이유
1. 원처분개요
청구인은 다음과 같이 부동산을 취득하였다.
부동산구분
부동산소재지
지목
면적
청구인
지분
취득일
전소유자
비고
쟁점①부동산
인천광역시 서구 OO동 OOOOOO
대지
800.3㎡
1/4
1989.10.24
(등기접수일)
OOO
건물
338.1㎡
쟁점②부동산
위 동소
건물
1997.2㎡
(지하1층,지상4층)
1/4
1991.9.15
(준공일)
-
지상건물 멸실 후 신축
쟁점③부동산
인천광역시 남구 OO동 OOOOO
대지
2940㎡
2940㎡중852.9㎡
1992.2.26
(등기접수일)
OOO
경인지방국세청장은 청구인의 취득자금출처조사에서 쟁점①부동산의 총 취득가액을 390,000,000원으로 조사하고 청구인지분(1/4) 상당 97,500,000원의 취득자금을 증여추정하였으며, 쟁점②부동산의 취득가액(공사비지급액) 561,000,000원의 청구인지분(1/4) 상당액 140,250,000원 중 이 건물 임대보증금 170,000,000원의 1/4에 상당하는 42,500,000원을 취득자금으로 인정하고 나머지 97,750,000원을 증여추정하였으며, 쟁점③부동산의 취득가액 465,683,333원(공시지가) 중 쟁점②부동산에서 받은 월세 7,500,000원을 제외한 458,183,333원을 증여추정하여 증여세과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 1994.12.17 청구인에게 증여세 401,017,470원, 방위세 5,715,000원(1989년도분 증여세 34,290,000원 및 동 방위세 5,715,000원, 1991년도분 증여세 36,768,750원, 1992년도분 증여세 329,958,720원)을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1995.2.13 이의신청, 1995.4.28 심사청구, 1995.8.17 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
(1) 처분청은 쟁점①부동산의 총취득가액을 토지거래신고서의 매매예정금액인 390,000,000원으로 보았으나, 토지거래신고서상의 매매예정금액은 실지거래가액이 아니라 양도자가 신고필증을 교부받기 위하여 임의로 기재하는 것이므로 이를 실지거래가액으로 할 수 없고, 실제로는 임대보증금 100,000,000원을 안고 250,000,000원에 취득하였으므로 임대보증금 100,000,000원을 제외한 150,000,000원의 ¼지분인 37,500,000원이 청구인 부담분이며, 이를 청구인의 근로소득 및 퇴직금 60,125,000원, 운수업 사업소득 32,500,000원과 청구인이 1989.9.30 (주)OO상호신용금고에서 대출받은 30,000,000원중 일부로 전액 자력취득하였다.
(2) 처분청은 쟁점②부동산의 취득 자금출처로 1991.9.1～1991.10.1 사이에 입주한 자의 임대보증금 170,000,000원만을 공동자금 출처로 인정하고 공사대금잔금일(1991.9.15) 이후의 임대보증금은 자금출처로 인정하지 않았으나 실제로는 1992.1월까지 4차례에 걸쳐 총 161,000,000원을 지급한 사실이 있으므로 쟁점②부동산을 임대하고 받은 임대보증금 총 307,000,000원의 ¼지분에 해당하는 76,750,000원과 시공자로부터 받은 매입세금계산서를 관할세무서에 신고하여 환급받은 부가가치세환급액 51,000,000원의 ¼지분 12,750,000원, OO은행 OO지점에서 청구인이 1991.7.1 대출받은 50,000,000원과 청구인의 근로소득 및 사업소득으로 쟁점②부동산을 자력 취득하였다.
(3) 처분청은 쟁점③부동산의 총취득가액을 공시지가 1,397,050,000원(청구인지분 465,683,333원)으로 하였으나 공신력 있는 감정기관의 감정가액 1,325,406,600원(청구인 지분 441,802,200원)을 시가로 제시한 바 있으므로 이 가액으로 재결정하여야 한다.
