이유
1. 원처분개요

청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOO OOOOO OO OOOOO에 주소를 두고 있는 자로서, 1986.2.11. 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO 소재 OO아파트 단지내 상가의 지하층 건물 362.271㎡ 및 그 부수토지 223.8㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하던중 1993.6.25. 이를 청구외 OOO 소유의 충청남도 공주시 이인면 OO리 OOOO 외 3필지 전·답 3,135㎡ (이하 “쟁점외 부동산”이라 한다, 쟁점외 부동산의 등기부에는 그 소유자가 청구외 OOO으로 되어 있으나 청구외 OOO가 청구외 OOO으로부터 취득하여 미등기상태로 보유하고 있었음) 이외에 청구외 OOO가 현금 25,000,000원을 청구인에게 지급함과 아울러 청구인의 채무인 쟁점부동산상의 임대보증금 50,000,000원을 인수하는 조건으로 양 부동산의 교환계약서를 작성하였고, 1993.8.24. 쟁점부동산의 소유권을 청구외 OOO에게 이전등기하여 준 후, 1994.5.31. 쟁점부동산의 양도에 따른 확정신고를 이행하였다. 한편, 청구인은 위 양도소득세 확정신고에 있어서 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액에 관한 증빙으로 OOOOOOO 주택조합 등의 확인서 및 상가분양내역서 등을 제시하였고, 그 양도당시의 실지거래가액에 관한 증빙으로 위 부동산 교환계약서를 제시하면서, 위 양도소득세 확정신고서에 첨부된 양도소득금액계산명세서에는 쟁점부동산의 교환당시 기준시가(370,893,050원, 쟁점부동산의 기준시가를 370,893,050원으로 평가한 것은 착오에 의한 것이고 그 적법한 평가액은 246,382,005원임)와 쟁점외 부동산의 교환당시 기준시가(11,232,000원) 를 각각 계산하여 서로 비교한 다음 청구인이 쟁점부동산의 거래와 관련하여 양도차손이 발생한 것으로 신고(과세미달신고)하였다.

처분청은 교환거래한 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 다음 1996.4.1. 청구인에게 ’95년도 귀속 양도소득세 73,224,690원을 결정고지하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 1996.5.28. 심사청구를 거쳐 1996.9.20. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 교환취득한 쟁점외 부동산의 교환당시 감정평가액은 15,722,200원이고, 여기에 청구인이 쟁점외 부동산 이외에 추가로 지급받은 현금 25,000,000원과 청구인의 채무로서 청구외 OOO가 부담하기로 한 쟁점부동산의 임대보증금 50,000,000원을 합하면 그 합계액이 90,722,200원인 바, 청구인이 이 건 부동산의 교환에 있어서 쟁점부동산의 양도대가로 받은 것은 쟁점외 부동산과 현금 25,000,000원 및 채무면제액 50,000,000원 등 90,722,200원에 불과하므로 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 90,722,200원으로 인정함이 타당하고, 한편 쟁점부동산의 취득가액은 132,858,000원으로서 위 양도가액을 초과하고 있으므로 쟁점부동산의 거래와 관련하여 청구인은 손해를 본 것이 명백한 데도, 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 불분명하다고 보아 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가로 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 실질과세원칙에 비추어 볼 때 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 양도소득세 확정신고에 있어서 쟁점부동산의 실지양도가액으로 신고한 11,232,000원은 교환취득한 쟁점외 부동산의 취득당시 기준시가로서 이를 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 인정할 수 없고 그 이외에 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 있는 다른 증빙이 없으므로 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지양도가액은 불분명하다 하겠다. 그렇다면, 청구인이 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로 신고한 가액이 진정한 것인지의 여부에 불구하고 그 양도차익은 취득 및 양도당시의 각 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것이므로 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 교환에 의하여 양도한 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 처분이 정당한 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조

(양도소득) 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고,

같은법 제45조

(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에는 “거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있다.

