이유
1. 원처분 개요 청구인이 부산직할시 사하구 OO동 OOO 임야 67,504㎡를 86.8.22 취득하여 그중 26,613㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공장용지형질변경공사 허가를 얻은 후 공사진행도중 89.12.28 청구외 OOOO주식회사에 24,087㎡를 양도하고 90년도에 5필지 2,069㎡를 청구외 OOO등 5인에게 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도행위를 부동산매매업으로 보아 실지 거래가액에 의해 매매차익을 계산하여 92.8.16 청구인에게 종합소득세 2,111,269,950원(89귀속 2,037,405,610원, 90귀속 73,864,340원) 및 동 방위세 243,896,910원(89귀속 228,950,840원, 90귀속 14,946,070원)을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.2 심사청구를 거쳐 92.12.5 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 OO그룹의 대표이사로서 청구인이 경영하는 OO조선주식회사와 OO산업주식회사가 면허를 취득한 OO만매립공사의 매립용 토석채취를 위해 매립장과 가까이 있는 쟁점토지등을 86.8.22 취득후 그중 일부토지가 준공업지역으로 지적변경고시되어 쟁점토지 26,613㎡에 대하여 88.6.11 토지 형질 변경허가를 받아 공사진행중 주변이 주택단지로 형성되어 OOOO주식회사에 24,087㎡를 양도하였고 89.7 태풍으로 부근 공장에 피해가 발생하여 민원해결 방안으로 공장소유자들 5인에게 나머지토지 2,069㎡를 양도한 것으로 처분청이 위 양도를 부동산매매업으로 본 것은 잘못이라고 주장한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 당초부터 쟁점토지를 공장부지로 사용할 계획이었다고 보여지지 아니하고 쟁점토지중 OOOO주식회사를 제외한 5인에게 양도한 토지도 이미 분할매각을 전제로한 것으로 보이고, 쟁점토지 취득원가가 191,405,712원임에도 그 보다 많은 445,797,114원의 공사비를 투입한 후 양도함으로서 매매차익 3,180,224,022원이 발생한 것은 사업성과 수익성을 노린것으로 판단되고 이 밖에도 청구인은 77년부터 90년까지 전국일원에 걸쳐 13회 284필지 809,987㎡를 취득하고 10회 11필지 27,025㎡를 양도한 사실을 볼때 사업성, 수익성, 계속성이 있는 부동산 거래로 봄이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는데 있다. 나. 관련법규정 소득세법 제20조 및 같은법시행령 제36조 제3호를 종합해보면 부동산매매업은 사업소득으로 규정하고 있고, 부동산의 양도행위를 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세할 것인지, 양도소득으로 과세할 것인지는 당해 부동산의 취득목적, 규모, 회수, 태양 및 계속성, 반복성등을 종합하여 판단하는 것으로 대법원판례는 일관하고 있다.(대법86누138, 1987.4.14 외 다수) 다. 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지를 보면 첫째, 청구인은 실수요목적없이 자연녹지내 임야인 쟁점토지등을 86.8.22 취득하여 87.9.2 준공업지역으로 용도변경한 것을 기화로 공장부지조성을 목적으로 형질변경 허가를 득하였던 것으로서 청구인이 당초부터 쟁점토지를 공장부지로 사용할 계획이 있었다고 볼만한 사업자등록이나 사업계획등이 없음을 볼때 쟁점토지를 공장용부지로 사용할 목적으로 취득하였다고 보기는 어렵다. 둘째, 청구인은 토지분할전에 양도하였으므로 부동산매매업에서 규정한 분할판매에 해당하지 아니한다고 주장하나 청구인과 청구외 OO건설주식회사와의 계약서에 의하면 쟁점토지중 사도 및 기타 매각예정부지를 제외한 24,087㎡를 매수하되 형질변경 준공후 지적공부 정리시 매매대금은 차후 정산한다고 89.12.26 계약하여 토지의 지적이 24,087㎡를 확정될 것을 미리 예견하여 계약되었고 쟁점토지중 나머지 5인에게 양도한 토지도 이때 이미 분할 매각할 것을 전제로 하였음을 알수 있으며 형질변경 공사후 바로 양도한 것은 사업목적이 있었다고 봄이 타당하다. 셋째, 청구인은 쟁점토지의 취득원가가 191,405,712원임에 비추어 그보다 많은 445,797,114원의 공사비를 투입한후 양도하므로서 매매차익 3,180,224,022원이 발생함으로서 이러한 막대한 매매차익과 청구인의 쟁점토지에 대한 형질변경등의 개발노력은 상당한 인과관계가 있는 것임을 볼 때 사업성과 수익성이 있다고 봄이 타당하다. 넷째, 청구인은 토지를 개발하여 양도한 것이 아니라고 주장하나 위와 같이 양도하는 것이 당초 임야상태에서의 양도보다 더많은 차익을 노려 토지형질변경 공사를 한것으로서 비록 준공전에 양도하였다하더라도 많은 공사비를 투입하여 정지작업을 하였으므로 토지의 개발에 해당한다 할것이며, 토지를 개발하여 주택지, 공업단지등으로 분할판매하는 경우 이는 부동산매매업의 범주에 해당하는 것으로 보아야 할 것이다.(소득세법 기본통칙 2-4-8...20 같은뜻임) 다섯째, 청구인은 이밖에도 77년부터 90년까지 전국일원에 걸쳐 13회 284필지 809,987㎡를 취득하고 10회 11필지 27,025㎡를 양도한 사실이 있음을 볼때 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도행위는 위의 반복되는 다른 부동산의 취득 및 양도행위와 관련이 있는 것으로 계속성, 반복성이 있다고 봄이 타당하다. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 쟁점토지 취득의도를 공장부지 사용 목적으로 보기어렵고, 쟁점토지의 취득원가(191,405,712원)보다 2배가 넘는 공사비(445,797,114원) 및 원가의 16배가 넘는 매매차익(3,180,224,022원)을 볼때 사업성과 수익성이 없다고 보기 어려우며, 청구인의 다른부동산 취득 및 양도회수등을 종합해 볼때 당초처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 실지거래가액에 의해 매매차익을 계산하여 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.