이유
1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 권선구 OO동 OOO OO 대지 2,321㎡, 같은동 OOO OOO 대지 2,208㎡ 합계 4,529㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 67.6.27 취득하여 91.7.10 청구외 OOOO건설주식회사 등 11인에게 양도한 후, 92.5.19 양도가액을 452,900,000원으로하고, 취득가액을 양도가액으로 환산한 10,861,619원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하였다.

처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 실지양도가액 452,900,000원은 양도당시 개별공시지가 815,220,000원 보다 현저히 낮고, 또한 동 실지거래가액이 관련금융자료에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 93.7.11 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 134,234,210원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.9.8 이의신청과 93.11.6 심사청구를 거쳐 94.2.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 91.7.10 청구외 OOOO건설주식회사 등 11인에게 452,900,000원에 양도한 사실이 매매계약서, 거래상대방 사실확인서 및 잔금이 입금된 예금통장 등에 의하여 확인되고 있는데도 동 실지양도가액이 공시지가 보다 낮다는 이유로 이를 인정하지 아니하고 있는 바, 쟁점토지는 OO비행장에 인접된 답으로서 91년도 개별공시지가가 공고되기 전에 계약된 것이기 때문에 91년도 개별공시지가 보다 낮게 양도된 것이며, 설사, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한다 하더라도 그 양도차익이 실지양도가액 보다 크므로 동 양도가액 452,900,000원을 양도차익으로 하여 이 건을 과세하여야 한다는 것이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 동 양도가액으로 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 확정신고 하였는 바, 이는

소득세법 시행령 제170조

제1항의 규정에 배치되므로 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없고, 또한 청구인이 주장하는 실지양도가액 452,900,000원은 개별공시지가의 약 50% 수준에 해당되기 때문에 이를 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 동 452,900,000원을 실지양도가액으로 보아 이를 양도차익으로 하여야 한다는 청구주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도당시의 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 시행령 제170조

제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 열거하고 있다.

다. 쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도당시의 기준시가로 과세한 처분의 당부

① 소득세법부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(88.12.26 개정)에서 「제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 76.12.31 이전에 취득한 것은 77.1.1에 취득한 것으로 본다」고 규정하고 있고, 같은법시행령부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(88.12.31 개정)에는 76.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 77.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 77.1.1 현재의 기준시가. 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 이는 76.12.31 이전에 취득한 자산의 경우 77.1.1 현재의 시가를 알 수 있다면 이 시가가 실지취득가액이 되므로 그 양도가액도 역시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것이지만 76.12.31 이전에 취득한 자산의 77.1.1 현재의 시가를 알 수 없다면 77.1.1 현재의 기준시가에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액도 역시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 해석된다(국심 89서922, 89.8.29등 다수, 같은 뜻임.)

이 건의 경우 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인은 67.6.27 쟁점토지를 취득한 사실이 확인되고 있는 바, 76.12.31 이전인 67.6.27에 취득한 쟁점지토지의 경우는 의제취득일인 77.1.1 현재의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당되므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다 하겠다.

② 한편, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하는 경우에도

국세기본법 제14조

제2항이나

소득세법 제7조

제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 함이 대법원의 일관된 견해(83누106, 84.2.14 판결, 87누483, 87.12.22등 같은 뜻임)이다.

처분청이 제출한 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하면 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 계산한 양도차익은 804,185,791원인 반면, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 452,900,000원으로서 동 실지거래가액이 기준시가에 의하여 계산한 양도차익을 초과하고 있는 바, 청구인이 주장하는 동 실지양도가액이 사실인지 여부에 대하여 살펴보면,

첫째, 청구인이 제출한 양도시 매매계약서에 의하면 91.5.10 OOOO건설주식회사 등 11인에게 452,900,000원(91.5.10 계약금 50,000,000원, 91.6.10 중도금 232,900,000원 및 90.6.30 잔금 170,000,000원)에 양도한 것으로 되어 있으나, 쟁점토지는 전용주거지역으로서 매수인이 쟁점토지를 취득하여 국민주택규모의 주택을 신축한 사실이 도시계획사실확인원 및 세액감면신청서 등에 의하여 확인되고 있으므로 양도당시의 개별공시지가 815,220,000원의 55.5%의 수준에 불과한 452,900,000원을 실지양도가액이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

둘째, 청구인은 양도시 거래상대방인 OOOO건설주식회사 대표이사OOO 등 11인의 사실확인서와 양도대금 중 잔금 170,000,000원이 입금된 예금계좌(OOOO신탁 OO지점, 예금계좌 OOOOOOOOOOOOO)를 제시하고 있는 바, 동 잔금 170,000,000원은 매매계약서상·매매대금 452,900,000원 중 일부이고, 또한 거래상대방의 사실확인서는 사후에 거래당사자간에 합의에 의하여 언제든지 작성이 가능한 것이므로 동 내용을 입증할 수 있는 매매대금 지급시 수수한 수표등 객관적인 금융자료를 제시하지 아니하는 한 동 매매계약서상 매매대금 452,900,000원(㎡당 100,000원)이 쟁점토지의 실지양도 가액인지 여부는 불분명하다 하겠다.

셋째, 매수자인 OOOO건설주식회사의 92사업년도 법인세과세표준 및 세액 신고서에 의하면 동 법인은 쟁점토지 2필지 중 OOOOOOO 답 2,321㎡중 1,228㎡를 122,800,000원(㎡당 100,000원)에 취득한 것으로 되어 있으나 동 면적은 전체 4,529㎡의 일부로서 그외의 토지의 양도가액에 대하여는 확인되지 아니하므로 동 신고서상 ㎡당 거래단가가 쟁점토지 전체의 거래단가라고는 볼 수 없다고 봄이 타당하다 하겠다.

위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 의제취득시점인 77.1.1 현재시가가 불분명하고, 또한, 실지취득가액 및 실지양도가액도 확인되는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.