이유
1. 원처분의 개요
청구인은 경기도 성남시 중원구 OO동 OOOOOO 소재 대지 132.2㎡를 92.5.1 취득하여 동 지상에 근린생활시설 및 주택 445.94㎡(지하 1층, 지상 4층으로 이하 “쟁점건물”이라 하며 위 대지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 93.1.29 준공하였으며, 93.2.15 쟁점부동산을 양도한 후인 94.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.
처분청은 쟁점건물의 주택부분은 다가구주택이 아닌 단독주택으로 그 전용면적이 150.77㎡(3층 79.75㎡, 4층 71.02㎡)에 달하여 국민주택규모를 초과하며, 청구인이 쟁점건물의 주택에 약 5개월간 거주한 것은 부동산매매업을 영위하기 위한 판매준비기간으로 봄이 타당하고, 청구인은 84년부터 94년까지 부동산을 계속적·반복적으로 취득 및 양도하였다고 하여 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 96.1.3 청구인에게 93년 제1기분 부가가치세 22,667,740원을 경정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 96.1.17 이의신청과 96.3.15 심사청구를 거쳐 96.5.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
청구인은 1세대 1주택자로서 쟁점건물의 주택부분에서 거주하였는 바, 동 주택부분인 3층과 4층은 각각 그 면적이 국민주택규모 이하로서 각 층별로 세대가 독립하여 생활이 가능하므로 처분청이 동 주택부분까지 포함하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하다.(쟁점1 관련사항)
또한, 쟁점부동산의 매매계약서에는 건물과 토지가액이 구분되어 있음에도 처분청이 건물가액과 토지가액을 내무부의 과세시가표준액으로 안분계산한 것은 부당하다.(쟁점2 관련사항)
3. 국세청장 의견
쟁점건물은 1층과 2층이 근린생활시설이며, 3층과 4층은 주택으로 다가구주택이 아닌 복합건물에 해당하는 바, 3층과 4층의 합계 면적은 150.77㎡로서 국민주택에 해당하지 아니한다. 따라서 처분청이 주택부분에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 정당하다.(쟁점1 관련사항)
(쟁점2 관련사항은 국세청 심사청구 시에는 주장하지 아니하였는 바, 국세청장의 의견이 없음)
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
1) 쟁점건물의 주택부분이 각층별로 국민주택규모(85㎡) 이하라고 하여 부가가치세 면제대상으로 볼 수 있는지 여부와
2) 쟁점부동산의 건물 및 대지가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
조세감면규제법(93.12.31 법률 제4666호로 전면 개정되기 전의 것) 제74조(부가가치세 면제) 제1항 제1호는 “국민주택과 당해 주택의 건설용역으로서 대통령령이 정하는 것은 부가가치세를 면제한다”고 규정하고 있다.
한편,
부가가치세법시행령 제48조의 2
(과세표준의 안분계산) 제3항과 제4항의 규정을 종합하여 보면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 다음의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 순차적으로 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있다.
다. 쟁점1)에 대하여 살펴본다.
청구인은 쟁점건물의 주택부분인 3층과 4층의 전용면적은 각각 79.75㎡와 61.18㎡로서 2세대가 한 건물 안에 살 수 있도록 구획되어 있고 각 세대 단위마다 독립하여 거주생활을 영위할 수 있도록 되어 있으므로 일반국민주택에 해당하는 바, 처분청이 주택부분에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하다고 주장하면서 쟁점건물의 일반건축물관리대장과 설계도면 및 증축관련신고서 등을 제시하고 있다.
살피건대, 93.12.31 개정 전
조세감면규제법 제74조
(부가가치세면제) 제1항 제1호에 의하면 국민주택을 공급하는 경우 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있고,
주택건설촉진법시행령 제30조
(주택의 규모) 제1항은 “단독주택은 1호당 330㎡이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297㎡이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호당 또는 1세대당 85㎡이하로 한다”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제17조(주택의 단위규모, 산정방법 등) 제1항은 “주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 주거전용면적으로 한다”고 규정하고 있다.
그리고
주택건설촉진법 제3조
(용어의 정의) 제2호는 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 같은 조 제3호에서는 “공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2조(공동주택의 종류와 범위)는 “법 제3조 제3호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 아파트(5층 이상의 주택), 연립주택(동 당 건축연면적이 660㎡이하인 4층 이하의 주택)이라고 규정하고 있다.
따라서 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택이 공동주택이고, 그렇지 아니한 주택은 단독주택인 것으로 해석하여야 할 것(국심 93서1505, 93.10.27 합동회의도 같은 뜻임)이며, 하나의 건축물 안에 근린생활시설과 주택이 있는 경우 그 주택부분에 있어서도 동 주택의 실질내용이 다세대주택과 유사한 구조로 되어 있다면 이러한 주택도 공동주택으로 봄이 합리적이라고 할 것(국심 94서 5901, 95.6.21도 같은 뜻임)으로 쟁점건물의 주택부분을 청구인이 제시한 설계도면 등에 의하여 검토하여 보면, 설계 및 건축단계에서부터 3층과 4층은 각각 1가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각 세대단위마다 그 내부에 주방, 거실, 방, 화장실 등이 설치되어 있어 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 쟁점건물의 양도당시에도 청구인과 세입자인 청구외 OOO이 거주하고 있음이 주민등록등본 등에 의하여 확인되고 있으므로 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보지 아니할 수 없는 바, 쟁점건물중 주택부분은 각 세대별 전용면적이 3층은 79.75㎡, 4층은 61.18㎡이므로 위
조세감면규제법 제74조
제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당된다 할 것이어서 처분청이 쟁점건물 전체에 대하여 부가가치세를 부과함은 부당하다고 판단된다.
라. 쟁점2)에 대하여 살펴본다.
청구인은 쟁점부동산을 93.2.15 청구외 OOO에게 300백만원에 양도하면서 토지와 건물가액을 각각 평당 4,250천원 및 1,000천원으로 구분하여 부동산매매계약서를 작성하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 것은 부당하다고 주장하면서 매매계약서 사본과 위 OOO의 확인서를 제시하고 있다.
그러나 청구인이 제시한 매매계약서를 처분청이 제시한 매매계약서(청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 것)와 비교하여 보면 청구인이 제시한 매매계약서는 처분청이 제시하고 있는 동일한 계약서에 「건물 및 대지의 평당 가액」만이 추가 기재된 것으로 추정됨에도 청구인으로부터 쟁점부동산의 총 매매대금만을 언급하고 있는 위 OOO의 확인서 이외에 청구주장을 입증할 수 있는 다른 자료의 제시가 없다.
따라서 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것으로 처분청이 양도당시 건물 및 토지가액이 구분되지 아니하는 쟁점부동산을 지방세법상 과세시가표준액에 따라 안분계산한 것은 정당한 것으로 판단된다.
마. 그러므로 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.