이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2015.6.2. OOO아파트 2동 1205호(“OOO아파트”라 한다)를 OOO원에 양도하고, 양도가액 OOO원 이하에 대하여는 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 보유한 OOO 904호(전용면적 40.56㎡으로 이하 “쟁점오피스텔①”이라 한다) 및 같은 곳 1215호(전용면적 26.91㎡으로 이하 “쟁점오피스텔②”라 하고, 쟁점오피스텔①과 합하여 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 OOO아파트 양도일 현재 주택으로 사용되고 있다고 보아 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여, 2016.1.11. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점오피스텔에 거주한 적이 없고, 주거용으로 사용하지도 아니하였다.

(가) 청구인이 OOO시에 가족과 함께 10년 이상을 주소를 두고 거주하였고, 이에 대하여는 처분청과의 다툼이 없을 것으로 보이고(처분청은 쟁점오피스텔이 청구인의 거주지라는 것을 입증하지도 못 하였음), 쟁점오피스텔을 사업상 편의에 위하여 업무용 건축물을 매입한 것이다.

(나) 처분청은 쟁점오피스텔①이 상시 주거가 가능한 구조로 난방비 부과내역(2014년 12월 ～ 2015년 4월 합계 OOO원) 등으로 볼 때 주거용으로 사용하였다는 의견이나, 주거가 가능한 구조인 여관, 호텔, 콘도, 고시원, 레지던스빌딩 등을 주택이라고 하지 아니하는 것은 그 용도가 주거용이 아니기 때문으로 이와 관련하여 쟁점오피스텔①이 주거용으로 사용하였다는 것에 대한 입증책임은 처분청에 있음에도 이에 대한 입증이 없고, 난방비는 추운 겨울에 사무실에서도 당연히 발생하는 비용으로 2015년 5월 이후에는 발생하지 않아 청구인이 숙소로 사용했다는 것에 의문이고, 오히려 도시가스요금은 기본요금 OOO원이거나 OOO원 정도 밖에 되지 아니하여 취사를 하지 아니하였으므로 주거용으로 사용하지 아니하였음을 알 수 있다.

(다) 처분청은 쟁점오피스텔②를 임차한 법인인 OOO가 “직원숙소로 사용하고 있다”와 “임차한 오피스텔에 직원이 주거하며 인근에 영업활동을 하고 있다”라고 확인해 준 것 중에 처분청에 유리한 직원숙소로 사용하고 있다는 내용의 확인만을 근거로 쟁점오피스텔②를 주택이라는 의견이나, OOO는 OOO동 소재에서 건물관리업을 영위하는 업체로 상식적으로 장거리인 쟁점오피스텔②를 장기적으로 기숙사로 사용할 이유가 없고, 도시가스 사용내역이 없으며 관리비에 대하여 OOO가 매입세액 공제를 받은 것을 통하여도 쟁점오피스텔②를 주거용으로 사용하지 아니하였을 알 수 있다.

또한, 청구인이 OOO 대표이사 장OOO에게 확인한바, 장OOO는 위치상 영업활동을 지원하기 위한 사무실이 필요하여 중간지점에 사무실을 임차한 것이라는 내용의 확인을 하였다.

(2) 쟁점오피스텔 중 1개가 설령 주거용이라 할지라도 청구인은 1세대 1주택자이다.

처분청은 쟁점오피스텔①에 대하여 2014.10.1. 이후 업무용에서 주거용으로 전환되었다고 하고 쟁점오피스텔②에 대하여 2014.12.27. 임

대시부터 OOO가 기숙사로 사용하므로 주거용이라고 의견이다.

국세청 해석사례(부동산거래관리과-739, 2010.5.28.)에는 “국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아

「소득세법 시행령」제155조

제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용한다”고 해석하고 있고 조세심판원 결정례(조심 2014서1629, 2014.6.9.)에서도 같은 뜻으로 결정한바, 처분청은 쟁점오피스텔①에 대하여 2014.10.1. 이후 업무용에서 주거용으로 전환되었다고 하고 있고 쟁점오피스텔②에 대하여는 2014.12.27. 임대시부터 OOO가 기숙사 용도로 주거용이라고 사용하였다는 의견이므로 쟁점오피스텔 중 1개가 설령 주거용으로 사용하였다고 할지라도 OOO아파트 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 처분청의 과세예고 당시에는 쟁점오피스텔을 2003.10.10. 취득한 후 임대사업자(과세)등록을 하지 아니하였다가 이 건 양도소득세의 과세예고통지 이후인 2015.11.5. 쟁점오피스텔①에는 중고의류 소매점을, 쟁점오피스텔②에는 부동산 임대업으로 사업자등록하였다.

쟁점오피스텔의 내부시설은 주방시설 및 세탁기, 화장실, 전자렌지 등 주거시설이 풀옵션으로 설치되어 있는 것으로 확인되어 언제든지 본인 및 제3자가 주택으로 사용할 수 있고, 쟁점오피스텔의 재산세 부과현황이 공부상 용도에 따라 주택이 아닌 건축물로 과세되고 있다고 하더라도 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 보는 것이며, 오피스텔이 1세대1주택 비과세 판정시 주택에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조·형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실 판단할 사항이다.

