이유
1. 사실 및 처분개요

서울특별시 은평구 OO동 OOOOO에 소재하는 OOOO (주)(이하 “청구법인”이라 한다)은 국민주택규모이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다)을 신축·분양할 목적으로 1992.5.15 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 대 129㎡, 같은 곳 OOOOO 전 737㎡ 등 합계 866㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO(이하 “청구외인”이라 한다)으로부터 취득한 뒤 3년이내에 국민주택을 준공하지 아니하였다. 이에 처분청은 청구법인의 양도소득세 면제신청에 의하여 쟁점토지의 양도자인 청구외인이 기왕에 감면받은 양도소득세 134,656,893원에 이자상당액을 가산하여 1996.9.16 청구법인에게 1995.1.1～1995.12.31 사업연도분 법인세 188,411,920원을 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 1996.11.15 심사청구를 거쳐 1997.3.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 쟁점토지의 계약상태인 1992.4.15부터 3차에 걸쳐 토지형질변경행위허가신청(이하 “신청”이라 한다), 반려 및 취하 등을 반복한 뒤, 1994.12.6 4차신청에 의하여 1994.12.28 종로구청장(이하 “허가청”이라 한다)으로부터 허가(이하 “허가”라 한다)를 취득하고 1995.12.15 건축허가를 받아 건축한 뒤 1996.8.26 사용승인을 받았다.

(2) 청구법인은 1977.4.2 개업한 주택건설업체로 건축할 수 없는 토지임을 알고도 쟁점토지를 구입하였다는 처분청의 의견은 부당하며 동 법인이 신청, 취하등의 신중을 기한 것은 구도시계획위원회에서 旣심의기각된 사안에 대하여는 기각사유가 치유되지 아니하는 한 1년이내에 재심의를 할 수 없기 때문이었고,

(3) 또한, 허가가 사실상 청구법인의 1차신청과 같은 내용인 점과 행정편의및 불필요한 하천부지의 매각목적 등의 허가청의 귀책사유에 의하여 청구법인이 쟁점토지의 취득일로부터 3년이내에 준공하지 못한 것이므로 청구법인에게는 정당한 사유가 존재함에도 불구하고 기감면된 세액을 추징한 당초 처분은 위법·부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구법인은 쟁점토지를 취득한 뒤 법 소정의 국민주택건설기한(3년)인 1995.5.14까지 국민주택을 건설하지 아니하였는 바, 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 2년 이상이 경과한 1994.8.4 비로소 신청을 하였으며 또한 본인의 원에 의하여 취하하였다가 1994.10.5 3차 신청을 하고 불과 3월이내인 1994.12.28 쟁점허가를 득하였던 점에 비추어, 주택신축이 지연된 사유는 취득후 2년 이상 신청을 하지 아니하고 방치한 청구법인에게 그 귀책사유가 있는 것으로 보여지므로 관련법령의 규정에 의하여 감면세액을 추징한 당초 처분은 정당하다.

(2) 또한 쟁점토지가 허가청의 허가지연등에 의하여 주택신축을 하지 못한 사유가 있었다고 하더라도 도시계획법등 관련법령의 규정에 의하여 주택을 건설할 수 없는 경우에 3년이내의 건설의무규정의 적용을 배제함은 토지를 매입한 뒤 법률의 규정에 의하여 당해 토지에 건축등이 제한된 경우에 한하여 동 의무규정이 배제되는 것으로 보아야 하는 데, 청구외인 명의의 1차 신청시 진입로 폭 4m를 미확보하여 동 신청이 반려된 바 있으며 또한 폭 4m의 진입도로는 처음부터 확보가 불가능하였던 점으로 보아 취득당시부터 건축이 제한된 토지를 매입한 것으로 판단된다.

