이유
1. 처분개요 가. 청구법인은 2001년 5월 부동산분양 및 대행, 주택신축판매, 건설사업관리 등을 주목적사업으로 하여 설립된 법인으로서, 공동주택건설사업인 OOO 신축사업을 추진하던 중, 2012.4.10. OOO 외 273필지 토지 29,743㎡(이하 “쟁점토지 ”라 한다)를 취득하고 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출된 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO(가산세 포함)을 신고.납부하였다. 나. 처분청은 2013.9.23.부터 2013.9.25.까지 실시된 서울특별시 세무지도 점검 결과, 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위한 비용을 마련하기 위해 유동화전문회사인 OOO를 설립하고, OOO는 금융주관사인 OOO에 기업어음을 발행하여 지급받은 자금 OOO을 청구법인에게 대여하였으며, 청구법인은 대출약정에 따라 대출금에 대한 이자 OOO(이하 “쟁점이자”라 한다)을 OOO에게 지급하였으므로, 이는 기업어음 발행관련 비용에 해당함에도 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시 지급한 토지신탁계약금 및 소유권이전수수료 OOO(이하 “쟁점수수료”라 한다) 등과 함께 과세표준에서 누락한 사실을 확인하고 그 누락금액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(가산세 포함)을 2014.2.10. 부과고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.2.18. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 처분청은 쟁점이자를 선지급하였다는 이유만으로 쟁점이자가 쟁점토지를 취득하기 위한 차입수수료이므로 취득세 과세표준에 해당된다고 주장하나, 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에서 법인장부상 취득가격이 증명되는 경우 이를 취득세 과세표준으로 인정한다고 명시하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득가액에 포함한다고 명시한바, 청구법인과 OOO가 체결한 대출약정서에서 차입금액, 차입기간 및 이자율을 명확히 규정하고 있는 점을 고려한다면 쟁점이자는 단순한 수수료가 아닌 이자비용이 명백하고, 청구법인은 법인장부에서 선지급이자 중 쟁점토지를 취득하기 전의 기간에 대한 이자비용을 제외한 금액을 법인장부에 이자비용으로 계상하고 있고, 건설자금이자는 고정자산의 취득시점까지 발생한 이자비용을 취득원가에 가산하는 개념으로 다수의 조세심판원 심판결정에서 자산의 취득시점 이후에 발생되는 건설자금이자는 취득가액에서 제외된다고 판단한바, 쟁점이자 중 쟁점토지 취득시점 전까지 발생한 이자비용만이 쟁점토지의 취득세 과세표준에 해당되는 것이다. (2) 처분청은 분양사업을 시행하기 위하여 신탁사에 지출된 쟁점수수료는 쟁점토지의 취득을 위한 수수료이므로 취득세 과세표준에 포함된다고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에 따라 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하여야 할 직접비용과 그 간접비용의 합계액을 말하는 것이므로, 쟁점수수료는 쟁점토지의 취득비용이 아니라 아파트건설사업 및 분양을 위한 업무에 따른 토지신탁보수에 해당하고, 그 지출은 토지매입 후에 주상복합아파트 등의 신축사업추진을 위하여 지출한 점을 고려할 때 처분청에서 토지신탁 관련비용을 취득세 과세표준에 포함시켜취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구법인은 자금을 조달하는 방식에 있어서 일반적인 대출거래와 비교하여 이자를 선급하였다는 이유만으로 이를 수수료라고 판단할 수 없다고 주장하나, 이 사건에서 기업어음의 발행과정을 보면 OOO가 기업어음을 발행하여 지급받은 자금을 청구법인에게 대출을 실행하고, 청구법인은 OOO에게 지급하는 대출채권을 재원으로 하여 기업어음을 상환하는 구조로써, 일반적으로 금융기관으로부터 자금을 대출받고 대출금에 대해 지급하는 이자와 성격이 동일하다고 보기는 어렵다고 판단되고, 파이낸셜 프로젝트사업을 운영하는 과정에서 OOO를 설립하여 기업어음을 발행하는 것은 법인 운영자금의 원활한 조달, 재무구조의 건전성을 높이는 것 등이 주요목적이며, 일반적인 「상법」상 회사와는 달리 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사에게 증권발행요건완화 및 조세감면 등 여러 혜택을 부여하는 것이어서 여러 정책적인 부분에서 이러한 사업의 활성화를 기하기 위한 것으로 볼 수 있으며, 유동화전문회사는 자산보유자의 파산위험으로부터 분리하여 완전히 분리된 유동화자산만을 소유하도록 되어 있어 자산보유자보다 높은 신용등급을 얻고, 한시적으로 특별한 목적을 위해 설립되는 일종의 페이퍼컴퍼니로서, 유동화증권발행 시 금융주간사수수료, 금융자문수수료, 신용평가수수료, 감정평가수수료 등 각종 비용이 발생하는바, 이 사건 관련 기업어음의 발행주체는 OOO이며 청구법인은 OOO와의 대출거래약정에 따른 이자를 지급하였을 뿐이라고 주장하는 것은 「자산유동화에 관한 법률」의 입법취지를 벗어나 조세를 회피하는 행위라고 보지 않을 수 없다. 