이유
1. 원처분 개요 청구인들(OOO 외 3인, ① OOO : 대구광역시 달서구 OO동 OOOOOO, ② OOO : 같은시 같은구 OO동 OOO, ③ OOO : 경상북도 고령군 운수면 OO리 OOOO, ④ OOO : 같은시 동구 OO동 OOOOOO)은 1993.3.27 사망한 청구인들의 아버지인 OOO(이하 “청구외 OOO”이라 한다)의 상속인들로서 청구외 OOO이 그의 사망전 1988.6.17 대구광역시 달서구 OO동 OOOOOO 대지 295㎡를 청구외 한국토지개발공사로부터 18,810,000원에 취득하여 그 지상에 건물 328.8㎡(이상의 토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.9.8 신축준공하고 쟁점부동산을 1989.3.14 청구외 OOO(개인)에게 양도한 사실에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산, 1989.3.29 처분청에 1989년도 귀속분 양도소득세 28,580,120원 및 동 방위세 5,976,230원을 신고납부 하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 이는 1989.8.1 이전의 법인과의 거래이고 1년 이내의 단기거래라 하여 실지거래가액 적용대상으로 본 후, 쟁점부동산의 전체 양도가액 120,000,000원을 토지와 건물의 양도당시 기준시가(토지 25,577,090원, 건물 25,856,900원)의 비율로 안분하여 구한 59,673,580원과 60,226,411원을 각각 토지와 건물의 실지양도가액으로 하였고 실지취득가액은 토지의 경우 한국토지개발공사로부터 취득한 가액 18,810,000원으로 하고, 건물의 경우 건물 실지양도가액을 건물의 취득시부터 양도시까지의 기준시가(지방세법상의 과세시가표준액) 상승비율로 역산한 가액 55,220,752원으로 하여 양도차익을 계산, 1994.1.16 청구인들에게 1989년도 귀속분 양도소득세 28,580,120원 및 동 방위세 5,976,230원을 추징 고지처분 하였다. 청구인들은 이에 불복, 1994.3.12 이의신청을 하여 1994.4.1 그 결정서를 받고 다시 1994.5.19 심사청구를 하여 1994.7.1 심사결정서를 받은후 1994.8.20 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산, 그 세액을 1989.3.29 신고납부하였음에도 그 신고납부일로부터 5년이나 지난 1994년 1월에 이르러서야 처분청이 이를 실지거래가액 적용대OO 것으로 보았음은 부당하고, 또 실지거래가액 적용시에는 실지거래가액을 정확히 조사하여 적용하여야 하는데도 불구하고, 일반적으로 실지거래가액으로 인정하지 아니하는 검인계약서상의 매매가액을 토지와 건물의 실지양도가액 총액으로 본후 이를 소득세법의 규정에 의하여 안분하고 환산한 금액을 토지와 건물의 각 실지양도가액 및 건물의 실지취득가액으로 보았음은 부당한 바, 본건 부과처분은 취소되어야 한다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 (1) 쟁점부동산의 거래는 그 취득이 법인과의 거래이고 1년 이내의 단기양도이므로 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제1호와 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액 과세대상이고, (2) 처분청으로부터 본건 고지처분 전 청구인들에게 실지취득가액 및 실지양도가액을 입증할 수 있는 증빙의 제출을 1개월간 안내하였으나 동 증빙의 제출이 없었던 반면, 양도시의 검인계약서상 금액은 공인중개사의 날인·특약사항·당시 시세 등을 감안할 때 실가임이 인정되고, 한편 청구인들이 심사결정시 제출한 쟁점건물 신축공사의 수급자인 청구외 OOO의 확인서에 의하면 인건비 35,000,000원만 표시되어 있고 건축자재비는 도급자가 직접 부담한 관계상 확인이 불가능한 상황인 바, 처분청이 검인계약서상의 매매대금을 토지와 건물의 실지양도가액으로 본후 이를 토지와 건물의 양도당시의 기준시가로 안분하여 토지와 건물의 각 실지양도가액을 구하였고, 토지의 실지취득가액은 한국토지개발공사로부터의 취득가액으로 하였으며, 건물의 취득가액은 건물의 위 실지양도가액을 기준시가 상승비율로 역산한 금액으로 하여, 본건 양도차익을 계산, 과세한 처분은 적법하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 이 사건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익 계산을 기준시가와 실지거래가액중 어느 것에 의하는 것이 적법한지 여부와, 실지거래가액에 의하는 것이 적법한 경우 처분청이 적용한 실지거래가액의 당부에 있다 하겠다. 먼저 관련 법규정을 보면 1) 소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 개정전의 것)에서 「④ 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 2) 동법 제45조 제1항 제1호(1990.12.31 개정전의 것)에서 「① 거주자 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」으로 규정하였으며, 3) 동법시행령 제115조 제1항 제1호(1990.5.1 개정전의 것)에서 「① 법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지·건물 (가) 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액 (나) “가” 이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액. 