이유
1. 원처분 개요 청구인은 83.3.31 청구외 OOO과 공동으로 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 330.6㎡ 와 동소 OOOOOOO 소재 대지 330.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 92.6.30 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 93.12.16 청구인에게 ’92년귀속분 양도소득세 322,579,530원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.23 심사청구를 거쳐 94.5.19 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 83.3.31 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지를 청구외 OOO 외 1인으로부터 310,000,000원(청구인 지분 155,000,000원)에 취득하여 92.6.30 청구외 OO개발주식회사에 750,000,000원(청구인 지분 375,000,000원)을 대가로 양도하고 실지거래가액으로 신고를 필하였으나 처분청은 위 신고가액을 정당한 이유없이 전면부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 (부동산) 매매계약서를 보면 청구인이 83.3.4 청구외 OOO 외 1인으로부터 쟁점토지 2필지를 310,000,000원에 취득하기로 약정한 사실이 나타나고 있으나, 처분청이 청구인에게 쟁점토지를 양도한 전소유자인 OOO에게 사실확인한 바, 전소유자 OOO이 쟁점토지를 포함하여 5필지 1,801.7㎡를 83.3.24 매매대금 300,000,000원에 청구인에게 양도하였음이 확인되고 있으나 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지 2필지외에도 3필지를 포함하여 5필지를 동시에 취득하였음에도 쟁점토지 2필지만 취득한 (부동산) 매매계약서를 제시하고 있어 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 310,000,000원, 양도가액이 750,000,000원인지 여부를 가리는 데 있다. 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목의 규정을 종합해 보면 토지 또는 건물의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 기준시가에 의하고 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있는 바, 같은법시행령 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서의 「대통령령이 정하는 경우」를 예시하여 열거하는 가운데 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 포함시키고 있으며, 같은법시행규칙 제82조의2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있다. 다. 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 위 신고가액으로 주장하고 그 입증자료로 매매계약서 사본과 거래확인서 사본 등을 제시하고 있으므로 이를 살펴본다. 1) 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 입증자료로 매매계약서 사본과 거래확인서 사본을 제시하고 있는 바, 우선 처분청등은 거시증거에 의하여 청구인 외 OOO이 83.3.24 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO 외 1인으로부터 공동으로 취득한 것은 쟁점토지만이 아닌 쟁점토지(2필지) 이외에 쟁점외 3필지의 토지가 포함된 도합 5필지의 토지이며 그 취득가액은 300,000,000원이었던 사실을 확정하고 쟁점토지의 실지취득가액이 310,000,000원이라는 청구인들의 주장을 배척하고 있는 점, 이에 대하여 청구측은 객관적인 거증제시로 그 사실이 진실이 아님을 입증하지 못하고 있는 점, 취득당시 당해지역 토지시세보다 3배나 가까이 높은 가격으로 쟁점토지를 취득한 사정 등을 분명히 증명하거나 소명하고 있지 못하는 점 등 구체적인 정황으로 보아 위 매매계약서등은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 실지취득가액을 확인할 수 있는 증거로서의 가치를 인정키 어렵고, 2) 청구인들은 쟁점토지의 양도가액에 대한 입증자료로 검인계약서 사본과 거래확인서 사본을 제시하고 있는 바, 양도가액을 객관적으로 입증할 수 있는 대금수수에 대한 증빙등으로 뒷받침 되지 못하고 있는 점, 위 계약서상의 매매대금 750,000,000원은 당해양도일(92.6.30) 현재의 개별공시지가에 의하여 평가한 토지가액(1,256,000,000원)의 100분의 60에도 못 미치는 가액으로서 당시의 토지의 개별공시지가가 실제의 토지거래가액의 100분의70 내지 80에 상당하는 가격이었던 점과 쟁점토지의 양도가액이 당시의 시세에 비하여 현저하게 낮게 형성된 특별한 사정(지형·지세·제반법적규제사항등)이 있었음을 입증할 수 있는 거증자료를 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때 청구인이 주장하는 위 양도가액을 신빙성이 있는 것으로 인정키 어렵다 할 것이다. 3) 끝으로 이 건 판단을 내림에 앞서 심리미진의 가능성을 배제하고 그 판단에 적정성을 보장하기 위하여 처분청이 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지의 양도가액을 초과하였는지에 대하여 살펴보면, 위 2)항의 심리결과와 같은 경위로 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다 할 것이므로 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하였는지 여부는 확인되지 아니한다. 라. 사실이 이러하므로 청구인이 제출한 증빙서류에 불구하고 이 건의 경우를 전시한 법( 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호) 소정의 “취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 위 청구주장거래가액을 부인하고 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한데에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. (같은뜻 : 대법원 판례 92누18498, 93.3.23) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.