이유
1. 처분개요 청구인의 남편 망 OOO은 부산광역시 강서구 OO동 OOOOOO 대지 337㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.11.24 환매특약부 매매를 원인으로 91.12.30 경상남도로부터 분양 취득하기전인 91.2.9 청구외 OOO외 1명과 매매계약을 체결하고 같은해 3.22 쟁점토지대금 118,000,000원 전액을 지급한 사실이 있다. 처분청에서는 청구인이 쟁점토지를 1년내 단기양도한 것으로 보아 실지거래가액을 적용하여 95.7.1 청구인에게 ’91년분 양도소득세 64,348,710원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.24 심사청구를 거쳐 95.10.7 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지는 국토이용관리법상 규제지역에 속하여 토지거래허가를 받아야 소유권이 이전되는 토지이므로 비록 토지대금의 잔금이 청산되었다 하여도 그후에 토지거래 허가를 받지 못하였으므로 대법원판례 및 국세심판소 선결정례등에 비추어 보아 쟁점토지의 매매계약은 원인무효로 양도행위는 없는 것이 되므로 처분청에서 이를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 피상속인은 청구외 OOO외 1인과 91.2.9 쟁점토지를 매매가액 118,000,000원을 91.3.20 받기로 하고 매매계약을 체결한 뒤 매매계약서를 공증(공증번호:90-811) 하고 91.3.22 위 매매대금을 모두 수령하였으나 청구인은 청구외 OOO외 1인이 토지거래 허가를 받지 아니하였다 하여 소유권이전 등기를 이행하지 아니하자 청구외 OOO외 1인이 부산지방법원에 쟁점토지의 매매금지등 가처분 신청하여 결정(92카 1511호)을 받은 사실이 처분청의 관련서류 등에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점토지에 대한 매매계약에 의한 매매대금 지급이 모두 이루어진 이상 이는 자산이 사실상 유상으로 이전된 유상양도로 봄이 타당하므로 처분청에서 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건의 다툼은 국토이용관리법상 규제지역내 토지로서 토지매매에 따른 잔금이 청산된 후 토지거래 허가를 받지 못하였다면 양도행위가 있다고 볼 수 있는지에 있다. 나. 먼저 관계법 규정을 보면 (1) 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제1호(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정된 것)에 의하면, 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급청산약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. (2) 국토이용관리법 제21조의3 (토지등 거래계약허가) 제1항에 “규제지역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용 수익을 목적으로 하는 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다”고 규정하면서, 같은조 제7항에서 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”고 규정하고 있어 국토이용관리법상의 토지거래허가 지역내에서의 매매계약등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기전에는 물권적효력은 물론 채권적효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이다.(대법원 91.12.24선고 90다12243 전원합의체 같은뜻) (3) 위 규정을 종합하면 토지거래허가지역내의 토지의 매매계약이 관할관청의 거래허가를 받은 바 없어 무효의 상태에 있다면 계약당사자간에 약정한 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 보관하고 있다하여 이를 두고 소득세법 제4조 제3항의 자산의 유상대가라고는 할 수는 없고 단순한 보관금에 불과하다 할 것이다.(대법원 93.1.15선고 92누8361 같은뜻) 따라서 이러한 보관금을 수령한 날은 자산의 양도차익을 계산하기 위한 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 소정의 잔금청산일로 볼 수 없다고 풀이된다. 다. 쟁점토지가 청구인에서 청구외 OOO외 1인에게 양도되었다고 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, (1) 쟁점토지의 등기부등본에는 청구인의 남편 망 OOO이 쟁점토지를 90.11.24 환매특약부 매매를 원인으로 91.12.30 취득하여 95.8.23 현재에도 위 망 OOO이 보유하고 있는 것으로 되어 있으며 다만, 청구외 OOO외 1인이 부산지방법원의 가처분 결정(92카 1511호)에 의하여 가처분권자로 되어 있음이 확인되고 있고, (2) 부산지방법원 판결문(95가함 11620, 95.8.30 판결선고)에 의하면, 청구외 OOO외 1인이 91.2.9 청구인의 남편 망 OOO으로부터 쟁점토지를 118,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고 같은해 3.22 청구외 OOO외 1인에게 위 대금 전액을 지급하였으나 쟁점토지는 위 매매계약 당시부터 국토이용관리법상 규제지역으로 지정되어 토지허가를 받도록 되어 있으나 관할관청으로부터 토지거래 허가를 받지 못한 사실이 확인되고 있다. (3) 위에서 본 관계법령과 사실관계를 종합하여 보면, 91.2.9 청구인의 남편 망 OOO과 청구외 OOO외 1인간에 체결한 쟁점토지의 매매계약은 관할관청에서 토지거래 허가를 받은바 없는 경우에는 유동적무효의 상태에 있는 것이므로 설사 청구인의 남편 망 OOO이 91.3.22 매매대금 전부를 수령한 사실이 있다하더라도 동 금원은 소득세법 제4조 소정의 자산의 유상대가로 받은 대금이라고는 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하므로 쟁점토지의 양도행위는 없다고 봄이 타당할 것으로 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.