이유
1. 처분개요 가. 청구 인은 2004.10.6. 취득한 부산광역시 OOO 답 2,430㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2016.10.18. 양도한 후, 2016.11.14. 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 나. 처분청이 2017.3.28.～2017.5.11. 기간 중 청구인에 대한 양도소득 세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 취득가액이 금융거래증빙 등의 객관적인 자료로 입증되지 아니한다는 등의 이유로 부인하고 기준시가로 환산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2017.7.14. 청구인 에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.22. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인이 제시한 증빙자료로 당초 신고한 실지거래가액이 쟁점 토지의 취득가액인 사실이 입증된다. 청구인은 중개인의 소개(인근에 지하철역이 들어서는 등 개발이 되어 지가가 상승하리라는 것)를 믿고 노후를 위한 투자로 전소유자 인 OOO로부터 시가보다 높은 가액으로 쟁점토지를 매입한 것인바, 2014.8.16. OOO 명의의 금융상품(예금 2건, 펀드 1건)을 해지하여 마련한 OOO원으로 2004.9.1.(매매계약서상 계약일) 계약금을 지급[지급수단은 같은 날 OOO 명의의 예금계좌에서 출금한 수표 2 매 (권면액이 각 OOO원인 것)]하였고, 2004.8.31. 본인의 퇴 직금 중간정산액(제세 외 퇴직소득금액 OOO원), 2004.9.16. OOO, 위 OOO 명의로 출금한 잔액(권면액 이 OOO원인 수표 1매), 지인으로부터 상환받은 대여액 OOO 원으로 2004.10.5.(매매계약서상 잔금일) 잔금 을 지급[지급수단은 같은 날 본인 명의의 예금계좌에서 출금한 수표 1매 (권면액이 OOO원인 것), 기발급된 위 수표(권면액이 OOO원 인 것), 현금 OOO원]한 사실이 금융거 래, 수표발급, 퇴직금 중간정산 등의 내역을 통하여 입증되어 당초 신고한 실지거래가액이 쟁점토지 의 취득가액인 사실이 확인되는데도 기준시가로 환산가액을 적용한 이 건 처분은 재 량권을 남용 또는 일탈한 것이어서 위법·부당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 증빙자료로는 당초 신고한 실지거래가액이 쟁점토지의 취득가액인 사실이 입증되지 아니한다. 처분청은 쟁점토지가 개발제한구역에 해당하고 인근토지들이 대부 분 전ㆍ답이었으며 기준시가에 비하여 실지거래가액의 상승률이 크게 낮았던 것을 볼 때 당초 신고한 실지거래가액(OOO원)이 취득 당시 기 준시가OOO에 비하여 지나치게 고가(3.6배)였고 제시된 매매계약서에 양도자의 전화번호 및 간인의 날인이 없어 기재된 매매 가액으로 실제 거래된 것인지 불분명하다고 보아 조사를 실시한 결 과, 청구인이 제시한 증빙자료로는 취득자금의 출금내역만 알 수 있을 뿐 계약서상에 기재된 날에 매매대금으로 지급된 사실이 입증되지 아니하고, 특히 자금원천 중 대여금 회수액OOO의 경우 대여ㆍ반환 등에 대한 입증이 없었으며, 2004.9.16. OOO원 )도 출금일이 잔금지급일(2004.10.5.)보다 20일 전이어서 일반적인 금융거래 로 보기는 어렵고, 지급수단에 대한 청구주장(2004.8.16. 권면액이 각 OOO원인 수표 2매를 발급받아 전자는 같은 날 계약금, 후자 는 2004.10.5. 잔금으로 각각 지급, 2004.10.5. 권면액이 OOO원인 수표를 발급받아 같은 날 잔금으로 지급)이 사실과 다른 것(2004.8.16. 권면액이 각 OOO원인 수표 2매가 발행되어 2004.8.18. 사용되었고, 2004.10.1. 권면액 OOO원인 수표 1매가 발행되어 2004.10.6. 사 용)으로 확인된 것을 볼 때 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 당초 신고한 것을 부인하고 기준시가로 환산한 가액을 쟁점토지 의 취득가액으로 본 이 건 처분은 적법ㆍ정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 환산한 가액을 쟁점 토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다 . 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액, 다만, 제96 조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시 의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없 는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환 산가액 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지] ⑦ 제4항 부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거 래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부 나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따 라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본 문에서 취득에 든 실지거래가액“이란 다음 각 호의 금액을 합한 것 을 말한다. 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89 조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행 위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2[추계결정 및 경정] ②법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 2.법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용 한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권 리 의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 2. 