이유
1. 사 실

청구인은 86.12.1 수원지방법원 성남지원에서 905,000,000원에 경락받아 취득한 경기도 성남시 OO동 OOO, OOO, OOOOO소재 대지 945.1평과 동 지상건물 1,975.1평을 청구인의 子 OOO이 대표이사로 있는 주식회사 OO에 87.1.5 매매대금 4,730,000,000원에 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 710,000,000원을 받고, 89.6.7 1, 2차 중도금 1,150,000,000원을 받은 사실이 있으나, 그 후 91.9.10 위 매매계약을 “해약”한 사실이 있는 바, 처분청은 이 건 부동산매매가 “연불조건부 매매” 에 해당한다고 보아 88.3.30 1차 중도금(1회 부불금) 지급약정일인 88.3.30을 양도시기로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 91.4.17 청구인에게 89년 과세기간분 양도소득세 2,651,051,520원 및 동 방위세 530,210,300원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

처분청이 연불조건판매라고 하여 1차 중도금 지급약정일을 양도시기로 보아 과세하였으나 양도계약당시 연불판매의사를 표시한 바 없고, 당해 양도물건이 인도되지 아니한 상태이므로 연불조건판매에 해당하지 아니하며, 또한 처분청이 양도차익계산시 입주자들에게 지급한 임차보증금 302,231,158원을 취득가액에 가산하지 아니한 것은 부당하며, 특히 이 건 부동산의 매매계약이 91.9.10 합의해약되었으므로 당초 과세처분이 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

소득세법시행령 제108조

제2항에서 “법 제51조 제6항 및 제7항에 규정하는 연불조건부 양도 또는 연불조건부 건설제조 및 용역의 제공은 할부판매에 해당하지 아니하는 자산의 양도 또는 건설제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부, 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

(1) 3회이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

(2) 당해 목적물의 인도기간의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급일까지의기간이 2년이상인 것”이라고 규정하였고,

동법시행령 제53조

제1항 제3호에서 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일을 취득 및 양도시기로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 국민주택건설사업자에게 양도하여 양도소득세를 감면받고자 하여 국민주택 건설사업 등록법인인 청구인의 장남 OOO이 운영하는 주식회사 OO에 양도하기로 89.1.5 매매계약을 체결(계약금외 4회 분할지급조건부임)하였고, 동 매매계약서의 매매조건 (1)에서 “갑(청구인)은 을(주식회사 OO)이 건축허가를 득할시 필요에 따라 「토지사용승락서」의 제공등 최대한의 협조를 하여야 한다”고 명시하였고, 동 매매조건 (2)에서 “을(주식회사 OO)은 갑(청구인)과 협의하여 별도의 관리계약을 체결한 후 매매물건을 성실히 관리·보존하여야 한다”고 명시하고 있는 점 등으로 미루어, 이 건 부동산에 대하여 사용수익할 수 있는 모든 권리는 계약과 동시에 매수자인 주식회사 OO에 인도되었다고 보여지므로 계약금지급일(87.1.7)로부터 2차 중도금지급일(89.6.7)까지만 하더라도 부불금 지급기간이 2년이상이 되고 청구인이 교부한 89.6.7 1차 및 2차 중도금 영수증에 의하여 첫회 부불금지급일이 확인되고 있어 처분청이

소득세법시행령 제108조

제2항 및

동법시행령 제53조

제1항 제3호를 적용하여 양도시기를 89.6.7로 본 처분은 정당하다고 하겠고, 또한 청구인은 양도건물의 취득시 입주자에 대한 보증금을 지급하였으므로 필요경비로 계상하여야 한다고 주장하나 청구인은 이 건의 부동산을 법원의 경락에 의하여 취득하였고 취득시 입주자의 보증금을 차감하고 경락대금을 지급하지 아니하였으므로 취득가액과 무관한 경비로 본 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

양도소득세의 과세원인이 된 매매계약이 해약된 경우 당해 과세처분의 당부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

앞의 1. 사실 기재내용에서 본 바와 같이 청구인은 86.12.1 수원지방법원 성남지원에서 이 건 부동산을 905,000,000원에 경락받아 취득한 후 청구인의 子 OOO이 대표이사로 있는 주식회사 OO에 매매대금 4,730,000,000원에 양도하는 매매계약을 87.1.5 체결한 사실이 있는 바,

그 대금지급에 관한 약정내용을 보면, 계약당일에 계약금 710,000,000원을 받고, 88.3.30에 1차 중도금 575,000,000원, 89.5.30에 2차 중도금 575,000,000원, 건축허가 취득일에 3차 중도금 575,000,000원, 아파트 분양일에 잔금 2,295,000,000원을 각각 받기로 약정한 사실이 있다.

