이유
1. 처분개요

가. 피상속인 a(청구인의 어머니, 이하 “피상속인”이라 한다)이 2022.4.14. 사망함에 따라, 청구인은 상속재산인 경기도 안산시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2022.10.31. 2022.4.14. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2023.8.4.부터 2023.11.2.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점아파트와 동일한 단지 내 OOO(이하 “비교아파트①”이라 한다)가 2021.7.14. OOO(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)에 매매계약된 사실을 확인한 다음, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2024.1.8. 청구인에게 2022.4.14. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 비교아파트①의 계약일(2021.7.14.)로부터 상속개시일(2022.4.14.)까지 시세하락 등 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다.

(가) 비교아파트①의 매매계약일 당시에는 과도한 유동성의 확대로 인하여 주택가격이 최고점에 달했다.

(나) 한국부동산원도 2021년 7월부터 2022년 10월까지 코로나19 종결 및 금리 인상, 주택매매거래량의 급격한 감소 등에 따라 경기도 지역 아파트 매매가액이 하락하고 있다고 분석하였다.

(2) 쟁점아파트와 동일한 단지 내 실거래가격의 추이를 살펴보면, 2021년 7월 가장 높은 가액(쟁점유사매매사례가액)으로 거래되었다가 2023년 1월 이보다 약 OOO원이 하락한 거래가 발생하였고, 최근 거래가액이 일부 상승한 거래가 이루어졌음을 알 수 있는데, 이는 쟁점유사매매사례가액이 쟁점부동산의 시가를 반영하지 못함을 나타낸다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트와 비교아파트①은 용도와 면적이 동일하고 공동주택가격이 유사하므로 유사재산에 해당하고, 처분청은 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 것이다.

(2) 비교아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 상속일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경 등 가격변동의 특별한 사정이 없었다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 쟁점아파트의 유사매매사례는 아래 ＜표1＞과 같은데, 비교아파트① 및 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)는 쟁점아파트와 전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내이므로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항의 요건을 충족한다.

＜표1＞ 유사매매사례
(단위 : m2, 원)

(2) 평가심의위원회 심의 내용은 아래와 같다.

(가) 처분청은 2023년 8월 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 비교아파트①의 매매매사례가액(쟁점유사매매사례가액)이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 중부지방국세청 평가심의위원회 심의를 의뢰하였고, 비교아파트②의 경우에는 상속세 신고일 이후 거래되었으므로 시가인정 심의 대상이 아니라고 보았다.

(나) 중부지방국세청 평가심의위원회는 2023.9.25. 쟁점아파트의 주위환경 및 이용현황 등의 변화가 없으므로 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 결정하였다.

(3) 가격변동의 특별한 사정 여부와 관련된 사실관계는 아래와 같다.

(가) 비교아파트①의 매매계약일 당시 한국은행 기준금리는 0.5%이고, 상속개시일 당시 기준금리는 1.5%이며, 비교아파트②의 매매계약일 당시 기준금리는 3.5%이다.

(나) 쟁점아파트, 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이는 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점아파트, 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이
(단위 : 백만원)

(다) 경기도 안산시 단원구의 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수는 2021년 3분기 158.5에서 2022년 2분기 164.8로 증가(4%)하였고, 2023년 1분기 127.1로 감소(22.9%)하였다.

(라) 쟁점아파트의 OOO시세는 2021년 7월 OOO원에서 2022년 4월 OOO원으로 상승(11.4%)하였고, 2023년 1월 OOO원으로 하락(21.8%)하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 비교아파트①의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로, 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다.

그러나, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 단서에서는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 상속재산과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 시가산정의 기준이 되는 유사재산으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트 및 비교아파트②의 공동주택가격은 OOO원이고, 비교아파트①의 공동주택가격은 OOO원이므로 비교아파트②가 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택에 해당하는 점, 그렇다면, 처분청은 가격변동의 특별한 사정 등에 유무 등에 따라 비교아파트②의 매매가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부를 살폈어야 할 것이고, 비교아파트①의 매매가액은 쟁점아파트의 시가가 될 수 없는 점, 비교아파트②의 매매계약일은 상속개시일과 약 8개월의 차이가 있으나, 2023년 공시된 쟁점아파트의 공동주택가격은 전년대비 약 27.1% 하락하였고, 주요 부동산 지표 역시 하락한 것으로 보여 상속개시일부터 비교아파트②의 매매계약일까지 쟁점아파트의 시세가 변동하지 아니하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.