나. 국세청장의견
(1) 양도자인 청구외 OOO가 사망하여 실지거래가액을 확인할 수 없지만 청구인이 제출한 검인계약서 금액 250,000,000원은 처분청이 탐문한 금액과는 현저한 차이가 있는 바, 토지거래신고서상의 계약예정금액은 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 보아 과세할 수 있다는 대법원 판례(90누1151, 1990,10.16외)에 의거 토지거래신고금액인 390,000,000원을 취득가액으로 본 것은 정당하고, 8톤 덤프트럭의 운영소득 32,500,000원의 경우 입증자료 제시 없어 사실로 받아들이기 어려우며, 1989.9.30 (주)OO상호신용금고 대출금 30,000,000원의 경우도 취득자금으로 사용되었는지 여부와 취득후 상환되었음에도 그 상환출처를 제시하지 아니하여 청구인의 자금출처 내역으로 볼 수 없고, 임대보증금의 경우도 구 건물을 철거하고 새로 지을 목적으로 쟁점①부동산을 취득한 것인데, 처분청 조사시 임대차계약서등 제시하지 않다가 심사청구시에 이르러 임대보증금 100,000,000원이 있었다는 주장만을 하므로 이를 근거로 취득자금 출처로 인정할 수 없다.
따라서 취득가액 390,000,000원중 청구인 지분에 해당하는 97,500,000원을 청구인의 父로부터 증여받은 것으로 추정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 처분청 조사시 1991.9.15 준공일 이후에 수령한 것으로 확인된 임대보증금에 대하여는 신축비용으로 지출되었다고 볼 수 없고 준공일 이전에 수령한 임대보증금 170,000,000원에 대하여만 쟁점②부동산 신축비용으로 지출된 것으로 보아야 하므로 청구인 지분에 해당하는 97,750,000원에 대하여 증여추정 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
(3) 쟁점③부동산은 청구외 OOO(청구인의 형)가 동생들인 청구인외 2인에게 1992.2.26 무상으로 증여한 것이므로 1992.1.31 기준으로 1994.11.3자로 소급감정한 감정평가액을 쟁점③부동산의 증여가액으로 하여 청구인 지분에 대해 과세하여야 한다고 하나, 이는 쌍방간에 서로 조세의 부담을 감소하기 위한 방편으로 청구인이 무상으로 받았다고 주장하는 것이지, 실제상으로는 청구외 OOO가 청구인에게 양도한 것임이 처분청 조사시 확인되어지므로 이러한 특수관계인간에 거래일 경우 실지거래가액을 확인할 수 없기 때문에 공시지가를 적용하여 취득가액을 산정함은 달리 잘못이 없고, 이를 근거로 하여 청구인의 자금출처로 인정되는 부동산 임대소득 7,500,000원을 공제한 458,183,333원을 청구인이 父로부터 증여받은 것으로 추정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 당사자가 토지거래신고시 기재한 매매예정금액을 쟁점①부동산의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부와 쟁점①부동산 취득시 인수한 임대보증금을 차감한 나머지를 취득가액으로 볼 수 있는지 여부, 청구인의 근로소득 및 사업소득을 쟁점①, ②부동산 취득자금으로 인정할 것이지 여부 및 1989.9.30 (주)OO상호신용금고에서 대출받은 30,000,000원을 쟁점①부동산 취득자금으로 인정할 것인지 여부,
(2) 쟁점②부동산을 임대하고 받은 임대보증금 중 처분청이 인정한 42,500,000원 이외의 금액과 부가가치세 환급세액을 쟁점②부동산 취득자금으로 인정할 수 있는지 여부,
(3) 쟁점③부동산의 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 것인지를 가리는 데 있다.
나. 쟁점 (1)에 대하여 본다.
첫째, 쟁점①부동산의 총 취득가액이 얼마인지 본다.
청구인, 청구외 OOO, 동 OOO, 동 OOO 등 4인은 쟁점①부동산의 전소유자 OOO와 함께 1989.9.25 인천광역시 서구청장에게 매매예정가 390,000,000원(토지·건물 합계액)으로 토지거래신고서를 제출하였고 서구청장은 이를 수리한 사실이 토지거래신고서대장에 의하여 확인된다.