이러한 매매계약에 대하여 처분청은 이를 “연불조건부”매매계약으로 인정하여 1회 부불금(1차 중도금) 지급약정일인 88.3.30을 양도시기로 보아 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 것이다.

그런데, 당초 계약조건상 위 법인이 이 건 토지에 복합건물(상가 및 아파트)을 신축하여 분양하는 조건으로 하고 아파트 분양계약시 청구인이 이 건 매매대금중 잔금을 수령하기로 하였으나 위 법인이 성남시장으로부터 88.6.13 시장 개설허가(성남시장 No.10)와 90.3.26 사업시행허가는 받았으나, 위 법인이 소지한 주택건설업 사업자등록(OOOOO)이 90.3.15 경기도지사에 의하여 취소 (주택 OOOOOOOO)됨으로써 위 법인이 복합건물을 신축할 수 없게 되어 이 건 나머지 매매대금의 지급이 어렵게 되자 위 매매계약 당사자 사이에 당초의 매매계약을 91.9.10 합의해약하였으며, 매매대금중 이행액 2,435,000,000원의 반환은 위 법인이 OOOO은행에서 차입한 은행 차입금 2,470,000,000원을 청구인이 인수 승계하고 그 차액 35,000,000원은 3월내 현금정산하는 조건으로 하였다.

그 후, 청구인은 이 건 부동산을 10,400,000,000원에 양도하는 매매계약을 같은 달 17 청구외 OOO유통주식회사와 체결하고 계약당일 계약금 750,000,000원중 375,000,000원은 자기앞수표로 받아 청구인이 관리하는 예금계좌(OOOO은행 계좌번호 : OOOOOOOOOOOOO에 100,000,000원, OO은행 OO지점 계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOOO에 275,000,000원)에 입금시켰으나 나머지 계약금조로 받은 당좌수표(수표발행인 : OOO유통주식회사, 지급지 : OO은행 OOO지점, 수표번호 : OOOOOOO, 발행일 : 91.10.19) 375,000,000원은 그 발행일에 부도처리되어 받지 못한 결과가 되었으며, 중도금 5,800,000,000원은 16회(지급일자 : 91.11.19～93.1.17)에 걸쳐 분할지급받는 것으로 하여 약속어음 16매를 교부받아 그 지급기일에 지급받기로 하고 잔금 3,850,000,000원은 청구인의 OOOO은행 채무 2,640,000,000원을 OOO유통주식회사가 인수하고 나머지 차액 1,210,000,000원은 OOO유통주식회사가 은행차입하여 지급받기로 약정한 사실이 있으나 OOO유통주식회사가 91.10.10 부도가 남으로써 주식회사 OO와의 매매계약이 해약된 후 새로 체결한 이 건 매매계약도 그 이행여부가 이 건 심리일 현재 불분명한 상태에 있음을 알 수 있다.

한편, 양도소득세는

소득세법 제23조

제1항에 정한 바와 같이 토지 또는 건물 등의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 과세하는 것이며, 소득세법상의 양도·취득시기에 관한 규정은 적법하게 소유권이 변동된 경우에 있어서의 양도차익계산기준이 되는 것인 바, 이 건의 경우 사실이 이러하다면 주식회사 OO의 계약불이행에 따른 위약금과 OOO유통주식회사와의 매매계약이 해약되는 경우 그로 인하여 청구인에게 귀속되는 위약금에 대하여 기타소득으로 하여 청구인에게 소득세가 과세될 수 있는 것은 별론으로 하고, 청구인이 이 건 부동산의 양도계약을 체결하고 1차 중도금을 받았으나 그 후 계약불이행으로 해약된 것이 명백함에도 1차 중도금(1회 부불금) 지급시기에 양도한 것으로 보아 과세한 것은 그 타당성을 결여한 것이므로, 주식회사 OO와의 매매계약 체결사실과 중도금의 일부 지급사실만을 근거로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법부당하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.