이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2021.7.8. 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO소재 OOO층 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다) 중 OOO층 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 청구인에게 재산세(주택분) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.20. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점주택은 비록 건축물대장상 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있지 않으나, 임대사업자 등록대장에는 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있는 등 그 현황상 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 다가구주택임이 명백하다.
한편 처분청은 집합건축물이라도 ‘건축물대장 표시변경’을 신청하여 전용면적 표기를 할 수 있다는 의견이나, 이는 임대사업자의 재산상 손실을 고려하지 않은 점에서 부당하다.
즉 이 건 건축물의 집합건축물대장을 일반건축물대장으로 변경하면, 다가구주택과 같이 전체 건물이 1개의 등기가 되므로 재산세 감면 혜택을 받지 못할뿐더러, 재산상 손실도 따를 수밖에 없다.
또한 전용면적 40㎡ 이하 임대주택에 대해 재산세 감면 혜택을 부여하는 것은 임대사업자로 하여금 그 권리·의무를 다하도록 하는데 취지가 있는바, 감면대상을 일반건축물대장에 첨부된 전용면적 표기가 된 임대주택만으로 한정할 합리적 이유도 찾기 어렵다.
나. 처분청 의견
「지방세특례제한법」제31조의3
제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 감면을 적용받기 위해서는 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)을 제외한 나머지 전부를 임대목적물로 등록하고 임대하여야 하며, 임대하는 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하의 요건을 충족하도록 엄격하게 규정하고 있다.
여기에 특정시점[과세기준일(6.1.)]에 면적 충족 여부를 현황상 확인하여 적용하기는 불가능한 점을 고려하여,
「지방세특례제한법 시행령」제13조의2
제2항은 건축물대장상 작성된 호별 면적대장을 기준으로 판단하도록 하였다.
청구인은 이 건 건축물이 집합건축물이기 때문에 쟁점주택은 법적으로 호수별 전용면적 구분 기재가 불가능하다고 주장하나,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조 제1항에서 건축물의 소유자가 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경하려는 때에는 신청하도록 규정하고 있어, 건축물대장상 다가구주택의 호별 면적대장이 없는 경우에는 변경신청 및 승인을 통해 다가구주택도 호수별로 전용면적을 대장에 구분 기재하여 감면 요건을 충족할 수 있다.
조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점에서, 건축물대장상 호수별 전용면적이 구분 기재되어 있지 않은 쟁점건물에 대하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물대장상 각 호실별로 면적이 구분 기재되지 아니한 다가구주택에 대하여 장기일반민간임대주택의 감면요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 재산세 등을 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 지방세특례제한법
제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조
제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다.)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만,
「지방세법」제4조
제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원(
「수도권정비계획법」 제2조
제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과
「지방세법」제4조
제2항에 따른 시가표준액이 2억원(
「수도권정비계획법」제2조
제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(
「지방세법」제112조
에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령
제13조의2(다가구주택의 범위 등)① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는
「민간임대주택에 관한 특별법」제5조
에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
② 법 제31조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 다가구주택”이란 다가구주택(
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조의2
에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서
「건축법」제38조
에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다.
(3) 건축법
제38조(건축물대장) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.
1. 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우
2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우
3. 삭제
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
③ 제1항 및 제2항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령
25조(건축물대장) 법 제38조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1.「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우
2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우
3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우
(5) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙
제1조(목적) 이 규칙은
「건축법」 제38조
ㆍ제39조 및
동법 시행령 제25조
에 따라 건축물대장의 서식ㆍ기재내용ㆍ기재절차ㆍ관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제5조(건축물대장의 작성방법) ⑤ 건축물이 다가구주택인 경우에는 다가구주택의 호(가구)별 면적대장을 작성해야 한다.
제7조(건축물대장의 서식) ⑤ 다가구주택의 호(가구)별 면적대장은 별지 제9호 서식에 따른다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2019.11.27. 임대사업자로 등록한 다음 2019.12.5. 이 건 건축물을 취득(매매)한 후, 2019년 12월부터 임대를 개시하여 2021.6.1. 현재 이 건 건축물 전체를 임대 목적에 사용하고 있다.
(2) 집합건축물대장에 따르면, 이 건 건축물은 대지면적 OOO㎡, 연면적 OOO㎡, 용적율 OOO%로 나타나고, OOO층은 주차장 등 공용 부분으로, OOO층은 다가구주택(쟁점주택, 각 층별 전유면적 OOO㎡, 각 호수별 전용면적은 구분 기재되어 있지 아니함)으로, OOO층은 오피스텔로 확인된다.
(3) 처분청은 이 건 건축물 중 OOO층의 쟁점주택이 건축물대장상 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있지 않는 사실을 확인하고, 과세표준을 OOO원으로 하고
「지방세법」제111조
제1항 제3호 나목에 따른 세율을 적용하여 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과·고지하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임대사업자등록증에는 쟁점주택의 각 호수별 전용면적이 40㎡ 이하로 구분 기재되어 있으므로 이 건 재산세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하나,
「지방세법 시행령」제13조의2
제2항에서 재산세 감면대상 다가구주택의 범위를
「건축법」제38조
에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있는 다가구주택만을 규정하고 있는 점, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택은 이 건 건축물대장상에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있지 아니한 것으로 확인되는 점,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」이 2018.12.4. 국토교통부령 제563호로 개정되면서 다가구 임대주택에 대하여 재산세 감면을 시행하면서 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’을 신설하였고, 기존의 다가구주택도 그 건축물대장을 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’으로 변경을 신청할 수 있게 된 점(동 규칙 제5조 제5항, 제7조 제5항 참조) 등에 비추어 처분청에서 이 건 재산세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
「지방세기본법」제96조
제6항과
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.