이유
1. 사실

청구법인은 87.5월경 OO도 명주군 연곡면 OO리 OOOOO에 임대OO 30세대분을 신축하여 임대하여 오던중 임대기간(5년) 만료전에 29세대분을 입주자 또는 채권자등을 권리자로 하여 소유권이전 청구권 가등기를 한 사실이 있는 바,

처분청은 청구법인이 임대OO 29세대분을 임대기간 만료전에 전부 분양한 것으로 인정하여 90.6.1 청구법인에게 89.1-12 사업년도분 법인세 227,241,780원 및 동 방위세 35,016,150원을 과세하였다.

2. 청구법인 주장

처분청은 청구법인이 87.5월부터 OO도 명주군 연곡면 OO리 OOOOO 지상에 임대OO 30세대분을 신축하고 임대하던중 임대기간 만료전에 29세대분을 매매예약에 의한 가등기를 한 것을 분양한 것으로 인정하였으나,

법인세법 제17조

제3항의 규정에 의하면 “자산을 양도함으로써 발생하는 익금과 손금의 귀속 사업년도는 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업년도로 한다. 다만, 대금을 청산하기전에 소유권등 이전등기를 하거나 당해 자산을 인도한 경우에는 소유권등 이전등기일 또는 인도일이 속하는 사업년도로 한다”라고 규정하고 있음을 알 수 있는 바,

처분청은 이 건 29세대분이 청구외 OOO(OOO호 입주자)등에게 가등기 매매예약이 이루어졌고 이에 따라 청구법인이 명주군청으로부터 차입한 OO융자금을 제외한 모든 대금이 청구법인에게 지급된 것으로 단정하고 이것을 곧 잔금을 청산한 것으로 간주하고 있으나 이 건의 경우는 청구법인의 채무 즉, 명주군청으로부터 차입한 융자금이 남아 있으며 이자지급의무까지 청구법인에게 있는 현 시점에서 잔금이 청산되었다고는 할 수가 없는 것이다.

더욱이 205호, 206호, 208호, 302호, 303호, 305호, 306호, 308호, 309호, 311호, 등 11동은 1990.4월부터 동년 7월까지의 사이에 매매예약에 의한 가등기가 해지된 점 등으로 미루어 볼 때 위의 OO이 양도된 것으로 본 것은 사실을 오인한 처분이다.

끝으로 심사청구 결정에서 보면 청구법인이 청구외 OOO, OOO으로부터 차용한 135,000,000원의 담보로 제공한 임야 및 대지 2004평방미터와 함께 임대OO 8세대분에 위 OOO, OOO에게 매매예약에 의한 가등기를 하였다가 말소된 근거와 이유 즉 부채의 변제와 소유권의 변동사항등에 대한 거증이 없다고 하였으나, 청구외 OOO, OOO으로부터 차용한 135,000,000원은 이를 변제하면서 가등기를 말소하였으며 동시에 임야 및 대지 2004평방미터도 함께 그 가등기를 말소하였던 것이다.

이와 같이 이 건은 아직 양도되지 않은 상태에 있음에도 불구하고 그 사실을 구체적으로 조사도 하지 않은 상태에서 처분되었음이 명백하므로 재조사하여 결정하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구법인이 분양한 29세대중 11세대분을 과세대상에서 제외할 수 있는지에 대하여 보면,

