이유
1. 원처분 개요

청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOO OOOOO OOO OOOO 대지 81.96㎡, 건물 165.36㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도한 데 대하여,

처분청은 쟁점아파트의 양도일이 93.2.13이고, 청구인이 쟁점아파트의 양도일전인 93.1.25 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 소재 주택(대지 502㎡, 건물 229.68㎡, 이하 “OO동주택”이라 한다)을 취득하였을 뿐만 아니라 또한 청구인의 소유인 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 근린생활시설(건평 899.16㎡, 4층 건물)의 4층을 개조하여 주택(이하 “사무실개조주택”이라 한다)으로 사용하고 있으므로 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당되지 아니하는 것으로 보아 93.12.16 청구인에게 ’93년도 귀속 양도소득세 135,253,740원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.1.24 심사청구를 거쳐 94.4.12 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 양도소득에 대한 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이므로 쟁점아파트의 경우 매매계약서상의 잔금지급약정일은 92.12.12 이나 매수인의 사정으로 인하여 잔금지급일을 1개월간 연장하여 93.1.12 잔금 중 일부인 145,000,000원을 지급받았고, 나머지 잔금 240,000,000원은 93.1.16에 지급받았으므로 쟁점아파트의 양도일은 93.1.16인데도 처분청이 쟁점아파트의 양도일을 93.2.13로 본 것은 잘못된 것이고,

(2) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 새로이 취득한 OO동주택(취득일 93.1.25)으로 이사가려고 하였으나 매도자의 사정으로 인하여 동 주택으로 이사하기가 어려워 청구인 소유의 근린생활시설 4층을 주택으로 개조하여 임시로 거주하기로 하고 개조작업을 하였으나 93.1.16 쟁점아파트 양도일 현재 그 작업이 완성되지 아니하여 청구인은 가족과 함께 친척인 청구외 OOO의 집에서 임시거처하다가 93.1월말경 위 사무실개조주택으로 이사하여 거주하고 있는 바,

(3) 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당되어 비과세되어야 하며(고급주택 양도에 대한 과세는 별론으로 함), 처분청은 사무실 개조주택이 쟁점주택의 양도일 이전에 이미 주택으로 완성되어 있었다고 주장하고 있으나 이는 사실과 다르고, 설사 쟁점아파트 양도일전에 주택개조공사가 완성되었다고 하더라도

소득세법시행규칙 제6조

제1항의 규정에 의거 “거주이전을 목적으로 새로운 주택을 취득한 후 그 주택의 취득일로부터 1년(아파트의 경우는 6개월)이내의 종전주택을 양도하는 경우”에 해당되어 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당된다고 주장한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점아파트에 대한 매매계약서상의 잔금지급약정일은 92.12.12 이나 매수인의 사정으로 1개월 연기하여 93.1.16 잔금을 지급받았다고 주장하나 쟁점아파트의 계약금 및 중도금에 대한 금융자료의 제시가 없고 OO증권주식회사의 청구인의 자인 청구외 OOO의 계좌에 입금된 93.1.13 자 145,000,000원 및 93.1.18 자 240,000,000원이 쟁점아파트의 매도대금에 대한 잔금인지를 확인할 수 없으며, 청구인의 주민등록등본상 쟁점아파트에서의 퇴거일이 93.3.10 인 점등으로 미루어 보아 93.1.16에 쟁점아파트에 대한 잔금이 청산되었다고 볼 수는 없고,

(2) 청구인은 OO동 건물 4층을 93.1.16 현재에는 주택으로 개조공사를 하고 있어 93년 1월말경 위 OO동 건물 4층으로 입주하였다고 주장하나 처분청의 의견서에 의하면 쟁점아파트를 양도하기 전에 이미 동 건물 4층은 주택으로 개조하여 청구인 및 그 가족이 실제로 거주하고 있었던 것으로 되어 있고 청구인은 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙을 제시하지 못하며,

(3) 쟁점아파트는 대금청산일이 불분명한 경우에 해당되어 소유권이전등기시 제출한 검인계약서의 잔금지급약정일인 93.2.13을 양도시기로 보아야 할 것이고, 따라서 청구인은 쟁점아파트의 양도일 이전인 93.1.25 OO동 주택을 취득하였으며, 또한 OO동 건물 4층을 주택으로 개조하여 거주하고 있었으므로 쟁점아파트의 양도를 1세대1주택의 양도로 보지 아니한 것은 정당하다는 의견을 제시하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 비과세 양도에 해당되는지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

(1)

소득세법 제5조

제6호 (자)목에서는「대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지(건물이 정착된 면적에 일정배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지)의 양도로 발생하는 소득」은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조 제1항에서는 1세대1주택은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다고 규정하고 있다.

