이유
1. 사실 및 원처분 개요
청구인은 1985.2.6 서울특별시 관악구 OO동 OOO 무허가주택(시유지 약 20평, 주택 약 15평, 이하 “무허가주택”이라 한다)을 취득하였다가 무허가주택 소재지 일대가 재개발 사업지구로 지정됨에 따라 아파트(32평형)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점아파트 입주권”이라 한다)를 취득한 후 1988.2.22 이를 양도하였다. (이 건 매매계약서상으로는 양도자산이 무허가주택인 것으로 기재되어 있으나 무허가주택은 1987.7.1 철거되었으므로 이하에서 양도자산은 쟁점아파트 입주권이라 함)
처분청은 쟁점아파트 입주권의 양도당시 계약서에 기재된 금액 25,000,000원을 쟁점아파트 입주권 양도차익으로 보아 1993.7.16 청구인에게 1988년귀속 양도소득세 15,000,000원 및 동 방위세 3,000,000원을 결정 고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1993.9.8 심사청구를 거쳐, 1993.12.27 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 재개발 아파트를 분양받을 목적으로 1985.2.6 청구외 OOO으로부터 쟁점주택을 타인으로부터 차용한 25,300,000원에 매입하였으나, 매입한지 2년이 지나도록 재개발 아파트의 착공도 하지 아니함으로써 자금사정이 악화되어 손해를 감수하면서 1988.2.22 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도하였는데 취득가액을 인정하여 주지도 않고 양도가액 전부를 쟁점아파트 입주권의 권리금으로서 이 가액을 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
나. 국세청장 의견
쟁점아파트입주권의 양도소득금액을 결정함에 있어서 처분청이 무허가건물의 취득가액을 전혀 필요경비로 인정하지 아니한 것은 조사가 미흡한 것으로서 무허가건물의 실제 취득가액과 쟁점아파트입주권의 실제 양도가액을 재조사하여 경정하여야 한다.
3. 심리 및 판단
이 건은 쟁점아파트 입주권의 양도가액과 필요경비를 얼마로 하여 양도소득세를 과세할 것인지에 다툼이 있다.
먼저 관련법령을 보면
소득세법 시행령 제170조
(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호 가목과 제44조(토지등의 범위) 제4항 제2호의 규정에 의하면 “부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)”를 양도한 경우에는 그 자산의 양도차익은 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 계산하도록 규정하고 있다.
다음으로 사실관계를 보면
(1) 서울특별시 동작구 OOO동장이 1985.10.16 발행한 확인서에 의하면 무허가주택은 무허가건물대장(건물번호 20670호)에 등재되어 있었음이 확인된다.
(2) 무허가주택이 소재한 지역은 1973.12.1 재개발 사업지구로 지정되고(건설부고시 제470호), 1987.4.23 재개발주택조합 설립이 인가된 후(서울특별시고시 제275호) 1988.4.1 관리처분계획이 인가되었으며(서울특별시고시 제275호) 1987.7.1 쟁점주택이 철거된 사실이 확인된다.
(3) 1989.9.21 무허가주택이 소재한 지역을 재개발하여 건설한 아파트에 대하여 국세청장이 고시한 아파트(32평형) 입주권의 가액(프레미엄)이 28,000,000원임이 확인된다.
(4) 이 건 심사청구시 국세청장이 쟁점아파트 입주권의 양도소득을 결정함에 있어서 무허가건물의 취득가액을 필요경비로 인정하여야 할 것이나 청구주장 무허가건물의 취득가액과 쟁점아파트 입주권의 양도가액이 신빙성이 없으므로 재조사하여 결정하여야 한다고 결정하였고 처분청은 이 건 재조사 결정에서 무허가주택의 취득가액 및 쟁점아파트 입주권의 양도가액이 확인되지 아니한다고 하여 무허가주택의 취득가액을 부인하고(필요경비를 전혀 인정하지 아니함) 청구인이 제시한 매매계약서에 의거 쟁점아파트 입주권의 양도가액 전체를 양도차익으로 보았음이 관계 공무원의 재조사 결정 복명서에 의하여 확인된다.
(5) 청구인은 무허가주택의 취득가액에 대한 증빙으로서 1985.2.6 작성된 청구외 OOO과의 매매계약서(매매대금 25,300,000원), 1985.2.4 발행 청구외 OOO의 인감증명서(부동산 매도용) 및 1985.2.6 작성된 쟁점주택의 양도증을 제시하고 있고 이 거래사실을 청구외 OOO이 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다.
(6) 또한 청구인은 쟁점주택의 양도가액에 대한 증빙으로서 청구외 OOO과의 매매계약서(매매대금 25,000,000원)와 쟁점주택을 25,000,000원에 매입하였다는 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있다.
(7) 청구인이 제시하는 위 증빙이외에 이 건 무허가주택의 실지 취득가액과 쟁점아파트 입주권의 실지양도가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙은 제시하지 못하고 있다.
위 법령과 사실을 종합하여 보면
(1) 청구인이 1988.2.22 쟁점아파트 입주권을 양도할 당시에는 이미 무허가주택이 철거되어 존재하지 않았으므로 청구인이 양도한 자산은 무허가주택 그자체가 아니고 사실상 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점아파트 입주권을 양도한 것이기 때문에 위 법령에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다고 할 것이다. (국심 94서56, 1994.3.14 참조)
(2) 처분청의 처분근거를 보면 1989.9.21 국세청장이 고시한 아파트입주권의 가액 28,000,000원과 청구인 주장 쟁점아파트 입주권의 양도가액 25,000,000원이 비슷한 수준의 가액이라 하여 양도가액 25,000,000원 전부를 아파트 입주권의 양도소득으로 보아 이에 의하여 양도소득세를 산출하였으나,
① 1989.2.22 쟁점아파트 입주권이 양도된지 약 7개월이 지난 1989.9.21 국세청장이 고시한 아파트 입주권의 프레미엄 가액을 이 건 쟁점아파트 입주권의 실지거래가액으로는 볼 수 없다 할 것이며
② 쟁점아파트 입주권의 실제 양도가액이 얼마인지 그리고 쟁점아파트입주권의 발생원인이 유상 취득하였음이 분명한 이 건 무허가주택의 취득가액이 얼마인지 확인되지 아니한다는 이유만으로 청구주장 쟁점아파트 입주권 양도가액이 전부 양도차익 (취득가액을 필요경비로 불인정)인 것으로 인정한 것은 아파트입주권의 양도차익은 취득 및 양도시의 실지거래가액에 의하여 결정한다는 원칙에 반하는 처분이라고 하겠다.
(3) 이 건 심사청구에서 쟁점아파트 입주권의 실지 양도가액과 무허가주택의 실지 취득가액을 재조사하여 결정하라는 국세청장의 심사결정이 있었는데도 불구하고 그 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 동일한 이유로 처분청이 원처분과 같은 내용으로 결정한 것은 사실조사를 소홀히 한 것일뿐 아니라 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인함에 있어 그 입증책임을 다하지 못한 것으로 판단된다.
그렇다면 처분청이 청구주장 쟁점아파트 입주권의 양도가액 25,000,000원 전부를 아파트 입주권의 프레미엄 가액(양도차익)으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 근거가 없는 부당한 처분이라 할 것이므로 청구인이 주장하고 거래 당사자가 확인하는 바와 같이 양도가액을 25,000,000원으로 취득가액을 25,300,000원으로 한 실지거래가액(처분청이 입증책임을 다하지 못하였음에 따라 청구주장을 인정할 수 밖에 없다는 의미임)에 의하여 이 건 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
따라서 이 건 청구주장은 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.