따라서, 청구법인이 OOO와 대출약정을 체결하고 그 약정에 따라 OOO에게 이자를 선급방식으로 지급한 것은, 유동화증권을 발행하는 과정에서 발생하는 할인금 및 각종 수수료 등 제비용을 충당하기 위한 것으로 볼 수 있어, 쟁점비용은 쟁점토지를 취득하기 위한 간접비용으로 보는 것이 타당하다. (2) 청구법인은 2012.4.10. 수탁자인 OOO과 쟁점부동산에 대하여 관리형 토지신탁계약을 체결하였으며, 계약서상 신탁의 목적이 건축물의 분양을 위한 신탁임이 명시되어 있으므로 토지취득일과 동일한 일자에 계약이 이루어져 계약금이 지불되었다하더라도 쟁점부동산의 취득과는 아무런 관련이 없어 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있는바, 토지신탁계약 특약사항을 살펴보면 OOO은 청구법인이 추진하는 아파트건설사업과 관련하여 관청의 인ㆍ허가 업무의 주체가 되고, 분양대금 등 신탁재산에 속하는 금전의 수납 및 관리, 집행 등을 담당하도록 되어 있는 점을 볼 때, 단순히 신축건물의 분양업무를 수행하는 것에 그친 것이 아니라 사업주의 사업추진을 위한 적극적인 보조업무를 수행한다고 보아야 할 것이고, 자금관리업무가 사업추진에 있어 중요한 기능을 담당하고 있다는 점을 감안하면, 청구법인이 OOO에게 지급한 신탁보수 및 수수료는 쟁점토지의 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함시키는 것이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 ① 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위해 유동화전문회사로부터 대출을 받고 대출금 인출일에 선지급한 쟁점이자가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 ② 관리형 토지신탁계약에 따라 토지취득일에 지급한 신탁보수계약금 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2012.4.10. OOO으로부터 쟁점토지를 OOO에 매수하였음이 (담보)부동산매매계약서에서 알 수 있다. (나) 청구법인과 OOO 간에 2012.3.27. 체결된 “OOO 신축사업 및 대출약정서 ”의 주요내용은 다음과 같다. 1) 시행사 겸 차주 : 청구법인 2) 대주 : OOO 3) 시공자 겸 채무인수인 : OOO 4) 대출약정금 : OOO 5) 대출만기일 : 2013.4.4. 6) 대출금의 용도 : 차주는 이 약정에 따라 차입한 대출금을 대출채권 및 우선수익권양수도계약서에 따른 대출채권 및 우선수익권 매매대금, 금융비용 및 초기사업비 등의 지급용도로만 사용하여야 한다. 7) 청구법인이 OOO로부터 차입한 금액 및 이자율, 대출기간은 다음과 같다. OOO (다) 청구법인과 OOO 간에 체결한 대출약정서에는 대출일부터 만기일까지의 기간이자를 대출일자에 선급방식으로 지급하기로 하였고, 1차 대출금지급일인 2012.3.27.과 2차대출금지급일 및 쟁점토지의 취득일인 2012.4.10.에 OOO는 대출일부터 만기일까지의 전체기간에 대한 선급이자 및 대출취급수수료를 공제하고 청구법인에게 다음과 같이 대출금을 지급하였다. OOO (라) 청구법인은 대출금을 통해 2012.3.27.에 쟁점토지의 토지대금OOO을 지급하고 2012.4.10.에 잔금 OOO을 지급하여 쟁점토지를 취득하였으며, 당초 취득세 신고 시 대출금의 선급이자 중 쟁점토지를 취득하기 전의 기간(2012.3.28.～2012.4.10.)에 해당하는 1차 대출금 발생이자인 OOO을 취득세 과세표준에 포함시켜 취득세 등을 신고.납부하였다. OOO (마) 처분청은 쟁점토지 취득시까지 취득원금 OOO에 대한 기간이자 뿐만 아니라 청구법인이 쟁점토지 취득당시 OOO로부터 차입한 OOO에 대한 만기까지의 선급이자와 토지신탁보수 및 소유권이전 수수료 등 OOO이 토지의 취득원가를 구성하는 간접비용으로 간주하고 그에 따른 취득세 등 OOO(가산세 포함)을 2014.2.10. 부과고지하였다. OOO (바) 청구법인이 2012.4.10. 