(3) 따라서, 당초부터 허가가 제한된 토지를 매입하여 그 제한이 해제되지 아니하여 3년이내에 국민주택건설에 공하지 못하였다면 이는 그 귀책사유가 청구법인에게 있다고 보아야 할 것이므로 처분청이 청구외인이 기왕에 환급받은 양도소득세를 추징한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점토지를 국민주택건설용지로 취득한 뒤 3년 이내에 국민주택을 건설하지 아니하여 처분청이 동 토지의 양도자가 감면받은 양도소득세에 이자상당액을 가산한 세액을 동 법인으로부터 추징한 처분의 당부

나. 관련법령

구조세감면규제법(1991 12. 27 법률 제4451호로 개정된 것) 제62조【국민주택건설용지에 대한 양도소득세 등 감면】 제1항에 “내국인이 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 대통령령이 정하는 규모이하의 주택(이하 ‘국민주택’이라 한다)의 건설용지로 다음 각호의 자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다.(1991.12.27 개정)”라고 규정하고, 같은 항 제1호에 “주택건설촉진법 제6호의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자(이하 이 조에서 ‘주택건설등록업자’라 한다) (1991.12.27 신설)”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에 “주택건설등록업자 또는 사원용주택건설자가 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 토지에 국민주택 또는 사원용주택을 건설하지 아니하거나 대통령령이 정하는 사유가 발생한 때에는 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 주택건설등록업자 또는 사원용주택건설자로부터 소득세 또는 법인세에 가산하여 징수한다.(1991.12.27 개정)”라고 규정하고 있다.

구조세감면규제법 시행령(1991.12.31 대통령령 제13545호로 개정된 것) 제50조【국민주택건설용지에 대한 양도소득세 등 감면】 제5항에 법 제62조 제2항에서 규정하는 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 토지에 국민주택 또는 사원주택을 건설하지 아니하는 경우’라 함은 다음의 경우를 말한다. 다만, 토지수용·도시계획 기타 법령의 규정에 의하여 주택건설을 할 수 없는 경우를 제외한다(1991.12.31 개정)”라고 규정하고, 같은 항 제2호에 “주택건설등록업자가 아파트외의 국민주택을 건설하는 경우에는 당해토지를 매입한 날부터 3년이내에 국민주택을 건설하지 아니하는 경우”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에 “법 제62조 제2항에서 ‘대통령령이 정하는 사유’라 함은 다음의 경우를 말한다.”라고 규정하고, 같은 항 제1호에 “주택건설등록업자가 당해토지를 매입한 날부터 3년이내에 주택건설업의 등록이 취소되거나 당해사업을 폐업하여 주택을 건설할 수 없는 것이 객관적으로 명백한 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1977.4.2 개업한 서민주택신축판매업, 건설업 및 부동산임대업을 겸영하는 영리내국법인이며 법 소정의 주택건설등록업자이다.

(2) 청구외인과 청구외 OOO이 쟁점토지의 매매계약을 체결한 뒤 잔금지급의 지연으로 인하여 계약을 해제하게 되어 기지급한 계약금·중도금 및 잔금 일부를 청구외인이 공탁하고 청구외 OOO이 이를 수령하면서 쟁점토지의 매매와 관련하여 1993.4.29 청구법인에게 발송한 사실확인통고서를 보면, 청구외인이 쟁점토지 중 OO동 OOOOO 전 737㎡는 대지로 형질변경하는데 필요한 도로여건을 구비하지 못한 것임에도 마치 건축할 수 있는 것처럼 위장하고 동 토지에 대한 확인설명서의 제공의무를 동인이 불이행하여 아직 미해결상태이므로 청구법인의 개발행위금지 및 원상회복을 부탁하는 내용임이 확인되며, 한편 청구외인과 청구법인간의 쟁점토지의 매매계약은 1992.2.15 약정서에 의하여 청구외 OOO과의 매매계약은 완전해제됨과 동시에 쟁점토지는 매매대금 892,630,000원, 대금지급조건은 계약금(1992.5.1) 200,000,000원, 중도금(1992.5.4) 200,000,000원, 잔금(1992.5.15) 492,630,000원으로 하되, 잔금에는 양도소득세와 주민세가 포함되어 있으며 1992.5.30 동 세금의 완납영수증을 잔금영수증으로 갈음하고 청구외인은 청구외 OOO과의 모든 문제를 잔금지급전까지 해결하되 그러하지 아니할 경우 청구외인이 이를 책임진다는 내용이 포함되어 있다.