205호등 3세대분은 OOO 외 2인에게 89.5.10-89.7.30 각각 20,500,000원에 분양하였다가 90.7.12-90.7.20 가등기 말소된 것으로서 매매계약서 및 청구법인 대표이사 OOO의 확인서등에 의하여 분양사실이 확인되었던 것으로 이 건 과세일인 90.6.1 이후인 90.7월중에 객관적 사유도 없이 동 매매예약가등기를 해지한 것이므로 청구주장을 신빙성 있는 것으로 받아들일 수 없고, 또한 302호등 8세대분의 청구법인이 청구외 OOO, OOO으로부터 사업자금 135,000,000원을 차용한 대가로 OO도 명주군 연곡면 OO리 OOOOO 외 2필지 임야 및 대지 2,004평방미터와 함께 위 OOO 외 1인에게 매매예약 가등기를 설정하여 주었다가 90.4.11-90.7.18 가등기 말소된 것으로서 청구법인은 부채 135,000,000원을 상환하였다고 주장하나 부채를 상환한 거증서류인 상환 영수증, 부채상환기록장부, 전표등을 제시하지 못하고 연곡면 OO리 OOOOO 외 2필지 임야 및 대지 2,004평방미터에 대한 소유권 변동사항에 대한 거증제시가 없으며 위 8세대중 2세대분은 청구외 OOO, OOO에게 가등기를 하여준 사실, 위 OOO는 OOO로부터 연립OO을 매입하였다는 확인서를 처분청에 제출한 사실등으로 미루어 볼 때 위 연립OO 8세대분은 OOO와 OOO이 금전을 대여한 대가로 분양 받은 것으로 본 처분청의 당초처분에 잘못을 발견할 수 없고,

이 건 연립OO은 임대목적으로 신축한 것으로서 관계법상의 제약으로 소유권이전등기가 되지 아니하므로 편법인 매매예약 가등기의 방법으로 89년도중에 분양한 사실이 분양계약서, 확인서, OO도지사의 진정 민원에 대한 회신공문서, OO도 명주군수의 지방세 과세 예고 공문서등에 의하여 확인되는 바, OO융자금의 채무자 명의는 청구법인에게 있으나 실질적인 채무자는 가등기권자인 분양받은 자에게 있는 것이어서 대금청산이 되지 아니하였다는 주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 이미 동 연립OO이 분양받은자 들에게 인도되었으므로 청구법인이 누락한 동 분양 수입금액 669,500,000원을 익금가산한 당초처분에 잘못을 발견할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

청구법인이 임대OO 29세대분을 임대기간 만료전에 전부 분양하였는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련 법규정을 보면,

법인세법 제17조

(손익의 귀속 사업년도) 제2항에서 내국법인이 각 사업년도에 있어서 상품, 제품 또는 기타의 생산품을 판매함으로써 생긴 판매손익의 귀속년도는 그 상품, 제품 또는 생산품을 인도한 날이 속하는 사업년도로 하고, 제3항에서 위의 제2항의 규정에 해당하지 아니하는 자산을 양도함으로써 생긴 익금과 손금의 귀속년도는 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업년도로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권등 이전등기를 하거나 당해자산을 인도한 경우에는 소유권이전등기일 또는 인도일이 속하는 사업년도로 한다고 규정하고 있어, 청구법인의 이 건 임대OO이 분양된 것으로 보아 그 손익이 실현된 것으로 보기 위해서는 당해 임대OO을 위 제2항의 재고자산으로 보게되면 그 인도가 있어야 하고,

재고자산이 아닌 위 제3항의 고정자산등으로 보게되면 대금청산이 되거나 소유권이전등기가 되어야 함을 알 수 있다.

다음, 이 건 당초처분 내용을 살펴보면, 중부지방국세청이 청구법인에 대한 조사를 실시하여 청구법인이 당초 임대(임대기간 5년)조건으로 금융기관의 자금지원(세대당 7,500,000원)을 받아 OO도 명주군 연곡면 OO리 OOOOO에 임대OO 30세대분을 신축하여 임대하여 오던 중 당해 임대기간이 만료되기 전에 29세대분을 입주자등에게 양도하였다고 인정하여 이 건 과세처분을 하였는바,

그와 같이 본 근거 및 이유는 이 건 임대OO이 정부의 지원에 의하여 건설하는 것으로서 임대기간 만료전에는 양도할 수 없는 것임에도 편법적인 방법으로 입주자등을 권리자로 하는 소유권이전청구권 가등기를 하여 양도하였다는 것이며, 그 사실이 청구법인과 입주자 사이에 체결된 매매계약서, 청구법인 대표자의 확인서 및 진정민원에 대한 OO도지사의 회신공문, 청구법인에 대한 OO도 명주군수의 지방세 과세 예고 공문등에 의하여 인정된다는 것이다.