양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시 가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)] 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 심리자료 등을 보면, 청구인이 2004.10.6. 취득한 쟁점토지를 2016.10.18. OOO원에 양도한 후, 2016.11.4. 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO 원(실지거래가액)으로 한 것에 대하여 처분청이 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 당초 신고시 첨부된 매매계약서가 진정한 계약서가 아니고 실지거래 가액이라고 신고한 금액이 지출증빙 등 객관적인 증빙자료로 입증되 지 아니하였다는 등의 이유로 동 금액을 부인하고 기준시가로 환산한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다. (2) 청구인이 당초 신고 또는 조사 당시 제출한 것으로 보이는 증 빙자료는 아래와 같다. (가) 2004.9.1. 청구인OOO(양도자, 전소유자)간 체결 된 부동산매매계약서 사본(부동산중개인 : OOO)을 보면 매매대금은 OOO원(지급일은 2004.10.5. )이고, 계약당사자란에 거래당사자의 인감이 날인되어 있으나 간인이 없고 양도자의 연락처 가 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다. (나) OOO이 발급한 영수증 등의 금융거래내역에 의하면 OOO 이 2004.8.16. 3건의 예금 등 금융상품의 해약 등으로 원리금 합계 OOO원을 출금하였고, 퇴직금 지급내역(엑셀프로 그램 의 화면출력물로 보이는 것)에 의하면 청구인이 2004.8.31. 퇴직 금 중간정산으로 퇴직소득 OOO원(근로소득세 원천분 등 제세 OOO원 제외)이 발생하였으며, OOO이 발급한 거래실적표에 의하면 OOO이 2004.9.16. OOO원을 출금하였고 , OOO이 발급한 금융거래내역서에 의하면 청구인이 2004.10.1. 본인의 예금계좌에서 OOO원을 출금한 것으로 나타난다. (다) OOO이 발급한 자기앞수표 발행내역을 보면 2004.8.16.ㆍ2004.10.1. 각 2건ㆍ1건의 수표가 발급(수표ㆍ발행고객번호 등이 기재되어 있으나 고객명, 권면액 등은 미기재)된 것으로 나타난다. (3) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다. (가)처분청은 2017.4.29. OOO에게 질문서(쟁점토지 거래대금의 액수, 대금수령 방법, 현금수령시 지급일, 영수증, 계좌수령 시 금융거래내역 등의 소명 또는 제출을 요청하는 것)를 발송(송달증빙 있음)하였으나 요청한 내용을 회신받지 못하였다. (나)OOO이 발급한 자기앞수표 지급내역을 보면 위 수표[(2) (다) 기재] 중 2004.8.16. 발급된 것(2매)은 2004.8.18., 2004.10.1. 발급 된 것(1매)은 2004.10.6. 지급(사용)된 것으로 나타난다. (다)처분청은 위 수표가 사용ㆍ보관 중인 금융기관OOO에게 수표의 원본 제공 등을 요청하였으나 동 금융기관은 2017.4.19. 처분 청 에게 보존연한(5년)이 경과로 폐기되어 제공이 어렵다는 회신을 하였다 . (4) 청구인은 2017.11.29. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 청구 이유와 같은 취지의 진술과 더불어 당초 신고한 실지거래가액을 수표 로 지급한 사실을 입증할 증빙자료(금융거래내역 등)와 전소유자인 OOO 가 사실확인서의 작성을 회피하여 제출하지 못하였으나 쟁점토지의 취득 당시에는 양도소득세나 지방세의 신고시 원칙적으로 기준시가로 하는 것이라 실지거래가액과 다르게 매매계약서를 작성하는 것이 일반적 이어서 실제 매매계약서 작성시 명확하게 작성하지 아니한 것으로, 20여년간 재직한 직장OOO의 퇴직을 앞두고 은퇴 후를 대비 할 목적으로 지인(쟁점토지를 중개한 OOO의 친구 )을 통하여 쟁점토지를 취득하였는바, 쟁점토지를 OOO원에 취득한 사실이 대금지급일 전·후 본인의 퇴직금중간정산액, OOO 의 예금출금액 및 OOO의 금융상품 해지내역 등으로 구체적으 로 확인되고, 전양도자인 OOO에 대하여 조사하면 매매대금의 지급내역도 확인된다는 취지로 진술하였다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청 은 쟁점토지의 취득 당시 정황과 매매계약서를 진정한 것으로 볼 수 없 는 점, 청구인이 제시하는 자금출처(대여금 회수액 OOO원의 입증이 없고 배우자의 예금출금액 OOO원이 잔금지급일보다 선행) 및 지급수단(청구인이 지급하였다는 수표가 청구주장과 다른 날에 사용)에 대한 소명이 객관적인 증빙자료로 입증되지 아니하는 점 등을 감안하 면 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다는 의견이나, 청구인이 제시한 퇴직금 중간정산, 금융거래내역 등의 증빙자료 에 의하면 쟁점토지의 취득일(2004.10.6.)과 가까운 시기에 본인과 그 가 족 명의 예금계좌에서 OOO원, 2004.8.16. OOO원, 2004.9.16. OOO원)이 출금되었고 수표 3매가 금 융기관에서 발급된 때(2004.8.16., 2004.10.1.)가 동 토지의 취득시기와 어 느 정도 일치하는 점, 처분청이 이 건 과세처분을 함에 있어 전소유자인 OOO나 매매계약서상 중개자로 기재된 OOO에 대하여 전혀 조사 하지 아니하였고 당시 인근토지의 거래가액을 확인하지 아니한 점 등 에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지취득가액에 대하여 전소유 자 (OOO), 인근토지 거래가액 등을 재조사하여 그 결과 에 따라 이 건 과세처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본 법 」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.