이유
1. 원처분의 개요
청구인은 강원도 평창군 도암면 OO리 OOOO 소재 전 2,714㎡와 같은 곳 OOOO 소재 전 2,762㎡(이하 위 2필지의 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 96.11.20 취득(원인 : 96.8.23 공매)하여 97.2.20 양도(원인 : 96.12.30 매매)하고 97.4.17 처분청에 쟁점토지의 취득 가 액은 27,200,000원, 양도가액은 31,000,000원으로 하여 자산양도차익예정 신고·납부한 바 있다.
처분청은 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 쟁점토지의 양도가액을 39,500,000원(취득가액은 27,200,000원으로 다툼이 없음)으로 하여 98.5.5 청구인에게 97년 귀속분 양도소득세 4,250,000원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 98.5.27 심사청구를 거쳐 98.9.7 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
가. 청구인 주장
쟁점토지의 양도가액이 39,500,000원으로 된것은 쟁점토지의 매수인인 OOO이 법무사 사무실에서 검인계약서를 작성하는 과정에서 검인계약 금액은 공시지가로 하는 것이 관행이다 하여 39,500,000원으로 한 것으로 이에 대하여 청구인은 전혀 알 수 없으며 쟁점토지의 양도시 소개인이 중개인자격이 없어 입회인으로 날인하기를 거부하여 소개인 없이 매매 계약한 것일 뿐이므로 이 건 양도가액을 39,500,000원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
나. 국세청장 의견
(1) 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 경기도 안산시에 주소를 두고 있는 청구인과 쟁점토지 인근(강원도 평창군 도암면 OO리 OOOOOO)에 주소를 두고 있는 매수인 OOO이 부동산거래를 하면서 중개인도 없이 거래하였다고 기재되어 있고,
(2) 처분청이 매수인 OOO에게 우편으로 그 매매가액을 조회하였는데 검인계산서가 회신된 점을 모아보면 청구인이 제시한 계약서는 거래당사자간의 진실된 계약서라 인정하기 어려운 반면, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되는 것이므로(같은 뜻 : 대법 91누5938, 91.9.10) 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 검인계약서상의 매매가액으로 결정한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
나. 관계법령
(1) 이 건 과세표준과 세액의 결정당시의
(1994.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은
(양도차익의 산정)와 제96조(양도가 액), 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의
제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각
(양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면,
토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가 액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호로 규정하고 있는데 그 제1호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “취득 후 1년 이내의 자산”을 들고 있고 그 제3호에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있으며 제5항에서는 위 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가 액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가 액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 취득 후 1년 이내에 자산을 양도한 경우의 양도차익은 실지거래가 액에 의하며 또한 청구인이 실지거래가 액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가 액으로 양도차익을 산정함이 타당하다는 견지에서 처분청이 조사를 통하여 실지거래가 액을 확인하였을 경우에는 확인되는 실지거래가 액으로 과세하라는 입법취지라고 할 것이다(국심 96서4084, 97.4.16외 다수 같은 뜻임).
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 96.9.22(매각대금 납부일) OO공사 OO지점으로부터 27,220,000원에 경락받은 가액으로 이에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 31,000,000원이라고 주장하고 이의 거증으로 쟁점토지 양도계약 당시의 매매계약서 사본과 97.2.13자 매수인 OOO의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서 및 98.4.22자 거래사실확인서 사본을 제시하고 있어 이를 살피건대, (첫째) 청구인의 거주지는 경기도 안산시이므로 강원도에 소재하고 있는 쟁점토지를 양도하려면 사회통념상 쟁점토지소재지에 소개인이 있어야 하는데 청구제시 매매 계약서 상에는 소개인이 기재되어 있지 아니하고 청구주장과 같이 소개인이 중개인 자격이 없어 입회인으로 날인하기를 거부하였다고 하더라도 그 소개인의 중개사실확인서를 제시하여야 함에도 이를 미제시하고 있고 (둘째) 처분청 조사내용에 의하면 청구제시 매매계약서 용지는 “OO익스프레스(전화번호 : 서울 OOOOOOOO)”에서 광고선전용으로 인쇄하여 부동산중개업소에 제공한 계약서인데 청구인이 강원도에 소재한 쟁점토지를 양도계약하면서 어떻게 위 “OO익스프레스”에서 인쇄한 매매계약서 용지를 사용하게 되었는가에 대한 처분청 조사공무원의 질문에 청구인은 구체적으로 답변을 하지 못한 것으로 조사되고 있으며 (셋째) 쟁점토지의 매매대금 31,000,000원이 진실하다면 청구인이 96.12.30에 계약금으로 받은 500만원, 97.1.15 중도금으로 받은 600만원, 97.2.16 잔금으로 받은 2,000만원에 대한 각각의 영수증과 이에 대한 수표 및 예금통장 등 객관적이고 구체적인 금융자료를 제시하여야 함에도 이를 미제시하고 있는 점(처분청 조사공무원이 양도대금의 수취방법에 대하여 질문한 바, 청구인은 현금으로 받았다고 진술하였음)을 모두 볼 때 쟁점토지의 매도금액이 31,000,000원으로 되어있는 청구인 제시 매매계약서는 진실하다고 보기 어려운 반면, 처분청이 쟁점토지 매수자인 OOO에게 쟁점토지의 양도가 액을 확인하고자 98.2.9자로 우편조회(재산46300-119)하여 징취한 매매대금 39,500,000원의 검인계약서를 청구인에게 제시하면서 그 진실성을 묻자 청구인은 그 검인계약서에 날인된 인장과 매매대금으로 기재된 계약서 상 금액이 맞다고 진술하였음이 확인되고 있을 뿐만 아니라 매매당사자들이 작성하여 시장·군수등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것(대법원 91누5938, 91.9.10 같은 뜻임)이므로 처분청이 전시 규정에 의하여 조사 확인한 가 액 39,500,000원을 실지거래가 액으로 하여 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 할 것이다.
라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.