이유
1. 사실 및 처분개요 청구인은 88.8.7 OOOOOOOO공사(현 OOOOO공사의 전신. 이하 “청구외 법인”이라 한다)로부터 경기도 안산시 O동 OOOOO 대지 249.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분양받아 90.8.28 청구외 OOO에게 양도하고, 91.4.26 실지거래가액에 의하여 양도소득세 등의 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액(양도가액)이 신빙성이 없는 것으로 보아 96.5.16 기준시가에 의하여 청구인에게 90년도 귀속 양도소득세 13,083,650원 및 동 방위세 2,616,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.24 심사청구를 거쳐 96.9.5 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 취득후 1년이내에 건물을 신축하여야 하며, 그러하지 아니할 경우 청구외 법인이 환수한다는 조건으로 88.8.7 청구외 법인으로부터 쟁점토지를 14,735,280원에 분양받았으나, 자금사정상 건물을 신축할 수 없어 등기비용이라도 보상받기 위하여 90.8.28 청구외 OOO에게 15,830,000원에 양도하고 91.4.16 실지거래가액에 의하여 양도소득세 등을 신고하였는 바, 처분청이 양도가액의 신빙성이 없다하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 것은 부당하다. 3. 국세청장 의견 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액을 조사하기 위하여 현지의 인근 부동산소개업소에 탐문한 결과 90년 양도당시는 부동산가격이 최고시세를 형성하던 때로 쟁점토지의 시세가 평당 50～60만원을 호가한 것으로 처분청의 조사복명서상 나타나고 있고, 또한 부동산뱅크지에 의한 쟁점토지 양도당시 인근 유사토지의 거래가액이 평당 90만원으로 형성되어 있는데 비하여 청구인이 신고한 양도가액은 평당 20만원으로 위의 가액들과 현저한 차이를 보이고 있을 뿐만 아니라 양도당시의 기준시가 대비 23%의 수준에 불과하여 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없으며, 또한 청구인이 실지거래가액의 증빙으로 제출한 자료는 거래 당사자간에 작성된 확인서 및 매매계약서 뿐으로서 구체적, 객관적인 입증자료가 부족하므로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기 어렵다. 4. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구의 다툼은 기준시가에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다. 나. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 다. 청구인이 제시하는 계약서상의 양도가액 15,830,000원은 양도당시의 기준시가 67,772,730원의 23%에 불과하고 90.1.1을 기준으로한 개별공시지가 37,470,000원의 42%에 불과한데 청구인은 쟁점토지의 가액이 위 개별공시지가 등에 비하거나 인근 다른 토지에 비하여 그 가격이 현저히 낮을 수 밖에 없었던 특단의 사정을 입증하는 바 없으며, 위 양도가액 15,830,000원은 청구외 법인으로부터 분양받은 가액 14,735,520원 대비 107%에 불과하여 아래 표O 같은 88년～90년의 전국 평균지가상승율, 중소도시 평균지가상승율, 안산시 평균지가상승율에 비하여 그 상승률 또한 현저히 낮음을 알 수 있다.

88년

89년

90년

전국평균

27.47%

31.97%

20.58%

중소도시평균

22.54%

38.29%

18.6%

안산시

16.8%

39.83%

31.04%

이O 같이 청구인이 제시하는 계약서상의 양도가액은 객관적으로 보아 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어려우며 청구인은 달리 그 실지거래가액을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하는 바 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.