이유
1. 사실

청구인은 경남 거제군 둔덕면 OO리 OOOOO에 주소를 둔 사람으로 82.5.11 취득한 경남 거제군 신협읍 OO리 OOOOOO 소재 답 330평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 87.8.22 양도하고, 처분청에 이 건 자산양도차익 예정신고를 하지 않은바, 처분청은 87.12.26 기준시가에 의하여 양도차익 계산하고 예정결정 통지한데 대하여 청구인은 88.1.4 양도 및 취득가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익 계산해야 한다고 진정한 바에 따라 처분청은 이 건 진정에 대한 공정과세위원회를 개최 심의한 결과 청구인이 주장하는 이 건 거래가액중 양도가액은 기준시가에 미달하고, 취득가액은 확인할 수 없다는 이유등으로 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 청구인에게 89수시분 양도소득세 10,535,200원 동방위세 2,107,050원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.14 심사청구를 거쳐 89.8.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점 토지를 82.5.11 금 11,500,000원에 취득하여 87.8.22 금 13,300,000원에 양도한데 대하여 처분청은 이 건 매매에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익 계산하여 예정결정 통지하여 온바, 청구인은 88.1.4 양도 및 취득가액이 전시 거래가액으로 확인되므로 이 건 양도차익 계산은 양도가액 13,300,000원, 취득가액 11,500,000원으로 한 실지거래가액으로 계산하여야 한다고 진정한 바에 따라 처분청은 공정과세위원회를 개최하여 이 건 심의한 바 있으나 동 공정과세 위원은 이 건 토지의 입지조건, 형태, 양도시 거제지역의 부동산 경기 침체((주)OO조선, (주)OO조선의 노사분규, 감원등) 주위 여건등(구릉논)에 대하여 현지 조사와 취득 및 양도에 관련된 사람들에게 질문 조사등을 통하여 거래 가액을 충분히 조사치도 않고 이 건 과세함은 부당하다고 주장하면서 취득가액을 증빙하는 자료로서 취득시 매매계약서(OOO-청구인)는 분실하여 현재 소지하고 있지 않으나, 이 건 토지와 같은 필지 160평의 전소유자 청구외 OOO(현재 사망)으로부터 같은 장소, 같은시간, 같은 중개인인 청구외 OOO 중개로 60평을 매입(평당 115,000원)한 청구외 OOO의 매매계약서(OOO-OOO)에 의해 청구인의 쟁점 토지 100평 매매계약(청구인-OOO)서의 취득가액이 11,500,000원(평당 115,000원)임이 증빙되며, 청구인의 무지로 진정 및 심사청구시 제시하지 못하였지만 양도가액에 대하여 매매계약서, 양도거래사실확인서, 매매계약서작성인 청구외 OOO의 확인서 거래 당시 입회인 청구외 OOO 외 3인의 거래사실 확인서 매매대금 수령 관련 금융자료(입금표, 농업협동조합, 예금통장) 및 매매대금 사용처에 의해 양도가액 13,300,000원임이 분명함에도 전시 언급한 바와 같이 이 건 토지의 입지조건, 형태, 양도시 거제지역의 부동산 경기 침체, 주위 여건등의 현지 조사없이 단지 이 건 실지양도가액이 기준시가에 미달한다는 이유만으로 실지양도가액 13,300,000원을 부인함은 부당하며 따라서 이 건의 경우 실지거래가액이 확인되는 경우이므로 실지거래가액에 의해 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 82.5.11 취득한 쟁점토지를 87.8.22양도하고, 매매계약서와 취득가액에 대한 인우증명을 근거로 당해 토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 할 것이라고 진정함에 따라 처분청이 이 건에 대한 현지 재조사 및 양도소득세 공정과세 위원회를 개최하여 신중하게 검토한 결과 청구인이 주장하는 양도당시의 실지거래가액(13,300,000원)은 기준시가(25,443,000원)에 비하여 너무 낮아 그 신빙성이 없고 인근 주변지역의 토지가액에 대한 재조사 내용을 보아서도 청구인의 주장은 인정될 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 타당한 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 경우 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지의 여부에 있다.