청구인은 이 부동산의 실지거래가액은 검인계약서상 매매가액인 250,000,000원이지 390,000,000원이 아니며, 토지거래신고서의 매매예정금액은 거래당사자가 신고필증을 받기 위하여 임의로 기재한 것이므로 실지거래금액으로 볼 수 없다고 주장하나,
국토이용관리법 제21조의 7
의 규정에 의하여 토지거래당사자는 토지면적, 용도, 계약예정금액 등을 관할관청에 신고하여야 하므로 토지거래신고서상 거래예정금액은 그 금액과 다른 금액으로 거래하였다는 특별한 사정이 없는 한 신고한 내용대로 계약이 체결된 것으로 추정되고 이러한 특별한 사정에 관하여는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 것인데(대법원 90누10186, 1991.4.2 동지), 청구인은 매매예정금액이 당사자간에 임의로 기재한 것이라 주장할 뿐 매매예정금액과 달리 계약할 특별한 사정이 있었는지 여부에 관하여 입증하지 못하므로 매매예정금액 390,000,000원을 쟁점①부동산 총취득가액으로 한 처분이 부당하다는 청구주장은 이유 없다.
또한 청구인은 쟁점①부동산 취득시 인수한 임대보증금을 차감한 나머지를 취득가액으로 보아야 한다는 주장이지만, 쟁점①부동산은 취득후에 철거하였는데 청구인들이 취득시 인수한 임대보증금은 건물철거시 반환하였을 것이므로 결국 청구인들이 부담한 것이고, 또한 처분청에서 신축건물 입주자에 OO 임대보증금을 자금출처로 인정한 바 있으므로 청구주장은 이유없다.
둘째, 청구인의 근로소득 및 사업소득을 쟁점①, ②부동산 취득자금으로 인정할 것인지 본다.
청구인은 1983.6.9부터 1988.12.10까지 OOO자동차학원의 강사로 근무하면서 받은 급여 및 퇴직금 총액이 60,125,000원이고, 운수업을 경영하여 얻은 사업소득이 32,500,000원이므로 이를 쟁점①, ②부동산 취득자금으로 인정하여야 한다고 주장하나, 근로소득에 OO 원천징수영수증 등의 구체적인 입증자료의 제시가 없고, 사업소득금액에 OO 입증자료의 제시가 없으므로 청구주장은 이유없다.
셋째, 청구인이 1989.9.30 (주)OO상호신용금고로부터 대출받은 30,000,000원을 쟁점①부동산 취득자금으로 인정할 것인지 본다.
청구인은 대출받은 30,000,000원을 1991.4.11 20,000,000원, 1991.5.4 10,000,000원을 각각 상환하였는 바 이 상환자금의 출처를 밝히지 못하므로 당초 대출받은 금액을 자금출처로 인정할 수 없고, 이 부분 청구주장은 이유없다.
다. 쟁점 (2)에 대하여 본다.
먼저 사실관계를 본다. 쟁점②부동산의 준공일이 1991.9.15인 사실, 청구인, 청구외 OOO, 동 OOO, 동 OOO 등 4인의 명의로 1991.11.15 보존등기한 사실이 처분청조사서 및 등기부등본에서 확인되고, 시공자인 OO토건에 지급한 공사비는 총 561,000,000원임에 청구인과 처분청이 다툼이 없다. 우리심판소에서 OO토건에 조회하여 확인한 바에 의하면 공사비를 지급한 날과 세금계산서를 발행한 날은 다음 표와 같다.
【표】공사비 지급 및 세금계산서 발행 내역
공사비 지급
세금계산서 발행
지급일자
지급금액(원)
발행일자
공급대가(원)
(부가가치세포함)
91. 4.20
50,000,000
91. 4.20
55,000,000
91. 5. 7
50,000,000
91. 5. 7
55,000,000
91. 7. 1
50,000,000
91. 7. 1
165,000,000
91. 7.13
70,000,000
91. 8.30
165,000,000
91. 7.31
10,000,000
91. 9.15
121,000,000
91. 8. 2
20,000,000
91. 8. 3
20,000,000
91. 8.26
30,000,000
91. 8.30
100,000,000
91. 9.18
70,000,000
90.10.24
20,000,000
91.11.21
60,000,000
92. 2.18
11,000,000
합 계
561,000,000
561,000,000
청구인이 주장하는 자금원에 대하여 본다. 먼저 임대보증금에 대하여 본다. 청구인은 이 건물의 총임대보증금이 307,000,000원이므로 이 금액의 1/4인 76,750,000원을 자금출처로 인정하여야 한다고 주장하나, 처분청이 조사한 바에 의하면 총 임대보증금은 청구인이 주장하는 307,000,000원보다 17,000,000원 적은 290,000,000원인데 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 계산하더라도 임대보증금이 290,000,000으로서 처분청의 조사결과와 일치하므로 이 금액 중 자금출처로 인정할 수 있는 부분이 있는지 본다. 처분청이 조사한 바에 의하면 임차인 OOO은 보증금 50,000,000원에 1991.9.1 임대개시되었고, OOO은 보증금 80,000,000원에 1991.9.1 개시되었고, OOO은 40,000,000원에 1991.10.1 개시하였으며, OOO는 120,000,000원에 임대개시되었다.
