이유
1. 원처분 개요

청구인은 93.1.4 피상속인인 청구외 OOO의 사망으로 상속개시된 경기도 부천시 오정구 O동 OOOOO(이하 “모지번”이라고 한다) 소재 공장용지 2,036.3㎡중 일부인 420.5㎡(위 같은동 OOOOOOO로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 93.4.14 분할한 후 이를 93.6.2 청구외 OOO에게 350,000,000원에 양도하고 93.6.30 상속세신고시 쟁점토지에 대해서는 개별공시 지가를 적용하여 320,000,000원으로 평가하여 신고하였다.

처분청은 쟁점토지가 상속개시후 6개월이O에 양도되었다하여 위 당해토지의 상속재산가액을 실거래가액인 350,000,000원으로 평가하는 등 하여 94.6.15 청구인에게 ’93년도분 상속세 336,949,560원을 과세하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.7.28 심사청구를 거쳐 94.11.17 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

처분청이 상속개시일로부터 5개월이나 경과한 후에 있었던 실지거래가액을 상속개시당시의 시가로 보기 위하여는 본건 토지에 관하여 상속개시일로부터 필지 분할하여 매매한 시점까지 아무런 가격변동이 없었다는 점을 입증하여야 하는데 처분청은 쟁점토지에 대하여 아무근거 없이 상속개시당시와 실지거래당시에 가격상승이 없었던 것으로 추정하였으므로 처분청은 쟁점토지의 상속재산가액을 개별공시지가인 320,000,000원으로 평가하여 상속세를 경정과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

상속세법 제9조

제1항

동법시행령 제5조

제1항에 의하면, “상속재산의 가액은 상속개시당시의 시가에 의하여 평가”토록 규정하고 있고, 상속개시전후 6개월이O 매매한 가액이 확인되는 경우 그 가액을 상속재산가액으로 평가할 수 있는 것인 바(상속세 기본통칙 39-9), 이와 같은 방법에 의하여 상속재산을 평가 과세결정한 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속개시일후 6개월이O에 분할하여 양도한 쟁점토지의 실지양도가액을 당해토지의 상속개시당시의 시가로 평가한 처분의 당부

나. 관련법령

상속세법 제9조

(상속재산의 가액평가) 제1항에 의하면 상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의하도록 하고 있고

동법시행령 제5조

(상속재산의 평가방법) 제1항에서는 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 O지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다”라고 규정하면서 동조 제2항 제1호에서는 토지의 평가방법에 대하여

“가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다”라고만 정하고 있어 법령상에서는 「시가를 산정하기 어려운 때」에 대한 명확한 설명이 부족하다.

따라서 이를 보완하기 위하여는 보다 하부규정에서 그 근거를 찾을 수 밖에 없는데 이에 대해서는 상속세법 기본통칙 39...9(시가로 보는 범위) 제1항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 경우는 이를 령 제5조 제1항에 규정하는 상속개시일현재의 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 지가의 요인 등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며, 주식평가의 경우에는 이를 적용하지 않는다.

1. 상속개시일 전후 6개월O에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액

2. 상속개시일 전후 6개월O에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인될 경우는 그 가액(제3, 4호 생략)”이라고 정하고 있어 상속개시일 후 6개월이O 토지의 실거래가액은 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 있도록 하고 있으나 다만 그렇게 하기 위해서는 실거래시기와 상속개시일 사이에 지가의 변동이 없다는 점이 객관적으로 확인됨을 전제로 하고 있음을 알 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지가 청구인이 주장하는 바와 같이 본건 상속개시일 당시에는 모지번으로부터 필지 분할되어 있지 않았다가 상속개시일 후인 93.4.14 에야 필지분할되어 93.6.2 청구외 OOO에게 양도되었으며, 그당시 실거래가액이 350,000,000원이라는 점에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

따라서 처분청이 상속개시당시의 쟁점토지에 대한 개별공시지가 대신에 상속개시일로부터 약 5개월후에 실제거래된 가액을 상속재산가액으로 평가한 처분이 정당한지 여부를 가리기 위해서는 상속개시당시(93.1.4)와 실거래시기(93.6.2)간 토지가치의 변동이 없었는지를 살펴보아야 할 것이다.

살피건대, 일반적으로 필지규모가 큰 토지는 용도에 따라 쓸 수 있도록 여러필지로 분할하면 그 자체로도 가격이 상승하는 경우가 많고, 실제로 쟁점토지의 분할전후 개별공시지가 추이를 보면 모지번 토지의 개별공시지가는 분할(93.4.14)전인 93.1.1 에 761,000원/㎡에서 분할후인 94.1.1 에는 725,000원/㎡으로 4.7% 하락한데 반하여 쟁점토지는 모지번에서 분할전인 93.1.1 에 761,000원/㎡에서 분할후인 94.1.1 에는 979,000원/㎡으로 오히려 28.6%가 상승한 것으로 나타나고 더구나 모지번토지는 9m 도로와 인접한데 비해 쟁점토지는 9m 및 12m 대로가 만나는 코너상에 위치해 있다는 점등을 고려할 때 분할전·후에 쟁점토지가격에 변동이 없다는 것을 전제로 한 처분O용은 받아 들이기 어렵다 하겠다.

위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때 처분청이 쟁점토지의 상속재산가액을 평가함에 있어 청구인이 상속개시당시의 개별공시지가에 의하여 320,000,000원으로 평가하여 신고한 O용을 부인하고 상속개시일로부터 약 5개월 후에 이루어진 실지양도가액을 상속개시당시의 시가로 보아 이 건 과세한 것은 부당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다