이유
1. 원처분 개요
청구인은 90.2.20부터 92.1.22사이에 아래 부동산 (이하 “쟁점①～⑦부동산”이라 한다)을 법원의 경매에 의하여 취득하여 단기양도 하였다.
아 래
번호
부 동 산 소 재 지
종 류
면적(㎡)
취득일
양도일
①
부산시 동래구 OO동 OOOOOOO
연립주택
대??? 지
51.24
46.70
90.2.20
90.7.27
②
부산시 남구 OO동 OOOOO OO???????????????? OOOOO OOOOOOO
아 파 트
대??? 지
50.83
44.10
90.5.30
90.10.15
③
부산시 금정구 OO동 OOOO?????????????????? OOO OOOO
아 파 트
대??? 지
68.52
28.96
91.7.24
92.1.22
④
부산시 사하구 OO동 OOOOO
답
112.00
90.3.2
90.4.26
⑤
부산시 북구 OO동
아 파 트
대??? 지
84.91
48.10
90.3.29
90.5.18
⑥
부산시 서구 OOO동OO OOOO
대??? 지
810㎡
1/2지분
91.9.25
91.10.4
⑦
부산시 해운대구 OO동 OOOOOOO
주??? 택
대??? 지
42.00
50.00
90.11.22
91.4.26
처분청은 청구인이 경락받은 부동산을 단기양도 하였으므로 부동산 투기자로 조사하여 취득가액은 경락가액으로 양도가액은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하고 94.1.29 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 32,703,950원 및 동 방위세 6,540,790원, 91년 귀속 양도소득세 40,955,960원, 92년귀속 양도소득세 9,576,000원을 부과(94.4.30 90년 귀속 양도소득세 30,120,810원 및 동 방위세 6,024,160원, 91년 귀속 양도소득세 40,594,620원, 92년귀속 양도소득세 7,151,450원으로 감액경정)하였다.
청구인은 이에 불복하여 전심절차(이의신청 및 심사청구)를 거쳐 94.11.2 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
(1) 쟁점①～③부동산은 법원의 경매로 취득한 것으로 동 주택의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 지출하고 명도하였으므로 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 하며,
(2) 쟁점①～⑦부동산의 중개 수수료에 대하여 영수증이 첨부된 것은 영수증대로 영수증이 첨부되지 아니한 것은 법정소개료대로 공제하여야 하고,
(3) 쟁점①부동산의 실지양도가액은 30,000,000원이고, 쟁점⑥부동산의 실지양도가액은 85,000,000원이므로 이를 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
나. 국세청장 의견
(1) 청구인이 위 명도비용을 지급하였다 하더라도 이는 청구인이 당해 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용은 아니라 할 것이고, 청구인과 세입자들과의 관계에서 발생한 간접적인 지출비용이므로 양도차익계산상 필요경비로 인정될 수 없고,
(2) 위①～⑦부동산에 대한 소개비 3,350,000원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나, 사실로 입증할만한 거증서류가 불비함으로 필요경비로 인정할 수 없으며,
(3) 쟁점①부동산의 양도가액에 대하여 매수자가 34,000,000원에 매수한 것으로 확인하였다가, 청구인은 이 건 조사가 끝난후 양도가액이 30,000,000원으로 작성하여 공증받은 입증서를 제시하고 있는 바, 위 입증서가 이 건 세무 조사후에 작성 된 서류로서 사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙자료가 없으므로 청구주장을 인정할 수 없다 하겠으며, 쟁점⑥부동산은 청구외 OOO와 1/2지분 공동소유자로서 실거래가액은 190,000,000원임을 매수인이 사실확인하고 청구인도 총거래액이 190,000,000원으로 거래되었음을 시인하고 있으며, 다만 청구인은 동거래금액에 대한 양도차익만큼을 배분받지 못하였다는 주장이나 이를 입증할 증빙이 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 이 건 쟁점은
(1) 청구인이 쟁점①～③부동산의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 지출하였는지와 이를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부,
(2) 쟁점①～⑦부동산의 양도와 관련하여 소개비를 실제 지급하였는지 여부,
(3) 쟁점①, ⑥부동산의 실지양도가액을 34,000,000원과 85,000,000원으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제45조
제1항 및
같은법시행령 제94조
를 보면 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액·설비비와 개량비·자본적지출액·자산을 양도하기 위하여 직접지출한 양도비로 규정하고 있다.