다만, 양도당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액으로 한다. (다) 제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액」으로 규정하고, 4) 동법시행령 제170조 제1항, 제2항, 제4항(1990.12.31 개정전의 것)에서 「① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. ② 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ④ 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우 2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래·기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」로 규정하였으며, 5) 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호(1990.5.1 개정전의 것)에서 「⑤ 영 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 가액을 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다. 1. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 ×

」으로 규정하고, 6) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항(1990.10.15 개정전의 것)에서 「③ 제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1. 부동산을 미등기상태로 전매한 때 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예 : 아파트 당첨권)를 양도한 때 3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때 4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때 5. 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때(이하 생략)」로 규정하고 있다. 살피건대, (1) 쟁점부동산은 청구인이 토지를 1988.6.7 한국토지개발공사로부터 취득하고 그 지상에 건물을 신축, 1988.9.8 준공하여 1989.3.14 양도한 것인 바, 법인과의 거래이고 1년 이내의 단기양도이며, 한편 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 단서와 제45조 제1항 제1호 단서, 동법시행령 제170조 제4항 제1호 및 제3호, 국세청 훈령(1987.1.26 제980호) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 의하면 법인과의 거래이거나 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 되어 있으므로 이 건 양도차익계산은 실지거래가액 적용대상이라 하겠고, (2) 청구인은 처분청이 쟁점부동산에 대한 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 본데 대하여 일반적으로 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정하지 아니함에도 이를 실지거래가액으로 본 것은 부당하다는 주장이나 이는 근거없는 막연한 주장일 뿐만 아니라 쟁점부동산의 검인계약서상 매매대금 120,000,000원이 실지거래가액이 아니라는 입증이 없는 반면 첫째, 소득세법시행령 제170조 제2항에 의하면 토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니한 경우에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 토지와 건물가액에 비례하여 안분하게 되어 있고, 둘째, 소득세법시행령 제170조 제1항 단서와 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호에 의하면 실지거래가액 적용대상으로서 양도 또는 취득중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 이를 확인할 수 없는 다른 하나는 확인되는 실지거래가액에 취득시부터 양도시까지의 지방세법상의 과세시가표준액 상승비율을 적용하여 환산한 가액으로 하게 되어 있으며, 셋째, 처분청의 과세기록에 의하면 처분청은 위 법규정에 의하여 양도시 검인계약서상의 매매대금 120,000,000원을 안분함으로써 토지 및 건물의 실지양도가액을 각각 59,673,589원 및 60,226,411원으로 산정하였고, 한편 실지취득가액은 토지의 경우 한국토지개발공사로부터 취득한 18,810,000원으로 하였으며 건물의 경우 환산방식에 의하여 55,220,752원으로 계산하였고, 각각 그 계산내용이 정확함이 확인되는 바, 이상내용을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도차익 계산을 실지거래가액에 의한 것은 적법하고, 또한 처분청이 적용한 실지거래가액 내용도 정당한 것으로 인정된다. 그렇다면 쟁점부동산의 양도차익 계산을 실지거래가액 적용대상이고 처분청의 양도차익계산내용이 정당하므로 본건 과세처분은 적법한 반면, 이와다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.