5. 심리 및 판단

우선 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점 토지를 82.5.11 취득하고 87.8.22 양도함에 따라 처분청이 양도차익 기준시가에 의해 88.12.26 예정결정 통지하자 청구인은 이 건 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 88.1.4 진정하였고 처분청은 이에 대하여 공정과세위원회의 심의결과 취득가액이 불확실하고 양도가액이 기준시가에 미달하는 등 그 거래가액이 불확실한 개인간의 거래로 보아 이 건 기준시가에 의해 89.1.16 이 건 과세한 것에 대하여 청구인은 공정과세 위원회가 이 건 심리시 쟁점 토지의 입지조건, 형태, 양도시 거제지역의 부동산 경기 침체(OO조선, OO조선등의 노사분규)주위의 여건등에 대한 현지조사도 없이 양도가액은 기준시가에 미달하고 취득가액은 불확실하다는 이유로 이를 부인함은 부당하다며 양도가액 입증자료로서 ① 매매계약서 ②양도거래사실확인서 ③매매대금 입금된 금융관계 자료(입금전표 농업협동조합 예금통장) ④매매대금 사용처, 취득가액 입증자료로서 ①취득시 거래중개인 확인서, ②취득에 대한 인우보증, ③취득시 입회인 확인서, ④청구인의 관리소홀로 계약서는 없지만 같은 필지토지를 전 소유자 OOO으로부터 같은 곳, 같은시간, 같은 중개인의 중개로 매입한 OOO(160평중 60평은 OOO, 100평은 청구인)의 매매계약서 (OOO-OOO)를 제시하고 이에 의해 실지거래가액이 확인되므로 이 건 실지거래가액 기준으로 과세되어야 한다는 주장이다.

살펴보건대, 먼저 취득가액이 11,500,000원이 사실인지의 여부에 대하여 보면, 청구인이 취득가액이 11,500,000원이 실지거래가액임을 증빙자료로 제시하는 거래중개인의 확인서, 인우보증서, 청구외 OOO와 OOO의 매매계약서는 이 건 취득가액을 입증하는 간접적인 거증자료에 불과할뿐 직접적이고 객관적인 거증자료로 볼 수 있는 매매계약서 및 대금결제에 관한 증빙의 제시가 없고 또한 청구인이 주장하는 취득가액은 그 당시 기준시가에 비해 현저히 높은 가격인점을 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액을 사실로 받아들이기는 어렵다 하겠다.

다음 쟁점 토지의 실지양도가액이 청구주장대로 13,300,000원인지를 살펴보면, 청구인은 실지양도가액을 입증하는 서류로 매매계약서 및 토지대금 수수와 관련된 청구인의 며느리인 청구외 OOO의 예금 통장을 제시하고 있고, 동 예금통장의 거래내역을 살펴보면, 위 통장에의 입금일과 입금액이 매매계약서상 매매대금의 지급조건과 대부분 일치하고 있고 위 예금통장상 이 건 이외의 다른 예금거래의 대부분이 소액예금 거래인 점을 감안할 경우 이 건 예금거래가 부동산 매매등 특수한 사정에 따른 예외적 거래임을 알 수 있어 청구인 주장을 뒷받침한다고 인정되고 또한, 이 건 양도시 매매계약서 작성인인 청구외 OOO등이 거래사실을 확인하고 있을뿐 아니라, 처분청의 조사 및 공정과세위원회 회의록 기록에 의하면 이 건 토지의 양도시점인 87년도 거제지역의 토지시가는 (주)OO조선, (주)OO조선의 불황 및 노사분규로 토지시가가 낮게 형성된 사실등을 감안하면 실제 거래가액이 기준시가보다 낮을수도 있다고 인정되어 청구주장 실제 매매가액 13,300,000원은 그 진실성이 있다고 판단된다.

위에서 살펴본바대로, 이 건 실지양도가액은 13,300,000원으로 확인되고 있으나 취득가액은 불명하므로

소득세법 제170조

제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”는 규정에 따라 양도 및 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것인바, 쟁점토지의 양도가액은 양도시점인 87.8.22자의 기준시가로 결정하고 취득가액은 취득시인 82.5.11자의 기준시가에 의하여 결정하여 양도차익을 산출하여야 되므로 처분청이 이러한 방법에 의하여 양도차익을 산출한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

그러나 처분청이 산출한 양도차익은 23,520,406원으로 전시 실지양도 가액 13,300,000원보다 1.8배에 달하고, 양도차익은 실지양도가액을 초과하고 있다.

따라서 실지양도가액을 초과한 양도차익이 있었다는 결론은 자산의 양도로 인하여 발생된 소득에 한하여 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(

소득세법 제4조

제1항)에 합당하지 아니할뿐만 아니라 “세법의 해석적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다” (

국세기본법 제18조

제1항)는 세법의 기본 이념과도 상충된다 할 것인바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가로 과세할 것이지만 “기준시가”즉 “시가표준액”이 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 베제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우 기준시가에 의한 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지 양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것인바,(대법원 판례 82누 138, 83.2.2동지) 이 건은 기준시가로 계산한 양도차익 23,520,406원을 실지양도금액 13,300,000원까지만 인정, 계산하여(그차액 10,220,406원은 발생하지 아니한 소득으로 보아서 과세대상에서 제외함)그 양도차익을 13,300,000원으로 하여 해당 양도소득세를 결정하도록 하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 83서 609, 83.6.2 동지)

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.