이유
1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 2006.9.29. 청구외 최○○으로부터 재건축조합원의 지위를 승계하면서 종전 주택의 부속토지인 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 865-10번지외 5필지 18,622㎡ 중 41.32㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득한 후 2006.10.4. 그 취득가액(89,500,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을신고한 다음 등록세 1,790,000원, 지방교육세 358,000원, 합계 2,148,000원은 2006.10.10.에, 취득세 1,790,000원, 농어촌특별세 179,000원, 합계 1,969,000원은 2006.10.31.에 각각 납부하자 이를 수납하여 징수결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 865-10번지외 5필지 향원아파트 제2동 제203호(건축물 전용면적 51.44㎡, 이하 “이 사건 건축물”이라 하고, 이 사건 토지를 포함하여 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득하기 위하여 2006.9.7. 매매계약을 체결하고 같은 해 9.29. 잔금을 지급함으로써 이를 취득하였고, 취득 당시 이 사건 토지상의 건축물이 존치하고 있었을 뿐만 아니라 공부상 말소 또는 멸실등기가 되어 있지 아니하여 이 사건 부동산에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하였는바, 이는 개인간의 주택거래에 해당되어 취득세와 등록세의 감면대상이라 하겠고, 설령 개인간의 주택거래에 해당되지 아니한다 하더라도 청구인이 신고한 취득가액(89,500,000원)은 토지 가격(60,000,000원)과 건축물 가격(39,500,000원)을 합한금액이므로, 토지 취득에 따른 취득세 과세표준은 당초 신고가액에서 건축물 가격을 차감한 금액이라 할 것임에도 신고가액 전부를 토지 취득가액으로 보아 이 사건 취득세 신고납부토록 한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 재건축조합원의 지위를 승계하면서 종전 주택의 부속토지를 취득한 경우 개인간 주택거래로 볼 수 있는지와 과세표준 산정이 적정한지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제273조의2에서 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있는 한편, 같은 법 제105조제1항에서 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제111조제1항 본문에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 하면서, 그 제2항 본문에서 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제180조제3호 본문에서 주택이라 함은 주택법 제2조제1호의 규정에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제77조에서 부동산(광업권·어업권을 제외한다)·차량·기계장비 또는 항공기에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제82조의3제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조제1호에서 “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 처분청은 2005.5.17. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 865-10번지외 5필지 소재 향원아파트에 대하여 주택재건축정비사업시행인가(사업시행자 : 향원아파트 재건축정비사업조합)를 하였고, 한편 청구인은 청구외 최○○과 부동산매매계약을 체결하면서 매매대금은 89,500,000원으로 하고 계약금은 5,000,000원, 잔금은 84,500,000원으로 하되 융자금 40,000,000원은 현 상태에서 승계하고 매매대금에서 공제키로 하며, 잔금지급일은 2006.9.29.로 한다고 하면서, “분양권 상태에서의 계약(재건축 입주권 상태임)이며, 조합원 부담금은 이미 납부된 납입금은 잔금일에 매도인에게 납입금을 지불하고 승계키로 하고 매매대금은 실제 매매가 89,500,000원+ 권리금(마이너스 권리금) 4,650,000원이며, 지분권리가액은 94,150,000원이고, 이주비 40,000,000원은 매매대금에 포함되며 승계하는 조건”의 특약을 맺은 후 계약서상 잔금지급일인 2006.9.29. 이와 동일한 내용으로 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 의하여 처분청에 부동산거래계약신고를 한 사실과 2006.10.10. 이 사건 부동산에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 사실 및 건축물대장상 이 사건 토지상의 건축물은 2006.11.21. 철거 말소된 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 부동산 취득 당시 이 사건 토지상에 건축물이 존치하고 있었고 공부상 말소 또는 멸실등기가 되어 있지도 아니하였으므로, 개인간의 주택거래에 해당되어 취득세 등의 감면대상이라 하겠고, 설령 이에 해당되지 아니한다 하더라도 당초 신고가액에는 건축물 가격도 포함되어 있으므로, 토지 취득가액은 이를 차감한 금액이라 할 것임에도 신고가액 전부를 취득가액으로 보아 취득세 등을 신고납부토록 한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 관하여 보면, 지방세법 제273조의2에서 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 제180조제3호 전단에서 주택이라 함은 주택법 제2조제1호의 규정에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 여기에서 “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다 하겠고, 또한 지방세법상 취득세와 등록세를 감면하기 위하여는 법령에 정해진 과세대상 물건이 존재하여야 하고 그 과세대상 물건의 취득자가 특정되어야 할 뿐만 아니라 그 취득시기가 도래하여야 함과 아울러 감면요건을 충족하고 있어야 하나, 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축의 경우에 있어서 철거예정주택은 대수선 등의 건축행위를 통해 주택의 기능을 회복할 수 있는 가능성이 상존하고 있는 폐가와는 달리 비록 외형적으로 주택의 기능을 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 사용가치를 상실하고 단지 장차 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다 하겠으므로, 주택재건축에 있어 주택에 대한 소유권을 취득하기까지는 재건축조합원의 권리는 “주택을 취득할 수 있는 권리”로서 이는 “주택”과는 구별된다(같은 취지의 대법원 판결 2003두4515, 2004.4.28) 할 것으로, 청구인의 경우 비록 이 사건 토지 취득(2006.9.29) 당시 공부상 건축물이 존치하고 있었다 하더라고 2006.10.2. 처분청 세무담당공무원(지방세무주사보 이○○)의 현지확인 출장복명서에서 2006.9.15.경부터 건축물에 대한 철거공사가 시작되어 2006.10.2. 현재 전체 멸실되었다고 하고 있는 점, 처분청 상수도사업소에서 2006.9.11. 이 사건 건축물에 대한 상수도가 폐전되었다(맑은물정책과-4920, 2005.11.10)고 하고 있는 점, 도시가스공급회사인 청구외 (주)삼천리 남부지역본부에서 이 사건 건축물에 대한 가스공급은 2006.8.31. 도시가스 메인밸브 및 CAP마감으로 중단되었다(남부안전 제2006-2404호, 2006.11.10)고 하고 있는 점, 청구인이 제출한 매매계약서상에도 분양권 상태에서의 계약임을 명시하고 있는 점 등으로 미루어 보아, 청구인이 이 사건 토지 취득 당시 그 지상의 건축물은 이미 주택으로서의 그 사용가치를 상실한 채 장래 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다 하겠으므로, 이를 개인간 주택거래로 인정하여 취득세 등의 감면대상에 해당된다고 보는 것은 다소 무리가 있다 하겠고(같은 취지의 행정자치부 심사결정례 제2005-77호, 2005.4.6), 또한 청구인은 개인간 주택거래에 해당된다고 인정하기 어렵다면 토지의 취득가액은 당초 신고가액에서 건축물 가액을 차감한 가액이라고 주장하나, 지방세법 제111조제1항 및 제2항 본문에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 이는 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제82조의3제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는바, 이 사건 건축물은 주택으로서의 사용가치를 상실하였다고는 하나 분양권으로서의 가치를 지니고 있는 이상 청구인의 이 사건 토지 취득비용에는 주택을 취득할 수 있는 권리에 대한 취득비용이 포함되어 있다고 보아야 하겠고, 그렇다면 이는 토지 취득 비용에 포함된다고 봄이 타당하다 하겠으므로 청구인이 매매계약서상의 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고납부하자 처분청이 이를 수납하여 징수결정한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 12. 27.

행 정 자 치 부 장 관