이유
1. 사실 청구인은 대구직할시 북구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO에 주소를 두고 위 주소지와 같은구 OOO가 OOOOOOO OO에서 부동산중개업을 영위하는 사업자(사업개시일:88.1.6, 사업자등록번호:OOOOOOOOOOOO, 상호:OO공인중개사사무소)로서 청구외 OOOO공업주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) 소유 공장용지(대구직할시 북구 OOO가 OOOO OO 및 OOOOO OO 소재) 5,000평 및 동 지상건물 3,198.4평(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 11개 필지로 분할 양도(매매가액 : 2,989,300,000원)하는 조건으로 당해 거래를 중개한데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매와 관련한 중개수수료 10,500,000원(사업소득수입금액)과 재산권에 관한 알선수수료 132,000,000원(기타 소득중 일시소득)을 수령한 것으로 보고 89.5.15자로 88년 귀속 종합소득에 대한 소득세 63,832,250원 및 동방위세 12,766,450원을 결정고지하자 위 132,000,000원을 일시소득으로 본 것은 부당하다는 이유를 들면서 89.7.4 이의신청과 89.9.11 심사청구를 거쳐 89.12.22 심판청구를 제기하였다.(중개수수료 10,500,000원에 대한 소득세 과세부분에 대하여는 승복하였음) 2. 청구인 주장 쟁점부동산은 부지면적이 5,000평에 이르는 대단위공장으로서 청구외법인은 일시에 양도하는 것이 불가능하다고 판단하여 11개 소규모공장으로 분할 양도하기로 계획하고 그 분할공사 및 매매의 중개를 청구인 책임하에 시행하도록 약정하였으며 청구인은 당해 분할공사에 필요한 자금의 선지급을 청구외법인에게 요청하였으나 노사분규등을 이유로 그 지급이 불가능하다하여 우선 매수자(11명)중 OOO외 4명으로부터 132,000,000원을 수령한 후 일부공사비에 충당하고 청구외법인으로부터 공사비조로 280,000,000원(처분청은 307,300,000원으로 계산)을 추가 지급받았는 바, 청구인은 청구외법인과 매수자들로부터 공사비조로 수령한 금액은 총 412,000,000원이고, 청구인이 공사도급업자들에게 지급한 공사비는 총 402,600,000원으로 결국 청구인에게 귀속된 소득금액은 9,400,000원이라는 주장이며, 또한 이 매수자(5인)들로부터 수령한 132,000,000원은 매매가액의 10%내외(8.3%～14.4%)에 이르고 있어 상관행이나 사회통념에 비추어 보더라도 처분청이 이를 알선 수수료라고 본 것은 부당하다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 청구인이 시공자들에게 지급하였다는 공사비용 402,600,000원의 거증서류로 제시하고 있는 영수증은 사인간에 작성된 서류로서 이 건 공사금액의 규모로 보나 청구인이 직접 시공하지 아니하고 분야별로 전문시공자들에게 도급을 주었다는 청구인 주장으로 미루어 볼 때 공사계약서가 있다고 보여지는데 이를 제시하지 못하고 있으며 그밖에 지급사실을 직접 입증할만한 금융자료도 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 분할공사로 인하여 청구인에게 귀속된 소득금액이 9,400,000원이라는 주장은 인정할 수 없다 할 것이므로 분할공사비 이외에 별도로 수령한 132,000,000원은 일시소득중 재산권 알선수수료에 해당하는 것으로 보아야 한다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점부동산의 일부매수자(5인)들로부터 수령한 132,000,000원이 분할공사비조로 금액인지 처분청이 본 것처럼 재산권에 관한 알선수수료(기타소득중 일시소득)인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다. 5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 분할공사와 관련하여 청구외법인으로부터 280,000,000원을, 일부매수자들로부터 132,000,000원(합계액 412,000,000원)을 당해 공사비조로 수령하여 그중 402,600,000원을 실제공사비에 충당(지급)하였으므로 9,400,000원의 공사소득이 실현되었다고 주장하고 있는데 반하여 처분청은 위 매수자들로부터 수령한 132,000,000원은 공사비조로 수령한 것이 아니라 기타소득(재산권알선수수료)으로 보아야 한다는 이유로 청구인의 88년 귀속 소득금액을 135,675,000원(처분청과 청구인간에 다툼이 없는 중개수수료 