다. 쟁점(1)에 대하여
1) 청구인이 이사비로 12,300,000원을 지급하였다고 주장하면서 이에 대한 입증자료로 전소유자 청구외 OOO의 확인 영수증과 세입자 청구외 OOO 등 2인의 각서만을 제시하고 있을 뿐 다른 객관적인 증빙자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.
2) 전시법령을 보면 취득가액·설비비와 개량비·자본적지출액·양도비만 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하게 되어 있는 바, 토지·건물의 양도와 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니하는 것으로 해석된다. (국세청 재산 01254-2947, 88.10.13, 국심 83부 2210, 84.1.10, 국심 90서747, 90.7.25, 국심 90전840, 90.7.27, 국심 93광731, 93.6.24도 같은 뜻임)
3) 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점 ①～③부동산의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 실제 지급하였는지도 불분명하고, 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니한다고 판단되므로 청구주장은 이유없다.
라. 쟁점(2)에 대하여
1) 청구인은 쟁점⑤부동산의 양도와 관련하여 소개비 2,050,000원을 청구외 OOO에게 지급한 것으로 주장하면서 청구외 OOO이 작성한 영수증만을 제시하고 있고 쟁점⑤부동산을 제외한 나머지 부동산의 양도에 관한 소개비에 대하여는 영수증이 없으므로 법정소개료 1,300,000원 합계 3,350,000원을 공제해 달라고 주장하고 있다.
2) 청구인이 쟁점①～⑦부동산의 양도에 관한 소개비를 지급한 사실이 있음을 입증할 수 있는 객관적인 자료의 제시가 없는 한 청구인의 주장을 사실로 받아들이기 어렵다 하겠다.
마. 쟁점(3)에 대하여
1) 쟁점①, ⑥부동산의 양도가액에 대한 처분청의 조사가액은 각각 34,000,000원과 190,000,000원이고 청구인은 각각 30,000,000원과 85,000,000원이라고 주장하고 있다.
2) 당초 조사관서인 부산지방국세청이 제시한 심리자료에 의하면 매수자로부터 매매가격 확인조사를 거쳐 확인서를 받은 반면, 청구인은 쟁점①부동산의 경우 처분청의 조사가 끝난 이후에 매수자가 작성한 입증서만을 공증받아 제시하고 있을 뿐이고 쟁점⑥부동산의 경우 청구외 OOO와 공동으로 경락받아 청구외 OOO외 2인과 85,000,000원에 매매하기로 계약하였으나 청구외 OOO, OOO 등이 짜고 청구인 모르게 190,000,000원에 실지매매하여 청구인은 동 매매금액에 대한 양도차익만큼 배분받지 못하였다는 주장이나 이를 입증할 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
그렇다면, 청구주장은 대금수수 관계 등을 입증하는 구체적이고 객관성 있는 증빙자료의 제시가 없어 신빙성이 없다고 판단되고, 처분청이 위 매수자들로부터 매매가격을 확인하여 이를 실지거래가액으로 보아 과세한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.
바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
번호
부 동 산 소 재 지
종 류
면적(㎡)
취득일
양도일
①
부산시 동래구 OO동 OOOOOOO
연립주택
대??? 지
51.24
46.70
90.2.20
90.7.27
②
부산시 남구 OO동 OOOOO OO???????????????? OOOOO OOOOOOO
아 파 트
대??? 지
50.83
44.10
90.5.30
90.10.15
③
부산시 금정구 OO동 OOOO?????????????????? OOO OOOO
아 파 트
대??? 지
68.52
28.96
91.7.24
92.1.22
④
부산시 사하구 OO동 OOOOO
답
112.00
90.3.2
90.4.26
⑤
아 파 트
대??? 지
84.91
48.10
90.3.29
90.5.18
⑥
부산시 서구 OOO동OO OOOO
대??? 지
810㎡
1/2지분
91.9.25
91.10.4
⑦
부산시 해운대구 OO동 OOOOOOO
주??? 택
대??? 지
42.00
50.00
90.11.22
91.4.26
처분청은 청구인이 경락받은 부동산을 단기양도 하였으므로 부동산 투기자로 조사하여 취득가액은 경락가액으로 양도가액은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하고 94.1.29 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 32,703,950원 및 동 방위세 6,540,790원, 91년 귀속 양도소득세 40,955,960원, 92년귀속 양도소득세 9,576,000원을 부과(94.4.30 90년 귀속 양도소득세 30,120,810원 및 동 방위세 6,024,160원, 91년 귀속 양도소득세 40,594,620원, 92년귀속 양도소득세 7,151,450원으로 감액경정)하였다.
