이유
1. 처분 개요

가. 청구인은 1988.8.27. OOOOO OOO OOO OOOOOO OO OO OOOOOO(OO OOOOOOO OO) O OOO(OO) OOOOOOO OOOOO, OO OOOO OOOO O OOO OOO(OO OOOOOOO, OOOOO OOOOO OOOO OO OOOOOOOOO OO)O OOOO OOOOOOOOOOO OO O OOOOO O, OOOOOOOOO OOO에게 양도하고 2008.7.29. 처분청에 양도가액 810,000,000원, 취득가액 140,500,000원, 건물신축비용 420,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고하였다.

나. 처분청은 건물신축비용에 대한 증빙이 없다 하여 취득가액을 환산 취득가액으로 계산한 후 2010.5.17. 2008년 귀속 양도소득세 78,707,060원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1998.8.5.부터 1998.8.6.까지 기간중 OOO OOOO에 내린 기습폭우로 쟁점부동산 취득과 관련된 증빙을 모두 유실 또는 소실하여 양도소득세 과세표준신고시 관련 증빙을 제출 못하였으나, 쟁점토지 취득가액은 1억 4,050만원, 신축건물 신축공사비 및 관련부대비용은 3억 5,350만원인 사실이쟁점토지 취득당시 동 물건을 중개하였던 공인중개사의 보관장부 및 거래사실 확인서, 쟁점토지상 신축건물 공사책임자의 확인서와 공사투입내역에 의해 실지거래가액으로 확인됨에도 그 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 양도소득세 예정신고시 건물신축 공사와 관련하여 아무 관련이 없는 서OO의 신축공사내역 확인서와 견적서를 제출하여 실제 소요된 필요경비가 4억 2,000만원임을 주장하였다가, 과세예고통지 후 이를 번복하여 당시 공사가 도급공사가 아닌 직영공사이고 실제 건설현장책임자는 유OO이며 실제공사비도 4억 2,000만원이 아닌 3억 5,350만원이라고 하는 등 일관성 없는 주장을 하고 있고, 유OO이 신축공사당시 공사내역과 공사집행기록을 정리하여 공사내역서에 상세히 기술하였다는 노트사본(수기작성)만을 제시할 뿐, 다른 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 통상적으로 공사현장책임자는 오랜 경험이 축적된 사람이 맡는 것임에도 유OO의 경우 신축공사 당시 27세에 불과하고 건축공사관련 사업자등록을 한 사실이 없어 청구주장에 신빙성이 있다고 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액으로 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2.자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 〔취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 〕

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고자료 등에 의하면, 청구인은 1988.8.27. 쟁점토지를 취득(철거대상 주택포함)하고 1990.10.25. 쟁점토지상에 건축물을 신축한 후, 2008.5.8. 쟁점부동산을 양도하였고, 2008.7.29. 처분청에 양도가액 8억 1,000만원(토지 584,581,601원, 건축물 225,418,399원), 취득가액 1억 4,050만원(토지 115,370,615원, 건축물 25,129,385원), 필요경비 4억 2,730만원(건축물)으로 하여 양도소득세 를 예정신고하였다.

(2) 처분청의 양도소득세 과세예고통지서에 의하면, 처분청은 중부지방국세청장의 종합감사결과에 따라 쟁점부동산 중 건물분 취득가액이 불분명하다 하여 2010.2.3. 건물취득가액을 양도가액의 환산가액으로 하여 산정하고 과세예고(예상고지세액 106,940,565원)하였다.

(3) 2010.3.8. 청구인은 과세전적부심사청구를 제기하였고, 2010.3.18. 상기 양도소득세 예정신고분에 대해 필요경비를 359,806천원(신축공사비 282,506천원, 부대비용 7,000만원, 기타비용 730만원)으로 하여 수정신고서를 제출하였다.

(4) 처분청은 2010.5.17. 청구인의 과세전적부심사청구를 불채택한 후, 쟁점부동산 양도가액은 810,000,000(토지 589,527,942원, 건축물 220,472,058원), 환산취득가액은 327,042,154(168,337,364원, 건축물 158,704,790원), 필요경비는 8,319,708원, 양도소득금액은 337,241,248원 으로 산정하고 수정신고납부세액을 기납부세액으로 공제하여 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 78,707,060원을 경정고지하였다.

(5) 청구인은 기습폭우 사실에 대한 근거 및 쟁점토지와 신축건물의 취득관련 비용에 대한 증빙으로 아래의 서류를 제출하고 있다.