이에 대하여 청구법인은 이 건 임대OO 29세대분을 분양하지 아니하였다고 주장하며, 특히, 이중 일부 세대분의 경우 당초 채무에 대한 담보로 제공된 것이라고 주장하므로 이 부분부터 먼저 살펴본다.

가) 청구외 OOO, OOO의 채무에 대하여 담보로 제공된 이 건 임대OO중 303호, 305호, 308호, 309호, 311호등 5세대분의 경우,

첫째, 청구법인이 청구법인의 이 건 임대OO 현장 관리소장인 OOO의 친지인 OOO와 그 친구인 OOO, OOO, OOO으로부터 89.1.30-7.7 까지 9차례에 걸쳐 합계 135,000,000원을 차입하고 이 건 임대OO중 위의 5세대분과 306호, 307호, 310호 등 3세대분 및 토지 3필지 2,004평방미터를 그 담보로 제공한 사실이 청구법인에 대하여 당초 조사한 중부지방국세청 세무공무원이 밝힌 바 있고 그 사실이 청구법인의 대표이사 OOO로부터 받은 확인서와 청구외 OOO의 확인서 및 청구외 OOO, OOO의 확인서에 의하여 인정되는 점,

둘째, 이 건 임대OO중 위의 5세대분에 대하여 89.2.18 위 OOO, OOO를 권리자로 하여 소유권이전청구권 가등기가 되었다가 90.4.10 동가등기가 말소된 사실이 관련 등기부등본에 의하여 인정되는 점,

셋째, 청구법인이 135,000,000원의 자금을 위 OOO, OOO 등으로부터 OO은행 OO지점·OO협동조합중앙회 OO지부·OO은행 OO지점에 개설된 구좌를 통하여 송금받는 등 차입한 사실, 그후 청구법인이 당해차입금을 OO은행 OO지점을 지급장소로 하고 청구법인등이 발행한 약속어음, 당좌수표등을 교부하여 지급하는 등 변제한 사실이 있으나, 이를 장부에 계상하지 아니한 사실이 당초 중부지방국세청의 조사내용 및 당 국세심판소의 조사에 의하여 인정되는 점,

넷째, 이와 같이 이 건 임대OO중 5세대분이 당초 채무에 대한 담보로 제공되었던 사실은 당 국세심판소의 현지조사에 의하여 확인되고 관련기관인 OO도 명주군청도 그러한 사실을 확인하고 있는 점 등,

이상과 같은 여러 사실을 종합하여 볼 때, 이 건 임대OO중 위의 5세대분은 당초부터 채무에 대한 담보로 제공되었다가 당해 채무를 변제하고 가등기를 말소한 것일 뿐 이를 양도하고 그 대금을 수령하거나 소유권이전등기를 한 것이 아니므로 앞에서 본

법인세법 제17조

규정의 어느 조항에도 해당되지 아니한다 할 것이며, 따라서 이 건 차입금의 부외처리에 따른 관련 제세의 과세문제는 별론으로 하고, 청구법인이 위의 임대OO 5세대분을 양도한 것으로 인정하여 과세한 처분청의 이 건 과세처분은 사실 오인의 잘못이 있다 할 것이다.

나) 그러나, 나머지 24대분의 경우, 청구법인이 당초 입주자등과 매매계약을 체결함에 있어 융자금을 매수자가 인수하는 조건으로 하여 매매계약을 체결하고 동 융자금을 차감한 금액을 수령하였으나 임대기간 5년이 만료되기 전에는 소유권이전등기를 할 수 없기 때문에 우선 소유권이전청구권 가등기를 한 것으로 인정되므로 이에 미루어 볼 때 양도된 것으로 인정되며, 또한 일부 세대분의 경우 매매대금의 청산여부가 분명하게 밝혀지고 있지는 아니하나 당초에 가등기가 된 점으로 미루어 볼 때 일응 양도된 것으로 인정된다 할 것인 바, 이에 부합하는 청구법인의 대표이사 OOO의 확인서, 관할관청인 OO도 명주군수와 OO도지사의 공문등이 있어 이 부분 과세처분은 적법타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.