또한,

같은법 시행령 제170조

(양도소득금액의 조사결정) 제4항에서는 “「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 하면서 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1986.2.11. 취득하여 보유하던 쟁점부동산을 1993.6.25. 청구외 OOO 소유의 쟁점외부동산과 교환함에 있어서 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 이전하는 대신, 청구외 OOO는 쟁점외부동산 이외에 현금 25,000,000원을 청구인에게 지급함과 아울러, 청구인의 채무인 쟁점부동산상의 임대보증금 50,000,000원을 인수하는 조건으로 부동산 교환계약서를 체결한 사실, 청구인이 1993.8.24. 쟁점부동산의 소유권을 청구외 OOO에게 이전등기하여 주고, 그 이듬해 5.31. 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세의 확정신고에 있어서 그 취득당시의 실지거래가액에 관한 증빙으로 OOOOOOO 등 주택조합의 분양가액 확인서 등을 제출하였고, 양도당시의 실지거래가액의 증빙으로는 위 부동산 교환계약서를 제출하는 한편, 위 신고서의 첨부서류인 양도소득금액계산명세서에는 쟁점부동산의 교환당시 기준시가(370,893,050원)와 쟁점외부동산의 교환당시 기준시가(11,232,000원)를 각각 구분계산한 다음 이를 서로 비교하여 양도차손이 발생하였다고 과세미달 신고한 사실, 처분청이 청구인의 위 신고를 실지거래가액에 의한 신고로 인정하면서도 청구인의 위 신고내용에 의할 때 교환양도한 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 다음 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 청구인이 제시한 부동산교환계약서, 양도소득세 확정신고서 및 그 부속서류, 처분청의 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인되고 있고, 또한 위 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분일 이후 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액에 대한 보충자료로 미래감정평가법인이 쟁점외 부동산에 대하여 그 가격시점을 1993.1.1.로 하여 1996.5.15. 소급감정한 감정평가서 (평가액 : 15,722,200원)를 제시하면서, 당해감정가액을 부동산 교환거래시점의 쟁점외부동산의 시가로 인정하여야 하고, 이 경우 이 건 교환조건상 쟁점부동산의 (교환)양도대가는 쟁점외 부동산의 평가액인 15,722,200원과 쟁점외 부동산 이외에 청구인이 청구외 OOO로부터 추가로 지급받은 현금 25,000,000원 및 청구인의 채무로서 청구외 OOO에게 부담시킨 쟁점부동산상의 임대보증금 50,0000,000원 등 그 총합계액이 90,722,200원이므로 이를 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 인정하여 달라고 주장하고 있다.

(3) 그런데, 소득세법에서 말하는 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약·기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 사후에 양도당시로 소급하여 한 시가감정에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 아니한다 하겠으므로(대법원 96누860, 1997.2.11. 동지), 사후 소급감정한 쟁점외부동산의 감정가액을 기초가액으로 하여 여기에 현금 및 채무인수액 등을 감안한 가액을 교환양도한 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아 들이기 어렵다 하겠다.

(4) 한편, 부동산의 교환에 있어서 그당시 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 거친 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이나, 교환대상 목적물의 평가없이 임의로 단순 교환거래한 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우라고 보아야 할 것인 바(대법원 96누 860, 1997.2.11. 및 96누4022, 1996.12.10. 등 같은 뜻임), 쟁점부동산과 쟁점외 부동산에 대하여 그 가액의 평가없이 교환한 것으로 나타나는 이 건 부동산교환계약서상의 기재내역만으로는 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하겠으므로, 이 건의 경우 청구주장의 취득가액이 진정한 실지거래가액인지에 대해 더 이상 살펴볼 필요도 없이 쟁점부동산의 양도차익은 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산함이 타당하다 하겠고, 따라서 청구인이 주장하는 가액 (90,722,200원)이 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이라는 전제하에 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장에 이유가 없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.