이유
1. 원처분개요 청구인은 1983.2.16 청구외 OOO로부터 서울특별시 강남구 OO동OOOOOO 대지 305.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하고 1993.12.20 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 1995.3.16 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 청구인에게 1993년도 귀속 양도소득세 200,800,460원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.5.15 심사청구를 거쳐 1995.7.27 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 1983.2.16 쟁점토지를 미등기 전매자인 청구외 OOO로부터92,500,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 556,000,000원에 실지 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 할 것이며, 예비적 청구로서 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세하는 경우에도 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 처분청은 실지 양도가액을 양도차익으로 하여 세액을 결정하여야 할 것임에도 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 과세처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 매매(취득)계약서를 제출한 사실이 없고, 쟁점토지의 취득경위도 청구외 OOO에게 취득한 것으로 당초 신고하였으나 실제로는 청구인의 의뢰에 의하여 OOO가 OOO로부터 쟁점토지를 취득하여 준 것으로서 실제 취득경위와 신고내용이 상이하고 청구인이 당초 확정신고시 제출한 양도계약서와 쟁점토지의 양수자인 OOO의 거래사실확인서의 내용도 일치하고 있지 않아 청구인이 제출한 증빙서류는 객관적인 신빙성이 없는 것으로 판단되어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지의 여부와 ② 기준시가를 적용한 양도소득 결정시 산정된 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 있는지 여부에 있다. 나. 쟁점① (쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지 여부)에 대하여 (1) 관계법령 소득세법 제23조 제2항은 「양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다(이하 생략)」라고 규정하고 같은 법 시행령 제170조 제1항은 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(이하 생략)」라고 규정하고 있으며, 제4항 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다. (2) 사실관계 청구인은 쟁점토지를 1983.2.16 청구외 OOO로부터 매입하여 1993.12.20 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본상 확인되고, 1994.1.28 쟁점토지 양도차익 예정신고 하였으며, 1994.5.30 쟁점토지의 취득가액을 정정하여 양도소득세 과세표준 확정신고한 사실과, 처분청은 청구인이 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 매입한 사실이 없으므로 취득가액이 불분명하다고 하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정한 사실이 이 건 과세기록에 의하여 확인된다. (3) 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 양도소득세 부과처분이 정당한지 여부 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액에 대하여 살펴보면 1994.5.30 양도소득세 과세표준 확정신고시 쟁점토지의 취득가액을 92,500,000원으로 신고하였으나, 첫째, 청구인은 취득가액에 대한 증빙자료로서 청구외 OOO의 거래사실확인서만 제출하고 있을 뿐, 이와 관련된 매매계약서나 금융거래사실등 객관적인 거증의 제시가 없으며, 둘째, 쟁점토지의 등기부등본상으로 보면 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 매입한 것이 아니라 청구외 OOO로부터 취득한 사실로 보아 이는 OOO로부터 매입하였다고 보아야 할 것이므로 청구인이 신고한 취득가액은 객관적인 신빙성이 없으며, 셋째, 1993.12.20 양도한 쟁점토지를 556,000,000원으로 양도한 데 대하여 청구인은 쟁점토지를 기준시가 보다 낮은 가액으로 양도하게 된 사유로서 1993.8.20 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO 소재 주택(대지 369.3㎡, 건물 239.09㎡)(이하 “관련부동산”이라 한다)을 매입하였으나 택지소유상한에 관한 법률 제7조에 의거 서울특별시의 경우 가구별 소유상한이 660㎡이기 때문에 “관련부동산”의 소유권이전을 위하여는 쟁점토지를 양도한 후에 가능함을 인지하게 되어 부득이 기준시가보다도 낮은 가액으로 양도하였다고 주장하나, 쟁점토지는 일반주거지역내 토지이기는 하지만 쟁점토지에 주택외의 건축물을 건축할 경우에는 택지소유상한에 관한 법률 제11조에 의거 “관련부동산”의 취득에 어려움이 없다고 판단됨에도 불구하고 “관련부동산”의 소유권이전이 불가능하다는 이유만으로 쟁점토지를 기준시가보다도 낮은 가액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 양도당시의 부동산경기 위축 등의 상황을 고려한다 하더라도 청구인이 주장하는 양도가액은 쟁점토지의 기준시가 988,057,000원의 60%에도 미치지 못하는 훨씬 낮은 가액으로 신빙성이 없으며 넷째, 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매(양도)계약서는 양수자인 청구외 OOO의 거래사실확인서의 내용과도 일치하지 않으므로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다. 쟁점② (기준시가를 적용한 양도소득 결정시 산정된 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 있는지 여부)에 대하여 살피건대, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 하나(같은 뜻, 대법 93누16963, 1994.3.8, 대법 83누307, 1983.12.13, 국심 94전2236, 1994.8.26등 다수), 쟁점토지의 양도가액은 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 그 신빙성이 없다고 판단되므로 청구주장은 받아들일 수 없다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.