이유
1. 사실

청구인은 제주도 제주시 O동 OOOOOO OOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 은평구 OO동 O OOOO 임야 6,612평방미터와 같은동 O OOOO 임야 3,306평방미터(면적합계 9,918평방미터, 이하 “쟁점임야”라 한다)의 소유권을 87.2.20(등기원인일)자로 청구외 OOO, OOO에게 환매특약조건부(특약기한 : 87.12.30, 특약조건 : 공원용지해제)로 이전등기한 사실에 대하여,

처분청은 위 소유권이전등기 원인일을 양도시기로 보고 양도 및 취득가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 계산하여 89.1.16자로 양도소득세 3,171,170원 및 동방위세 317,110원을 경정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.3.17 심사청구를 거쳐 89.7.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점임야의 소유권을 환매특약조건부로 이전한 것이기 때문에 그 특약조건이 아직 성취되지 않은 상태에서 양도소득세를 과세한 것은 위법하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점임야는 이 건 과세처분은(89.1.16) 현재 환매특약기한(87.12.30)이 경과하였음은 물론 원인무효에 의한 환매특약해지사실이 없으므로

소득세법시행령 제53조

제1항 제1호의 규정에 의하여 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되어 소유권이전등기 원인일인 87.2.20을 양도시기로 보아야 한다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점임야의 소유권이 환매특약조건부로 이전등기된 날(원인일 : 87.2.20)을 양도시기로 보고 양도소득세등을 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면 쟁점임야의 소유권이 81.2.25 주식회사 OO은행으로부터 청구인에게 이전되었고, 87.2.20 매매를 원인으로 청구인으로부터 OOO, OOO 2인에게 이전등기(접수일 87.3.6)된 사실과 특약사항(87.12.30까지를 기한으로 하는 환매특약)이 등기되었음이 등기부등본에 나타나고 있으며 처분청은

소득세법 시행령 제45조

의 규정에 의한 양도담보에 해당되지 않는다는 이유를 들어 87.2.20(등기원인일)을 양도시기로 보고 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계기록에 의하여 확인되고 있다.[취득 및 양도가액의 계산에 있어 취득가액은 실지거래가액으로(주식회사 OO은행으로부터 취득)하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액, 확인되지 않는 경우에는 환산가액으로 산정하는 것이 적법함에도 처분청은 취득·양도가액 쌍방을 지방세법상의 과세시가표준액으로 결정하였음은 별론으로 한다.]

먼저 관계법령규정을 보면,

소득세법 제4조

제3항에서 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”고 규정하고 있고,

동법시행령 제45조

제1항에서는 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다”고 규정하면서 그 제1호는 “당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것”, 제2호는 “당해자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것”, 제3호는 “원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있을 것”이라고 규정하였고, 동조 제2항에서는 “제1항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 그 변제에 충당한 때에는 그때에 양도한 것으로 본다”고 하여 「양도담보」를 양도소득세 과세대상이 되지 않는 거래로 규정하고 있음을 알 수 있다.

다음으로 쟁점임야의 소유권이 환매특약조건부로 이전된 것이므로 소득세법상 양도에 해당되지 않는다는 청구인 주장이 정당한지에 대하여 살펴보면,

첫째, 쟁점임야의 소유권이 매매를 원인으로 청구외 OOO, OOO에게 87.2.20(원인일)자로 이전됨과 동시에 특약사항(87.12.30까지를 기한으로 하는 환매특약)이 등기된 사실은 등기부등본에 나타나고 있으나, 청구인과 위 매수자들간에 체결한 부동산지분환매특약약정서(87.2.6)에 의하면 청구인은 쟁점임야(도시계획사실확인원상 공원용지)의 매수대금으로 50,000,000원을 수령하되 매수자가 87.12.30까지 공원용지의 해제 및 형질변경의 의무를 이행하지 않을 경우에는 소유권을 청구인에게 원상회복 시켜주기로 약정되었는바,

살피건대 국토이용관리법, 도시계획법등 관계법률의 규정에 따라 결정되는 정부의 중요한 정책중의 하나인 공원용지해제, 형질변경에 관한 사항에 대하여 그 권한을 가진 국가기관 또는 지방자치단체도 아닌 개인과 약정하였다는 사실자체만 보더라도 선의의 실수요자들간에 이루어진 부동산거래라고는 보여지지 않는다 하겠다.

둘째, 청구인은 쟁점임야에 대하여 89.4.14자로 서울민사지방법원의 부동산 처분금지가처분판결(사건번호 88카 OOOOO)을 받아 89.4.17자로 등기된 바 있고 당초 수령하였던 매매대금 50,000,000원을 매수자 OOO, OOO을 피공탁자로 하여 89.4.24 공탁한 후 89.5 소유권이전등기절차 이행청구의 소를 제기하여 89.9 현재 소송진행중에 있는 바 이 건 특약기한인 87.12.30까지 약정서상 조건이 성취되지 않았음에도 그후 상당기간(약1년)이 경과되도록 소유권의 원상회복에 필요한 조치를 취하지 않다가 이 건 양도소득세 부과처분이 있은(89.1.16) 이후에 가처분판결·공탁·소송제기등이 이루어졌음을 볼 때, 이와같이 사후에 발생한 일련의 과정만으로 청구인의 주장이 뒷받침될 수 없다 할 것이다.

셋째, 청구인이 채무의 변제를 담보하기 위하여 쟁점임야를 양도한 경우 즉 양도소득세 과세대상이 되지 않는

소득세법시행령 제45조

제1항의 규정에 의한 양도담보에도 해당되지 않는다 할 것이므로 쟁점임야의 소유권이전을 양도로 볼 수 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

따라서 위의 사실과 정황등을 종합하여 볼 때 쟁점임야의 소유권이전을

소득세법 제4조

제3항의 규정에 의한 양도로 보고 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.