이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2011.8.19. 모(母)로부터 상속받은 OOO 답 1,361㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.12.27. OOO원에 양도하고 취득가액을 2013.2.25. 감정한 OOO원으로 하여 2013.2.28. 양도소득세 OOO원을 신고 납부하였다.

나. 처분청은 감정가액이 상속개시일로부터 6개월 후에 평가한 소급감정가액이라 하여 이를 시가로 인정하지 아니하고, 개별공시지가인 OOO원을 취득가액으로 하여 2014.1.22. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.15. 이의신청을 거쳐 2014.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 인근인 OOO 답 1,987㎡(이하 “비교토지”라 한다)는 쟁점토지와 같이 「군사기지 및 군사시설보호법」상 비행안전제4구역 자연녹지지역 내의 토지로서 면적 위치 용도 지목이 쟁점토지와 유사하고, 두 토지 모두 상속개시일 이전에 환지방식 및 수용 등에 의한 도시개발이 예정된 지역 내에 위치하여 재산형태, 이용상태 등 개별토지의 특성이 가격형성에 중대한 영향을 미칠만한 특수성이 있다고 볼 수 없으며, 오히려 도시개발이라는 주위환경과 가치형성 요인이 동일하고, 상속개시 당시 비교토지의 개별공시지가OOO는 쟁점토지의 개별공시지가OOO의 75% 수준임에도 평가기간 내인 2011.9.20. OOO원에 거래되어 1㎡당 시가OOO가 쟁점토지의 소급감정가액OOO과 크게 차이나지 않아 적절한 시세를 반영한 금액이라 할 것이며, 「상속세 및 증여세법」은 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 매매 등의 가액이 있음에도 시가로 인정하지 않는 불합리를 해소하기 위하여 2004년 이후 당해 재산과 유사한 재산의 매매 등의 가액도 시가로 인정하도록 하였으므로 토지의 유사성이 인정되는 경우 매매사례가액을 시가로 봄이 타당하며(국심 2005중3337, 2006.2.7.), 쟁점토지가 개별성이 희박한 지역에 위치한 점 등을 고려할 때 비교토지의 가액을 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

매매사례가액을 시가로 인정함에 있어 유사한 재산의 범위는 과세관청의 재량권 제한 및 과세의 예측가능성을 높이기 위하여 매우 엄격하게 적용되어야 할 것인바, 쟁점토지와 비교토지는 지목은 동일하나 ① 면적 및 지형이 상이하고, ② 쟁점토지는 길쭉하나 비교토지는 직사각형으로서 형태가 다르며, ③ 직선거리로 300m 가량 떨어져 있어 연접 토지가 아니고 도로 접근성에도 차이가 있으며, ④ 토지이용계획확인서상 비교토지는 자연녹지지역(비행안전제4구역)에 해당하나 쟁점토지는 2012년 8월 제1종지구단위계획구역(도시개발구역)으로 편입된 점, ⑤ 비록 쟁점토지의 기준시가가 비교토지의 기준시가보다 높으나 차이가 있는 점 등으로 보아 동일하거나 유사한 자산으로 볼 수 없으며, 또한, 토지는 개별성이 매우 강하여 거래시점의 토지 이용현황 및 인근 토지상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로 비교토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액을 청구인이 신고한 감정가액을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」 제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하여 사실관계와 과세경위 등을 살펴본다.

(가) 청구인은 2011.8.19. 청구인의 모(母)의 사망으로 OOO 답 1,683㎡를 협의분할에 의한 상속으로 취득하였고, 2012.12.17. 1,361㎡를 같은 동 425-5(쟁점토지)로 분할한 후 2012.12.27. 매매가액 OOO원에 양도하였다.

(나) 청구인의 부(父)는 상속인으로서 2012.2.29. 쟁점토지를 포함하여 상속세 과세표준신고를 하면서 쟁점토지의 상속재산가액을 상속개시일 현재의 개별공시지가인 OOO원으로 신고(총 상속재산가액은 OOO원이며 일괄공제 및 배우자상속공제로 납부세액 없음)하였고, 처분청은 상속세 신고내용대로 결정하였으나, 이후 청구인은 쟁점토지를 양도하는 과정에서 상속받은 토지를 2013.2.25. 소급 감정평가하고, 2013.2.28. 양도소득세 신고와 동시에 상속재산가액을 소급감정가액인 OOO원으로 하는 상속세 과세표준 수정신고(총 상속재산가액 OOO원으로 당초보다 OOO원 증가하여 OOO원의 상속세를 납부함)를 하였다.

(다) 처분청은 소급감정평가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 상속세 신고 및 결정가액인 OOO원(개별공시지가)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하였다.