처분청은 공사잔금에 OO 세금계산서를 발행한 1991.9.15에 공사비청산이 완료된 것으로 보고 OOO로부터 받은 임대보증금 120,000,000원은 공사비로 지급할 수 없다고 판단하여 임대보증금 중 임차인 OOO, OOO, OOO 등 3인으로부터 받은 임대보증금 합계 170,000,000원의 1/4를 청구인의 자금원으로 인정하였다. 그러나 앞의 공사비지급내역에서 보는 바와 같이 1991.9.15은 건물준공일로서 공사용역의 공급이 완료된 날이고 이 날에 발행된 세금계산서(공급가액 110,000,000원)는 대금을 영수하는 것이 아닌 청구하는 것임이 확인되고 있으며, 통상 건물공사비 지급은 하자보증 등의 사유로 건물에 OO 준공검사가 완료되고 상당기간이 경과한 후에 청산되는 점, 시공자가 확인한 바에 의하면 이 건물준공일 이후 4회에 걸쳐 151,000,000원을 지급받은 사실이 있음을 미루어 볼 때 처분청이 1991.11.12 임대개시된 OOO로부터 받은 임대보증금 120,000,000원을 공사대가로 지급하지 아니한 것으로 본 것은 타당하지 않으므로 이 금액도 다른 임대보증금과 같이 공사비로 지급하였다는 청구주장이 인정되고 그렇다면 총 290,000,000원의 임대보증금 중 1/4에 72,500,000원을 청구인의 취득자금출처로 인정하여야 할 것이다.
둘째, 청구인이 1991.7.1 OO은행 OO지점에서 대출받은 50,000,000원을 자금출처로 인정할 것인지 본다.
청구인이 이 금액을 대출받은 사실은 확인되나 처분청의 조사관련 증거에 의하면 이 금액은 청구인 명의로 같은지점에 1991.6.17자 55,000,000원을 일시불 예금한 후 이를 담보로 하여 1991.7.1자 50,000,000원을 대출받은 것으로 확인되므로 이 예금의 자금출처를 입증하지 못하는 한 대출금을 자금출처로 인정하지 아니한 처분은 정당하다.
셋째, 부가가치세환급액에 대하여 본다. 청구인 등 건물소유자 4인이 1991.4.8 북인천세무서장에게 부동산임대업으로 사업자등록(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO)한 사실, 1991년 제1기 부가가치세 확정신고시 매입세액 10,000,000원을 환급신청하였고 이에 대하여 10,000,000원을 환급한 사실, 1991년 제2기 예정부가가치세신고시 매출세액 280,000원, 매입세액 41,000,000원을 신고하였고 이에 대하여 40,720,000원을 환급한 사실이 서인천세무서장이 제출한 부가가치세신고서 및 부가가치세세적관리카드에 의하여 확인된다. 그렇다면 부가가치세 환급세액 총 50,720,000원의 청구인 지분 1/4인 12,680,000원은 청구인의 자금출처로 인정하여야 할 것이다.
라. 쟁점 (3)에 대하여 본다.
처분청은 쟁점③부동산의 취득가액을 공시지가로 평가하였고 청구인은 이에 대하여 1994.11.9 중앙감정평가법인이 이 건 취득시기 이전인 1992.1.31자를 기준으로 소급평가한 441,802,200원을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 감정가격시점인 1992.1.31로부터 2년 9월이 경과된 후에 소급감정한 가액을 쟁점③부동산의 시가로 인정할 수는 없다고 보며, 달리 쟁점③부동산의 시가로 볼만한 실지거래가액이나 감정가액이 없으므로 쟁점③부동산의 취득가액을 공시지가로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 인정된다(국심 95구1116, 1995.8.22 동지).
마. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.