또한, 같은 법 시행규칙 제6조 제1항에서는 국내에 1주택을 가진 세대가 거주이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날(자기가 건설하여 취득한 경우에는 완성한 날)로부터 1년(아파트의 경우에는 6월)이내에 종전의 주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 위 법 제5조 제6호 (자)의 규정을 적용한다고 규정하고 있다.

(2)

소득세법시행령 제15조

제5항 제1호의 규정에 의하면 공동주택으로서 주택의 전용면적(지하실을 제외한다)이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원 이상인 것은 같은 법 제5조 제6호 (자)에서 규정한 대통령령이 정하는 고급주택에 해당되는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제23조 제3항에서는 1세대1주택에 해당되는 고급주택(이에 부수되는 토지포함)의 양도차익, 양도소득특별공제액 및 장기보유특별공제액은 같은 조 제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(3)

소득세법 제27조

및 같은 법 시행령 제53조 제1항 본문 및 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도시기는 대금의 청산일이 확인되는 경우에는 대금을 청산한 날을 양도시기로 보도록 규정하고 있고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 제4호에서는 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득시기로 한다고 규정하고 있다.

다. 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당되는지 여부

(1) 쟁점아파트의 양도시기에 대하여

(가) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면 청구인이 89.2.20 취득하여 93.2.15(원인 92.10.12 매매) 청구외 OOO에게 소유권이전등기 경료되었음을 알 수 있고, 쟁점아파트의 양도시 작성된 검인계약서 내용을 보면 그 계약일은 92.10.12, 양도대금은 525,000,000원이며, 잔금(260,000,000원)지급약정일은 93.2.13 로 되어 있다. 또한 청구인이 제시한 실지계약서의 내용을 보면 그 계약일은 92.10.12, 양도대금은 755,000,000원이며, 잔금 385,000,000원의 지급약정일은 92.12.12임이 확인된다. 청구인은 잔금 385,000,000원을 93.1.12자 145,000,000원, 93.1.16자 240,000,000원을 지급받았다고 주장하면서 그 증빙을 제시하고 있는 바, 그 내용을 보면 OO증권주식회사 OO지점 청구인의 자 청구외 OOO 명의의 계좌(OOOOOOOOOO)에 93.1.13자 145,000,000원, 93.1.18자 240,000,000원이 입금된 사실이 확인되는 고객계좌부와 쟁점아파트의 매수자인 청구외 OOO이 작성한 확인서를 제시하고 있고(확인서 내용은 청구주장과 일치함), OO구 OO OO동장이 확인한 인감증명발급대장을 보면 청구인은 93.1.16 청구외 OOO에게 부동산을 매도하기 위한 인감증명을 발급받은 사실이 확인된다.

(나) 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면, 처분청은 쟁점아파트의 등기시 제출된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 93.2.13 을 양도시기로 보았으나 인감증명발급상황등 위의 제 증빙으로 미루어 보아 그 대금의 청산일은 인감증명발급일인 93.1.16로 보는 것이 사회통념상 타당한 것으로 보이므로 쟁점아파트의 양도시기는 청구주장대로 93.1.16이 정당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당되는지 여부

(가) 쟁점아파트 양도일 이전에 OO동 주택을 취득하였는지 여부

OO동 주택의 취득에 관한 등기부등본의 내용을 보면 93.1.31을 매매원인일로 하여 93.2.23 청구외 OOO으로부터 청구인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었음이 확인되고 동 주택의 매매에 관한 계약서의 내용을 보면 매매대금을 675,000,000원(전세보증금 100,000,000원 포함)으로 하여 계약일은 92.12.3이고, 잔금 309,000,000원의 지급약정일은 93.1.25이다.