(라) 청구인이 주장하는 비교토지는 2011.9.20. 제3자 간의 매매로서 OOO에 거래되었다.

(마) 쟁점토지가 위치한 OOO는 2012.8.3. OOO부대이전부지 도시개발구역으로 지정(전주시 고시 제2012-83호)되었고, 계획적 개발로 균형발전을 도모하고, 택지 및 주택을 안정적으로 공급할 목적으로 지정되었으며, 토지이용계획확인서상 쟁점토지와 비교토지의 지구지정현황 및 조치내역은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다.

(2) 처분청의 구체적인 과세근거는 다음과 같다.

(가)

「소득세법 시행령」 제163조

제9항은 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다고 규정하였고,

「상속세 및 증여세법」 제60조

및 같은 법 시행령 49조는 상속개시일 전후 6개월 이내의 2개 이상 감정기관 감정가액의 평균액을 상속당시 시가로 인정한다고 규정하였다.

(나) 청구인은 2012.2.29. 상속세 신고 당시 쟁점토지의 상속재산가액을 개별공시지가를 적용하여 신고하였고 처분청도 이를 인정하여 상속세 결정을 하였음에도 이후 쟁점토지를 양도하고 상속개시일로부터 18개월이 경과한 시점에 2개 감정기관에 의뢰하여 소급감정한 평가액 1㎡당 OOO원을 적용하여 상속세 수정신고 및 양도에 따른 취득가액으로 신고하였던바, 소급감정가액을 부인하고 상속개시일 현재의 개별공시지가를 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

(다) 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 당해 자산과 면적 위치 용도 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 매매가액을

「상속세 및 증여세법」 제60조

제2항 규정에 의한 시가로 보도록 되어 있으나, 매매사례가액을 시가로 채택하는 경우 유사한 재산의 범위는 매우 엄격하게 적용하여야 처분관서의 재량권을 제한하여 과세의 예측가능성을 높이고 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담 등을 줄일 수 있는바, 쟁점토지와 비교토지는 지목은 동일하나 ① 면적이 600㎡ 가량 차이가 나고, ② 부동산의 형태는 쟁점토지는 길쭉한 반면 비교토지는 직사각형이며, ③ 연접하지 않고 직선거리로 약 263미터 떨어진 곳에 위치하고, ④ 도로 접근성도 차이가 있으며, ⑤ 개별공시지가는 비록 쟁점토지가 OOO원으로 비교토지의 OOO원보다 높으나 상당한 차이가 있으므로 동일하거나 유사한 자산으로 볼 수 없다.

(라) 토지 가격은 개별성이 강하여 거래당시 토지 이용현황 및 인근 토지상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치 판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있는바, 청구인의 주장대로 도시개발예정지역에 위치한다는 이유만으로 지가형성의 특수성이나 개별성이 존재하지 않는다고 보는 것은 「상속세 및 증여세법」에서 규정한 유사재산에 대한 범위를 지나치게 확대해석하는 것으로서 인정할 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점토지와 비교토지에 대하여 지목(답), 지정현황(비행안전4구역 자연녹지지역) 및 접근성(맹지)의 조건이 유사한 농지로서 재산의 형태 및 이용상태 등을 볼 때 지가형성의 특수성이나 개별성이 존재하지 아니하고, 아래 <표4>와 같이 표준지OOO가 쟁점토지OOO와 동일한 토지OOO의 감정가액도 1㎡당 OOO원 수준이며, 개별공시지가는 시가를 적정하게 반영하지 못하고 있으므로 부동산 상황에 대한 특별한 사정이 없는 한 환지방식 등의 도시개발이 예정되어 토지의 개별성이 희박한 쟁점토지의 경우에는 매매사례가액(또는 감정가액)을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교토지의 매매사례가액 또는 평가기준일 후 18개월 후에 실시한 감정가액을 쟁점토지의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지와 비교토지는 면적 및 기준시가가 다르며, 연접되지 않고 직선거리로 263m 떨어져 있고, 농로를 사이에 두고 반대편에 위치하여 도로 접근성에 차이가 있는 점, 쟁점토지는 좁고 긴 띠 모양이나 비교토지는 폭이 넓은 직사각형으로서 형태가 다른 점, 쟁점토지는 제1종지구단위계획구역으로 지정되고 도시개발구역에 편입된 지역으로서 그렇지 아니한 비교토지와 구분되는 점 등으로 보아 쟁점토지와 비교토지는 동일하거나 유사한 자산으로 볼 수 없고, 토지는 개별성이 강하여 이용현황, 인근토지의 상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로 비교토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없으며, 평가기준일부터 18개월이 경과한 후에 실시된 소급감정가액은 이 건 관련 법령의 규정과 같이 시가로 적용할 수 없으므로 처분청이 상속재산가액으로 신고한 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.