체결한 부동산관리형토지신탁계약에 대한 내용은 다음과 같다. 1) 사업명 : OOO신축사업 2) 계약자 : 위탁자(갑) : 청구법인, 수탁자(을) : OOO 시공사(병) : OOO 3) 규모 : 대지 29,743㎡, 지하 4층, 지상 33층, 6개동 주상복합아파트 및 판매시설 4) 신탁목적 : 쟁점토지 상에 건물을 신축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 사업을 수행 5) 신탁보수 : 기본보수와 성과보수로 구분하여 기본보수는 건설비를 기준으로 하고 성과보수는 분양(임대)예정금액을 기준으로 함. 총 분양금액의 약 0.11%인 OOO으로 하며 신탁계약체결시 OOO을 계약금으로 지급하고 이후 9차에 걸쳐 각 OOO씩 지급하기로 함. 6) 특약사항 : 수탁자의 업무분담 ① 본 사업에 관한 사업주체가 된 이후 교통영향평가, 건축심의, 사업계획승인(변경승인포함) 및 분양승인, 사용승인 등 대관청 인ㆍ허가 업무의 주체가 됨 ② 신탁사무처리 ③ 분양대금 등 신탁재산에 속하는 금전의 수납 및 관리, 집행 ④ ‘갑’으로부터 본 사업부지에 관한 관리형 토지신탁 수탁 ⑤ 피분양자에 대한 소유권이전등기 ⑥ 신탁물건에 대한 소유권 보존등기 ⑦ 필요시 대관청 인허가업무에 대한 협조 (사) OOO를 발행인으로 하고 OOO를 인수인으로 하여 2012.3.27. 체결된 기업어음인수약정서에 의하면, 발행인과 OOO 사이에 2012.3.27. 체결되는 업무위탁계약에 따라 2012.3.27. 발행인이 발행하는 기업어음을 인수인이 총액인수하기로 하였음을 알 수 있다. (아) OOO를 발행인으로 하고 솔로몬투자증권(주)를 인수인으로 하여 2012.3.27. 체결된 기업어음인수약정서에 의하면, 발행인과 OOO 사이에 2012.3.27. 체결되는 업무위탁계약에 따라 2012.3.27. 발행인이 발행하는 기업어음을 인수인이 총액인수하기로 하였음을 알 수 있다. (자) OOO를 발행인으로 하고 OOO를 인수인으로 하여 2012.3.27. 체결된 기업어음인수약정서에 의하면, 발행인과 OOO 사이에 2012.3.27. 체결되는 업무위탁계약에 따라 2012.3.27. 발행인이 발행하는 기업어음을 인수인이 총액인수하기로 하였음을 알 수 있다. (2) 이상의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점이자가 취득과 관련없는 비용이고, 쟁점토지의 취득 이후에 발생된 비용이므로 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 본문에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 하면서, 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 간접비용의 하나로 열거 규정하고 있고, 당해 규정에서의 건설자금이자에 해당되기 위해서는 각각의 고정자산을 취득하기 위하여 소요된 자금과 관련된 이자에 대하여 이를 자본화비용으로 보아 취득비용에 포함할 수 있다 할 것이므로, 청구법인은 쟁점토지 취득일인 2012.4.10. 쟁점토지를 취득하기 위하여 OOO와 대출약정을 체결하였고, 대출약정서에 의하면, 대출금에 대한 이자는 대출일부터 만기일까지의 기간이자를 대출일자에 선급하는 방식으로 지급하기로 한 사실이 나타나 있으며, 청구법인은 2012.3.27. OOO로부터 받은 총 OOO의 대출금에서 선급이자 OOO 및 대출수수료 OOO을 공제한 OOO을 수령하였고, 2012.4.10. OOO로부터 받은 총 OOO의 대출금에서 선급이자 OOO을 공제한 OOO을 수령하여 이 금액으로 쟁점토지의 취득비용 등으로 지출하였는바, 쟁점이자는 쟁점토지 취득일(2012.4.10.)에 이미 지급원인이 발생하여 지출되었으므로 쟁점토지 취득일에 쟁점토지의 취득과 관련한 간접비용으로서 쟁점토지의 취득전에 지급원인이 발생된 비용에 해당하여 취득세 등 과세표준에 포함되는 것으로 판단된다. (나) 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 분양사업을 시행하기 위하여 신탁사에 지출된 쟁점수수료는 쟁점토지의 취득을 위한 수수료이므로 취득세 과세표준에 포함된다고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에 따라 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하여야 할 직접비용과 그 간접비용의 합계액을 말하는 것이므로, 쟁점수수료는 쟁점토지의 취득비용이 아니라 아파트건설사업 및 분양을 위한 업무에 따른 토지신탁보수에 해당하고, 그 지출은 토지매입 후에 주상복합아파트 등의 신축사업추진을 위하여 지출되는 점을 고려할 때 처분청에서 토지신탁계약금 및 토지신탁에 따른 소유권이전수수료를 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시켜 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호.