청구인은 위 잔금지급에 대한 금융자료를 제시하고 있는 바, 그 내용을 보면, 93.1.25자 212,000,000원이 OO증권주식회사 OO지점의 청구인의 자 청구외 OOO의 계좌(OOOOOOOOOO)에서 출금된 사실이 확인되고 위 212,000,000원중 209,000,000원(309,000,000원-100,000,000원)이 OO동 주택의 매매잔금(전세보증금 제외)으로 매도자 위 OOO에게 지급된 사실을 주장하고 있고, 처분청도 OO동 주택의 검인계약서상 잔금지급약정일인 93.1.25을 동 주택을 청구인이 취득한 시기로 인정하고 있는 점등을 종합해 보면, OO동 주택의 취득일은 93.1.25로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 쟁점아파트의 양도일은 93.1.16이고 OO동 주택의 취득일은 93.1.25이므로 청구인은 쟁점주택을 양도하고, OO동 주택을 취득한 사실을 알 수 있다.

(나) 사무실 개조주택의 취득일이 언제인지 여부

이 건 사무실을 주택으로 개조하는 공사는 건축허가를 받은 사실이 없으므로(공부상에는 탁구장으로 되어 있으나 실지로는 사무실 임대에 사용하고 있었던 것임),

소득세법시행령 제53조

제1항 제4호의 규정에 의하여 주택으로 사용한 날이 그 취득시기라 할 것인 바, 청구인은 93.1월말경 동 사무실을 개조하여 만든 주택으로 이사하였다고 주장하고, 처분청은 쟁점아파트 양도일이전부터 이를 주택으로 사용하고 있었다고 주장하고 있어 이에 대하여 보면, 청구인이 처분청에 신고한 부동산임대에 관한 ’92년 제1기 부가가치세 확정신고서에 의하면 동 건물 4층(사무실개조주택의 장소)에는 청구외 OO실업주식회사가 사무실로 임차하여 사용하고 있는 사실이 확인되고, 위 OO실업주식회사 대표이사 OOO의 확인서에 의하면 동 회사는 90.6.1부터 92.10.20경까지 위 건물 4층을 임차하여 사용하고 있었던 사실을 확인하고 있다.

또한 청구인은 사무실주택 개조공사는 92.12월 중순경부터 시작하여 93년1월말에 주택으로 개조하여 입주하였다고 주장하면서 공사내용 사실확인서(청구외 OOO외 3인), 도시가스공급확인서(93.1.30 가스공급), 공사견적서 및 공사대금지급영수증 등을 제시하고 있다.

한편, 쟁점아파트에서 청구인이 사용하던 전화(OOOOOOOO)는 93.1.5 사무실개조주택으로 이전된 사실이 확인된다.

따라서 위의 내용을 종합하여 보면, 위 건물 4층은 92.10.20일경까지는 사무실로 사용되고 있다가 92.12월 중순경 주택개조공사를 착수한 사실이 인정된다 하겠고, 청구인이 사무실 개조주택으로 이사간 것은 전화이전일인 93.1.5일이나 아니면 청구주장대로 93.1월말경이라고 보는 것이 타당하다고 판단되므로 사무실개조주택은 93.1월이 그 취득시기라고 할 것이다.

(다) 다음으로 청구인의 주민등록상황을 보면, 청구인은 그의 가족과 함께 88.6.21 쟁점아파트에 전입하여 거주하다가 93.3.10 사무실개조주택으로 전출한 것으로 되어 있다.

또한, 처분청의 조사내용 및 국세청전산자료에 의하면 쟁점아파트, OO동 주택 및 사무실개조주택이외에는 쟁점아파트의 취득일 이후에는 청구인이 다른 주택의 취득 또는 양도사실이 없는 것으로 확인된다.

(라) 관계법령과 위의 내용을 종합하여 보면 청구인은 쟁점아파트를 취득하여 그 가족과 함께 동 아파트에 3년이상 거주하다 93.1.16 양도하고 93년 1월중에 사무실개조주택으로 이사한 사실이 인정되므로 만일 93.1.16 이후에 사무실개조주택으로 이사한 것이라면 쟁점아파트 양도일 현재는 다른 주택이 없는 것이므로 당연히 1세대1주택의 양도에 해당되는 것이고, 93.1.16 이전인 93.1.5에 사무실개조주택으로 이사한 것이라면 이는

소득세법시행규칙 제6조

제1항에서 “주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년(아파트의 경우에는 6월)이내에 종전의 주택을 양도하는 경우”에도 1세대1주택의 양도에 해당되는 것으로 규정하고 있는 것에 비추어 보면, 쟁점아파트의 양도는 결과적으로 1세대1주택(고급주택)의 양도에 해당된다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택의 양도로 보지 아니하고 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.