물 : (구조) 목구조, (용도) 근린생활시설 및 주택, (면적) 68.17㎡

2. 계약내용

○ 매매대금 OOO원

○ 계약금 OOO원(계약시 지불)

○ 중도금 OOO원(2022.5.24. 지불)

○ 잔금 OOO원(2022.6.27. 지불)

○ 부동산 인도일 : OOO

○ 제4조 [지방세 등] 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.

[특약사항]

1. 현 시설, 권리 상태에서의 매매 계약이며 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함

6. 계약당사자는 등기권리증, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 교부 받고 설명을 들었음

7. 건축물 중 부가세는 매수인이 부담하기로 한다. (주택 52.32평방미터는 OOO원, 상가 111.35평방미터는 OOO원으로 산정한다.)

8. 매도인은 잔금일전까지 현 건축물에서 전부 퇴거 및 전출신고를 마무리하기로 한다.