10,500,000원의 소득금액 3,675,000원과 이 건 쟁점이 되고 있는 132,000,000원 전액의 합계액)으로 산정하고 종합소득세 및 동방위세를 결정고지한 사실이 소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있는 바, 위 청구주장과 처분청 과세이유의 당부에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점부동산의 매매가액이 총 2,989,300,000원이라는데 대하여는 청구외법인과 청구인 및 처분청간에 다툼이 없으며 쟁점부동산을 청구인 책임하에 11개 소규모공장으로 분할하여 양도한 사실은 토지대장등본, 건축물관리대장, 청구외법인의 대표이사 OOO·청구인·매수자들의 진술서와 청구외법인의 법인세·특별부가세 경정결의서 및 시공자들의 확인서등에 의하여 인정된다 하겠으며, 다만, 청구인은 청구외법인으로부터 공사비조로 수령한 금액이 280,000,000원이라고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점에 비추어 볼 때 그 주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 청구외법인으로부터 수령한 금액은 관계인의 진술서, 청구외법인의 확인서상에 나타난 금액인 307,300,000원으로 봄이 타당하다 하겠다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 분할공사에 실지로 소요된 공사비가 402,600,000원이라고 주장하고 있으나 전기공사에 관한 계약서, 세금계산서만을 제시하고 있을 뿐 대부분의 전문공사시공에 관한 계약서, 대금지급관련증빙서류등을 제시하지 못하고 있으며 실지시공자들이라고 주장하는 사업자들도 사업자등록 또는 납세사실이 전혀 나타나지 않고 있으므로 청구주장을 받아들일 수는 없다 할 것이다. 셋째, 청구인이 11명의 쟁점부동산 매수자들중 OOO외 4인으로부터 수령하였다는 132,000,000원이 공사비조의 금액인지(청구인주장), 알선수수료인지(처분청 의견)의 여부를 가려보면, 1) 청구외법인은 당초 위 금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여 과소기장하였다가 처분청의 조사결과 수입누락사실이 발견되어 익금가산 상여처분(대표자)함과 동시에 손금으로 인정하였음이 청구외법인의 법인세경정결의서에 의하여 확인되고 있어 청구인이 수령한 사실은 분명하다 할 것이므로 위 금액은 어떠한 형태로든지 청구인에게 소득세과세대상이 되는 소득별 수입금액에 해당된다고 보아야 할 것이다. 2) 또한 청구인은 88.1.11자로 부동산중개업을 사업목적으로 나타내어 사업자등록(등록번호 OOOOOOOOOOOO)을 필한 후 당해사업을 영위하여온 사실로 미루어 볼 때 처분청의 과세내용과 같이 비사업자가 일시적으로 재산권 알선행위를 함으로써 받은 수수료( 소득세법 제25조 제1항 제15호 및 동법시행령 제49조의 2 제1항 제1호에 해당하는 기타소득)로 볼 수는 없다 하겠고, 3) 위 금액은 매수자들 각각의 매입가액을 기준으로 할 때 최저 8.3%에서 최고 14.4%에 이르는 고율에 상당하는 금액일 뿐만 아니라 매수자들 전체(11명)로부터가 아닌 일부(5명)로부터 수령하였다는 점등에 비추어 볼 때 청구인 고유의 사업소득수입금액(중개수수료)이라고 보기도 어렵다 할 것이다. 위와같은 사실관계와 정황을 종합하여 볼 때 청구인은 총 439,300,000원(청구법인으로부터 307,300,000원, 매수자 5인으로부터 132,000,000원)을 공사비조로 수령하여 자기책임하에 쟁점부동산을 11개 필지로 분할한 후 그 매매를 중개하였음이 인정된다 할 것이므로 실질적인 건설업과 부동산중개업을 겸영하였다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 그러나 이 건 건설업에서 발생한 소득금액을 산정함에 있어서 청구인이 공사비지급에 관한 장부 또는 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 부득이 소득세법 제120조 및 동법시행령 제169조 제1항 및 제2항 제1호 규정에 근거한 추계조사결정방법 즉 총수입금액 439,300,000원에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정하는 것이 상당하다 하겠다. 따라서 실지 소요된 공사비 402,600,000원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 그대로 받아들일 수 없고 기타소득으로 본 처분청의 과세도 합리성이 결여된 부당한 처분이라고 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.