이유
1. 사실

청구인은 1999. 4. 13 청구외 ☆☆☆에게 서울특별시 ☆☆구 ☆☆동 XXX-XX 토지 213.6㎡ 및 건물 349.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 255,000,000원에 양도한 것으로 부동산양도신고를 하고 1999. 4. 15 쟁점부동산을 양도하였다.

처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 시가에 비해 현저히 낮고 취득시의 매매계약서도 없어 취득가액을 확인할 수 없으므로 신고한 실지거래가액(양도가액 255,000,000원, 취득가액 220,000,000원)이 사실과 다르다고 하여 기준시가(양도가액 434,035,530원, 취득가액 178,214,038원)로 양도차익을 산정하여 2000. 8. 21 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 70,318,620원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000. 11. 14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 실지조사를 하면서 당초 양도자에 대한 조사는 없이 인근중개업소를 방문하여 탐문만 함으로써 확실한 취득가액을 파악하지 아니하고 과세한 것으로 부당하며, 매매계약서와 확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면 양수인으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없다는 사유만으로 증빙서류의 신빙성을 부정할 만한 사정이 될 수 없고(대법원 92누 282, 1992. 11. 24), 취득과 양도사이의 거래가액상승률이 실제의 시가상승률보다 현저히 낮다거나 처분청이 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 상대방의 확인을 받을 수 없다는 사유만으로 실지거래가액의 증빙서류를 확인할 수 없다고 단정하여서는 아니되므로(대법원 93누 2353, 1993. 4. 9) 이건처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

취득시 매매계약서가 없어서 실지취득가액을 확인할 수 없으며, 인근 부동산 중개업소에 확인한 바, 양도가액이 시가에 비해 현저히 낮고, 실지조사시 거래상대방으로부터 매매가액을 확인할 수 없어 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조

【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」고 규정하고, 제1호에서 「제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며,

같은법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다」고 규정하고, 제1호에서 「취득가액」을 규정하면서 가목에서 「제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,

같은법시행령 제166조

【양도차익의 산정 등】 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고, 제3호에서 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고 있고, 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하고, 제2호에서 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 1988. 6. 1 청구외 ☆☆☆으로부터 220,000,000원에 취득하여 1999. 4. 15 청구외 ★★★에게 250,000,000원에 양도하는 것으로 1999. 4. 13 처분청에 부동산양도신고를 하면서 취득가액 관련자료로 취득시 매매계약서가 아닌 ☆☆☆의 거래사실확인서를, 양도가액에 대하여는 양도시 매매계약서를 제시한 사실이 있고, 처분청은 2000. 5월 쟁점부동산의 양도가액에 대한 실지조사 결과 신고한 양도가액이 신빙성이 없고 취득가액은 매매계약서도 없어 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다고 보아 2000. 6. 8 양도소득세 공정과세협의회의 의결을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

처분청의 실지조사에 의하면 쟁점부동산은 대로변에 위치하고 있어 대지는 평당 500만원 내지 600만원(토지금액 3억2천만원∼3억8천만원) 정도에 거래된다고 인근 부동산중개업소에서 진술한 사실이 있고, 쟁점부동산의 취득가액 220,000,000원은 취득시 기준시가 178,214,000원을 상회하는 반면, 양도가액 255,000,000원은 양도시 기준시가 434,035,000원에 미달하는 데도 청구인은 취득가액에 대하여 양도자 ☆☆☆의 거래사실확인서외에 거래가액을 입증할 객관적인 증빙자료의 제시가 없을 뿐만 아니라, 양도가액에 대하여도 매매계약서만 제시할 뿐 쟁점부동산 매매와 관련한 대금수수에 관한 증빙 등 기타 자료는 제시하지 않고 있으며, 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 가액에 양도할 수 밖에 없는 사유를 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점을 종합하여 보면 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보이므로 처분청이 관련법령의 규정에 의하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이건심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.