(3) 청구법인의 국민주택건설과 관련한 신청 및 허가는 1992.2.15 쟁점토지의 매매계약체결(잔금청산일 : 1992.5.30, 약정사항 : 동업형태로 운영)후 1992.4.15 청구법인의 청구외인 명의로의 쟁점토지에 대한 1차신청(청구법인 명의로의 소유권이전등기 전이고 또한 건축법상 허가신청자는 토지소유자에 한하기 때문임), 1992.5.1 계약서 재작성(잔금청산일 : 1992.5.15), 1992.5.22 1차신청에 대한 허가청의 반려, 1992.5.26 청구법인 명의로의 소유권이전등기, 1984.8.4 2차신청, 1994.8.24 2차신청의 개인사정으로 인한 취하, 1994.10.5 3차신청, 1994.11.9 허가청의 3차신청의 반려, 1994.12.6 4차신청, 1994.12.28 허가청 허가 1995.11.23 토지형질변경행위허가 준공통보와 검사필증의 교부 및 1996.8.26 32가구 다가구용 단독주택의 신축 등의 과정으로 진행되어 왔다.

(4) 허가청의 1차 및 3차신청에 대한 반려사유와 쟁점토지에 대한 허가청의 허가와 관련 각 도시계획심의위원회 심의요지를 살펴보면,

(가) 1차신청에 대한 도시계획심의위원회 회의록에는 쟁점토지의 위치에서의 OO천 홍수위는 표고 91.29m로서 신청한 대지조성계획고보다 높으며 또한 쟁점토지에는 2개의 진입도로가 있는데 폭이 넓은 쪽의 현황이 3.3m～4m이며 지적상으로는 2.9m～3.5m이고, 한편 전면의 도로폭 3m를 4m로 확보하는 계획은 수립되어 있으나 이곳에 이르는 진입도로의 폭을 4m로 확보하는 계획은 없으며 이를 확보하기 위해서는 소유자가 다른 타필지의 일부를 확보하여야 가능하다고 되어 있으며,

(나) 3차신청에 대한 도시계획심의위원회 회의록에는 쟁점토지의 진입도로폭 4m 미확보 및 대지조성계획고가 홍수위선보다 낮게 계획되어 있으며 동 토지 북동측 하천부지와 접하는 부분은 지적상 폭 4m 확보 및 서측 현황도로와 접하는 부분은 현황상 폭 4m를 확보하여 기부채납토록 하고 토지이용계획을 재수립하여 재심의토록 하고 동 신청은 반려하기로 심의된 사실이 확인되고, 1994.12.15 허가청의 허가시 도시계획심의위원회 회의록에는 쟁점토지에 대한 청구법인의 이용계획 중 서측의 현황도로는 폭이 3m가 되도록 도로확보후 측량을 시행하여 저촉된 부분은 기부채납하는 조건으로 허가를 부여하기로 결정하였음이 확인된다.

(5) 또한 서울특별시의 토지의 형질변경등 행위허가사무취급요령(1994.5.10, 서울특별시예규 제586호) 제18조(적합성판단)와 허가청의 일상감사결과보고(1994.10.11)를 보면, 구도시계획위원회에서 심의기각된 사안에 대하여는 기각사유가 치유되지 아니하는 한 1년이내에 재심의를 할 수 없도록 규정되어 있음을 알 수 있다.