(가) 1998.8.5.부터 1998.8.6.까지 기습폭우로 당시에 청구인의 사업장(OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOO OOOO, OOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOO OOOOOOO OOOOO OOOO OO)O OO OOOO, OO OOOOO O OOOO OOOO OOO OOOO OOOO, OO OO OOO O OOO OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO O OOO OOOO OO(OOOOOOOOOO)O OOOOO, OOOO OO OOOOOOO, OOO OOO OOO, OOOO OOOOOOOOOO OOOO OO(OOOOO OO OOOO), OOO(OO,OO,OOOO O) OOOOOOOO, OOOOOOO 발행 경기상회의 부가가치세 과세표준증명원(1992.1기～2002.1기) 등을 제출하고 있는바,

(나) 사실확인서에 따르면, “위 기간에 OOOO OOOOOO(OO OOOOOOOOO)O OO OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOO OOO의 점포나 위 확인자들의 점포들이 침수되어 가재도구, 판매품이 모두 떠내려가고 토사로 인해 점포등이 파손되고 점포내 물건들이 소실되는 피해를 입었다”라고 기술하고 있고,

(다) 2010.2.18. 기상청장이 발행한 기상현상 증명서와 민원용 일기상 통계표, OOOO 발행 1998년 8월 집중폭우 수해백서와 OOOO 등 주요일간지의 1998.8.7.자 기사 등에 의하면, 청구인이 주장하는 폭우사실은 확인된다.

(라) 신축건물 공사 현장책임자라고 주장하는 유OO OO(OOOOO OO) OOOO OOO,O OOO OOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO OO, OOOOOOO OOO OOOOO OOO,OOO,OOOOOO OOOO OOO OOOOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOOO O,OOOOO, OOO OOOOOOOO OOOOOO, OOOOO OOOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOO O OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OOOOOOO O OOOOOO, OOOOOOO OOOO OOOOOO OOOO을 통해 온라인 송금된 금액이 1억 4,900만원이고, 전세보증금계약금조(모텔운영관련) 2,405만원, 전세보증금 잔액(모텔운영관련) 1억 750만원으로 총 2억 8,355만원이라고 확인하고 있다.

(마) 청구인이 작성한(일자 미상) 쟁점토지 및 철거건물 거래 경위서 내용을 보면, 총 매매대금은 1억 4,050만원으로 계약금 1,500만원(1988.7.7.지급), 중도금 5천만원(1988.7.29. 지급), 잔금 7,550만원(1988.8.22. 지급)이고, 청구인은 상기부동산을 1988년 당시 매도자의 희망가격이 1억 6,000만원인데 2천만원을 조정하자고 매도인에게 요구하니 매도인은 팔 의향이 있어 매도인이 부담할 중개수수료 50%를 매수인이 부담하라고 하여 오십만원을 더 주고 매매대금 1억 4,050만원에 구입하였고, 잔금이 부족하여 처형한테 빌려서 처형 입회하에 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OOO 사장 사무실에서 계약금, 중도금, 잔금 등을 지불하고 소유권이전등기를 마쳤다고 기술하고 있다.

(바) 쟁점토지 등 거래를 중개한 김OOO OOOOO(OOOOOOOOOO OO) 내용을 보면, 1988.7.7. 계약금은 1,500만원으로 매매거래된 쟁점토지 등의 거래대금은 당시 거래장부에 기재된 바와 같이 1억 4,050만원이었다고 기술하면서 첨부서류로 1988.7.7. 작성하였다고 주장하는 매매계약서와 거래장부를 제출하였다.

(6) 청구인은 천재지변으로 인해 청구인 사업장에 보관하고 있던 쟁점부동산 취득과 관련된 증빙을 모두 유실 또는 소실한바 있고,쟁점토지와 지상 건축물 신축과 관련한 증빙서류 등이 존재함에도 환산취득가액으로 과세한 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴본다.

(가)「소득세법」제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다고 하고 있고, 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 나목에서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제7항에서는 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 청구인이 제출한 자료 등에 의해1998년 8월 초순에 기습폭우가 있었다는 사실은 인정되나, 당시 쟁점토지 취득관련 매매계약서나 신축공사 관련 증빙이 청구인 사업장에 실제로 계속 보관되어 왔었는지 여부가 확인되지 아니하고, 신축건물 공사 현장책임자라고 주장하는 유OO의 확인서 내용도 공사관련 거래처와 금액만 기술되어 있을 뿐 지급영수증이나 견적서, 금융증빙 등 실지거래를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 제시되지 아니하므로 동 확인서 내용을 신뢰하기는 어려우며, 쟁점토지 등의 취득당시 중개거래를 하였다는 김OO이 제출한 매매계약서도 당시에 실제 작성된 것인지 여부가 불명확한 바, 달리 쟁점부동산의 취득(신축)당시 실지거래를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 이 건의 경우 실제취득가액이 확인되지 않는다 하여 처분청이 환산취득가액으로 양도소득세를 경정한 것은 타당하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.