(2) 청구인이 운영하던 ‘OOO점’의 사무실로 쟁점오피스텔①을 사용한 후 2014.9.30. 폐업하였으며, 향후 새로운 사업 구상시에 사용하였다고 주장하나, OOO아파트의 양도일(2015.6.2.)에는 쟁점오피스텔①의 사무실 사용주장에 대한 근거는 일반(업무용) 전기 계약 체결을 확인하는 관리소장의 확인 외에는 사업자등록 등 주장을 뒷받침 할 수 있는 구체적인 근거가 없어 사업용으로 사용하였다는 신빙성이 없으며, 청구인은 OOO시 소재의 아파트에 거주하며 쟁점오피스텔①에 거주한 적이 없다고 하나, 2014.9.30. 이후 난방료 등 공과금 부과내역을 볼 때 상시거주가 아닐지라도 쟁점오피스텔①은 주거용으로 사용된 것으로 판단된다.

(3) 쟁점오피스텔②는 양도 당시 OOO에 임차중이었으며, OOO는 2015.11.20. “직원숙소 용도로 사용하고 있다”고 회신한 후 2015.11.27. “임차한 오피스텔에 직원이 주거하며 인근에 영업활동을 하고 있다.”라고 답변한 사실이 있다. 청구인은 OOO가 건물관리업을 하는 업체로 OOO시에 소재한 법인이며 위치상 직원들이 상주하며 OOO시나 OOO도의 영업장을 관리하거나 영업활동을 지원하기 위한 사무실이 필요하여 임차하였다는 사실확인서를 제출하였으나, OOO의 직원들은 주거지 시설이 풀옵션으로 설치되어 있는 쟁점오피스텔②에 거주한 사실이 확인되고 OOO는 동 소재지에 지점 사업자등록 등 쟁점오피스텔②를 사실상 사업용으로 사용하였다고 볼 수 있는 내용은 확인되지 않는다.

따라서, 쟁점오피스텔은 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물

로서 상시 주거가 가능한 구조로 되어 있고 실제

주거용으로 사용되었으므로 OOO아파트 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 과세한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)

소득세법 제89조

(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2)

소득세법 시행령 제154조

(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점오피스텔이 소재한 OOO 건물은 총 288세대의 대규모 오피스텔 건물로서, 그 내부 기본 옵션으로는 에어컨, 가스쿡탑, 식기세척기, 붙박이장, 세탁기, 샤워부스로 되어 있고, 쟁점오피스텔이 있는 건물은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 인터넷 부동산 매물정보 조회화면에는 “업무용 겸 주거용으로 사용가능”이라는 안내문구가 기재되어 있다.

(나) 쟁점오피스텔에 청구인 이외의 다른 사업자가 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점오피스텔의 전입신고 내역은 없다.

(다) 청구인의 사업내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

(라) 청구인은 2002.5.29. 현재 주소지인 OOO호로 전입신고 한 후 변동내역이 없다.

(마)

쟁점오피스텔①에 대한 전기료, 난방료

,

수도료, 관리비 고지액을 아래 <표2>와 같고 동 대금은 청구인의 우리은행 계좌에서 출금·납부되었으며, 가스요금내역은 아래 <표3>과 같다.

<표2>

<표3>

(바) 쟁점오피스텔②에 대한 가스 사용내역 없다.

(사) 쟁점오피스텔②의 임차인인 OOO는 2014.12.23. 쟁점오피스텔②를 임차한 이후부터 현재까지 직원숙소 용도로 사용하고 있다고 처분청에 회신(2015.11.20.)하였고, 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 심리담당자의 유선확인시에는 “임차한 오피스텔에 직원이 주거하며 인근에 영업활동을 하고 있다.”고 답변(2015.11.27.)하였다.

(2) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 쟁점오피스텔 관리사무소장의 확인서(2015.11.3.)에는 “쟁점오피스텔①은 한전과의 전기종별 계약시 사무실 용도로 확인된바, 일반(업무용)전기 예약으로 체결되어 요금 부과중이며 거주하지 않고 사무실로 사용중 임을 확인한다”라는 내용이 나타난다.

(나) 쟁점오피스텔 관리사무소장의 확인서(2015.11.17.)에는 “쟁점오피스텔②는 2015.3.25.부터 2015.10.26.까지 세금계산서 발급분(관리비)이 OOO에 발행중이며 사무실 용도로 사용하고 있음을 확인한다”라는 내용이 나타난다.

(다) OOO 대표이사 장OOO의 확인서(2016년 1월)에는 “OOO는 건물관리업을 하는 업체로 본사가 OOO시에 있어 OOO시나 OOO도의 영업장을 관리하거나 영업활동을 지원하기 위한 사무실이 필요하여 중간지점에 사무실을 임차한 것으로 위치상 직원이 상주하며 영업활동을 하기에 좋고 임대료가 저렴하여 유지비가 적게 들어 임차한 것이다”라는 내용이 나타난다.

(3) 우리 원에서 쟁점오피스텔에 대한 현장확인조사를 실시한바, 쟁점오피스텔 1층 안내데스크에는 쟁점오피스텔①은 ‘OOO’라는 상호가 안내되어 있었고, 내부에는 의류, 가방, 신발 등을 보관하고 있어 주거용이 사용도지 아니하는 것으로 보였고, 쟁점오피스텔②는 주방시설, 세탁기, 화장실, 침대와 책상 등이 있어 주거용인지 여부가 불분명하였다.

(4)

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

쟁점오피스텔①에 대한 임대내역이 없고, 청구인은 OOO시 소재의 아파트에 주소를 두고 있어 쟁점오피스텔①을 의류 등을 보관하거나 사무실로 사용한 것으로 한 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔②의 임차인인 OOO는 쟁점오피스텔②를 사무실로 임차하여 사용하고 있다고 답변하였고, 도시가스 사용내역이 없어 진술에 신빙성이 있다고 볼 수 있는 점, 쟁

점오피스텔은 업무시설이고 재산세도 주택이 아닌 건축물로 과세되고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주거에 상시 공한 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.