이유
1. 원처분 개요

청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOO 대지 161.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.1.21 취득하여 93.8.6 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 94.5.27 양도소득세 14,802,618원을 신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 97.11.5 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 56,999,620원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.12.9 이의신청과 98.3.3 심사청구를 거쳐 98.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

취득세 영수증상의 금액을 세율로 환산한 취득가액과 매매계약서 등에 의한 양도가액 및 등록세 영수증 등에 의하여 계산한 필요경비와 양도소득특별공제액은 실지거래가액에 의한 것이므로 이를 인정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 결정함은 부당하다.

결정전통지서를 송달받지 못하여 과세적부심사청구를 받지 못한 것은 절차상 중대한 하자가 있는 결정이므로 이 건 과세처분은 당연 무효이다.

나. 국세청장 의견

양도가액에 대하여 청구인이 제시한 매매계약서는 검인계약서로서 양도당시의 실지거래가액을 반영한다 할 수 없으며, 취득가액은 취득세 영수증상 세액을 환산한 금액으로 추정하여 신고한 것으로서 매매계약서 등 취득가액에 대한 증빙을 제시하지 못하므로 신고한 실지거래가액을 받아 들일 수 없다.

또한 결정전통지서의 송달여부에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 있으나 결정전통지는 국세청 훈령 제1237호(96.4.15)에 의하여 시행된 과세적부심사 사무처리규정 제5조에 의하여 사전권리구제를 위해 통지하는 것으로서 결정전통지의 불이행이나 송달에 하자가 있더라도 법령상 결정·고지 절차에 위배되는 것은 아니므로 당연 무효로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구

소득세법 제23조

제1항 제1호, 제2항 및 제4항에서, 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하며, 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 「양도가액」이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 「양도차익」이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 하고(이하생략), 양도가액은 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고,

같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조에서, “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고 있다.

또한 같은 법 시행령 115조 제1항 제1호 가목에서, “법 제60조에 규정하는 토지에 대한 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가로 결정한다.(단서생략)”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제1항·제2항·제4항 및 제5항에서, “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하며 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제170조

제4항에서는, “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」를 말하며, 법 제23조 제4항 제2호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 나목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 「양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우를 말한다.」”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서, 양도가액에 대하여는 검인매매계약서, 매수자인 청구외 OOO의 거래확인서 및 시흥시장이 발급한 토지가격확인원 등을 입증자료로 제시하고 있으나, 처분청이 확인한 바에 의하면 검인매매계약서는 취득세 등을 신고납부하기 위하여 법무사가 재작성한 계약서로서 신빙성이 없으며, 토지가격확인원에 기재된 ㎡당 370,000원(90.1.1기준)과 청구인이 신고한 양도가액 ㎡당 350,000원은 개별공시지가인 ㎡당 700,000원 및 탐문에 의한 인근지가에 크게 미치지 못하는 등 신빙성이 없으므로 실지거래가액으로 인정하기 어렵다는 것이며,

취득가액의 경우 지방세인 취득세를 취득세율로 환산하여 산정한 금액을 실지거래가액으로 하여 신고하였으며, 취득세 신고당시 기재한 과세표준가액 14,970,000원은 지방세시가표준액을 상회하는 가액으로 판단된다는 시흥시장의 민원통보내용으로 미루어 볼 때 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 국세인 양도소득세에 대하여 지방세인 취득세를 역산하여 산출한 금액을 취득가액으로 인정해도 된다는 세법상의 규정은 없으며, 또한 지방세 과세시가표준액에 의한 금액을 실지거래가액으로 인정하기도 어렵다고 판단되며, 달리 취득가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하므로 신고한 취득가액도 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠다.

청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 납부한 등록세와 취득세를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 계산하는 경우에는 당해 면적에 취득시의 등급가액과 일정공제율을 곱하여 산출한 금액을 필요경비로 인정하도록 규정되어 있는 관련 법령에 의하여 필요경비를 계산한 처분청의 처분은 정당하며, 또한 처분청이 취득가액에 보유기간의 연도별 물가상승율인 특별공제율을 적용하여 양도소득특별공제액을 계산한 처분도 정당하다고 판단된다.

또한, 청구인은 처분청이 당초 결정고지한 납세고지서를 수령한 사실이 없다고 주장하나, 97.12.9 접수된 청구인의 이의신청서에 의하면 당해 양도소득세에 대한 처분통지를 97.11.14 청구인이 수령한 것으로 기재되어 있음이 확인된다.

위의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.