제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 지방세법(2012.4.1. 법률 제11137호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 (2) 지방세법 시행령(2012.3.1. 대통령령 제23482호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용 ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다) 2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 (3) 국세기본법 제20조 (기업회계의 존중) 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정함에 있어서 당해 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 이를 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다. (4) 법인세법 시행령 제52조 (건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위) ① 법 제28조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자"라 함은 그 명목여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 또는 건설(이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)에 소요되는 차입금(고정자산의 건설 등에 소요된 지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 건설등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 차감한다. ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 손금으로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해 사업연도의 자본적 지출로 하고, 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 손금으로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 손금으로 한다. 이 경우 건설등의 준공일은 당해 건설등의 목적물이 전부 준공된 날로 한다. ⑥ 제2항 및 제5항 후단에서 "준공된 날"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 날로 한다. 1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해 토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날 2. 건축물의 경우에는 「소득세법 시행령」제162조 의 규정에 의한 취득일 또는 당해 건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 "사용개시일"이라 한다) 중 빠른 날 3. 기타 사업용고정자산의 경우에는 사용개시일 (5) 기업회계기준서 제7호 3. 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (가) "금융비용"은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자비용과 기타 이와 유사한 비용을 말한다. (나) "자본화 대상자산"은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 "취득"이라 한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다. 비유동자산에 대한 자본적 지출이 있는 경우에는 이를 포함한다. 6. 금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 한다. 다만, 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화 대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화 대상자산의 취득과 관련된 금융비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문에 자본화 대상자산의 취득원가를 구성하며, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는 경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있다. 금융비용을 자본화하는 경우의 회계처리는 문단7 내지 24까지의 규정에 따른다.