(6) 한편 청구법인이 주장하는 허가청의 불필요한 하천부지 매각목적의 허가지연 관련자료를 모두어 보면, 1994.10.11 일상감사현황보고 중 검토의견에 쟁점토지에 접한 하천부지에 대한 활용 또는 대책방안의 검토요청이 나타나며 1994.10.27 도시계획위원회심의에서 하천계획선에 저촉되는 구간을 제외한 제내지 부분의 매입을 청구법인에게 권유하기로 의논된 사실이 확인되고, 직권 용도폐지에 따른 유관부서 업무협의(문서번호 : 건관 58180-OOOO, 1994.11.18)에서 청구법인의 4차신청과 관련 1995.1.23 허가청의 공유재산심의위원회에서 용도폐지 심의의결된 불용공공용지인 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 소재 하천부지 188㎡를 분할하여 새로운 지번(OOOOO)을 부여하고 동시에 OOOOO 소재 토지의 지목을 하천에서 대지로 변경하기로 의결된 사실이 보여지며,

그에 따라 허가청은 위 토지의 용도폐지신청서류와 그에 대한 추인요청 보완자료(건관 45516-OOO)를 1996. 2. 22 결정권자인 서울특별시장에게 제출한 결과 1997.5.15 용도폐지에 대한 추인불가통보(하행 58750-OOO, 사유 : 위의 토지가 하수도시설물 측면과 접하고 있고 하천의 옹벽이 포함된 부지로서 석축개보수시 필요한 부지로 확인되고 하천구거부지 관리지침의 용도폐지제한규정에 저촉되어 추인불가)를 받아 허가청이 1997.5.31 다시 위 토지의 지목을 하천으로 변경하여 청구법인은 결국 그 토지를 매입하지 아니하였으며, 청구법인은 위의 주장과 관련된 증빙으로 허가청의 1995.3.24 구유재산 수의계약 체결통보 공문(재무 45531-OOO) 및 동 매각절차(측량, 토지분할, 용도폐지신청, 감정평가의뢰, 구유재산매각심의위원회심의 등)이행에 상당한 시일이 경과된 뒤 최종적으로 1994.12.28 허가처리되었고 결국 청구법인이 구입할 수 없었음을 확인하는 공문(도정 OOO00-OOOO)을 제출하고 있다.

(7) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 청구법인이 쟁점토지의 취득(소유권이전등기)후 2년이상 경과한 1994.8.4 2차신청을 한 뒤 이를 개인사정으로 취하하였다가 1994.10.5 3차신청, 같은 해 12.6 4차신청을 하여 같은 해 12.28에 허가를 득하였던 점, 신청의 지연 및 취하사유에 대한 청구법인의 불분명한 소명, 4차신청시 채택된 소견서의 내용이 사실상 1차신청시에도 가능한 것이었던 점 등에 비추어 국민주택의 신축이 지체된 원인은 청구법인에게 귀책사유가 있다고 봄이 상당하며, 또한 청구외 OOO의 사실확인통고서, 1차신청시의 심의록, 신청에서 취하 및 허가에 이르는 일련의 과정 등으로 미루어 보건대, 쟁점토지에 대한 허가반려사유인 진입도로 폭 4m의 확보가 청구법인이 쟁점토지를 취득할 때부터 사실상 불가능한 것으로 보여지는 점에서 쟁점토지는 취득당시부터 건축허가가 제한된 토지였다고 판단된다. 그러므로 이 건의 경우 앞서 본 바와 같이 청구법인의 귀책사유로 3년이내에 국민주택을 신축하지 못하였다고 인정되며, 또한 설사 청구주장과 같이 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 허가청의 건축허가지연 때문에 3년이내에 국민주택을 신축하지 못하였다고 하더라도 조세법의 해석은 과세요건은 물론이요 납세자에게 혜택을 주는 감면요건도 엄격하게 해석하여야 할 것인데,

구조세감면규제법 시행령 제50조

제5항의 단서조항에 규정된 징수배제요건에서 수용이나 도시계획 기타 법령의 규정에 의하여 당해토지에 대한 주택건축이 제한된 경우로 한정하여 감면세액의 징수규정이 적용되지 아니함을 규정하고 있는 바, 국민주택을 기한내 미신축한 사유에 대한 청구주장은 전시법령에 규정된 징수배제요건에 해당되지 아니하므로 이를 이유로 하여 그 징수를 배제할 수는 없다고 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 양도자인 청구외인이 기감면받은 양도소득세에 이자상당액을 가산하여 청구법인에게 결정고지한 당초 처분은 정당한 반면, 이와 달리 주장하는 논지는 이유없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.