청구인은 이에 불복하여 전심절차(이의신청 및 심사청구)를 거쳐 94.11.2 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
(1) 쟁점①～③부동산은 법원의 경매로 취득한 것으로 동 주택의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 지출하고 명도하였으므로 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 하며,
(2) 쟁점①～⑦부동산의 중개 수수료에 대하여 영수증이 첨부된 것은 영수증대로 영수증이 첨부되지 아니한 것은 법정소개료대로 공제하여야 하고,
(3) 쟁점①부동산의 실지양도가액은 30,000,000원이고, 쟁점⑥부동산의 실지양도가액은 85,000,000원이므로 이를 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
나. 국세청장 의견
(1) 청구인이 위 명도비용을 지급하였다 하더라도 이는 청구인이 당해 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용은 아니라 할 것이고, 청구인과 세입자들과의 관계에서 발생한 간접적인 지출비용이므로 양도차익계산상 필요경비로 인정될 수 없고,
(2) 위①～⑦부동산에 대한 소개비 3,350,000원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나, 사실로 입증할만한 거증서류가 불비함으로 필요경비로 인정할 수 없으며,
(3) 쟁점①부동산의 양도가액에 대하여 매수자가 34,000,000원에 매수한 것으로 확인하였다가, 청구인은 이 건 조사가 끝난후 양도가액이 30,000,000원으로 작성하여 공증받은 입증서를 제시하고 있는 바, 위 입증서가 이 건 세무 조사후에 작성 된 서류로서 사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙자료가 없으므로 청구주장을 인정할 수 없다 하겠으며, 쟁점⑥부동산은 청구외 OOO와 1/2지분 공동소유자로서 실거래가액은 190,000,000원임을 매수인이 사실확인하고 청구인도 총거래액이 190,000,000원으로 거래되었음을 시인하고 있으며, 다만 청구인은 동거래금액에 대한 양도차익만큼을 배분받지 못하였다는 주장이나 이를 입증할 증빙이 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 이 건 쟁점은
(1) 청구인이 쟁점①～③부동산의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 지출하였는지와 이를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부,
(2) 쟁점①～⑦부동산의 양도와 관련하여 소개비를 실제 지급하였는지 여부,
(3) 쟁점①, ⑥부동산의 실지양도가액을 34,000,000원과 85,000,000원으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제45조
제1항 및
같은법시행령 제94조
를 보면 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액·설비비와 개량비·자본적지출액·자산을 양도하기 위하여 직접지출한 양도비로 규정하고 있다.
다. 쟁점(1)에 대하여
1) 청구인이 이사비로 12,300,000원을 지급하였다고 주장하면서 이에 대한 입증자료로 전소유자 청구외 OOO의 확인 영수증과 세입자 청구외 OOO 등 2인의 각서만을 제시하고 있을 뿐 다른 객관적인 증빙자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.
2) 전시법령을 보면 취득가액·설비비와 개량비·자본적지출액·양도비만 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하게 되어 있는 바, 토지·건물의 양도와 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니하는 것으로 해석된다. (국세청 재산 01254-2947, 88.10.13, 국심 83부 2210, 84.1.10, 국심 90서747, 90.7.25, 국심 90전840, 90.7.27, 국심 93광731, 93.6.24도 같은 뜻임)
3) 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점 ①～③부동산의 전소유자 및 세입자들에게 이사비로 12,300,000원을 실제 지급하였는지도 불분명하고, 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니한다고 판단되므로 청구주장은 이유없다.
라. 쟁점(2)에 대하여
1) 청구인은 쟁점⑤부동산의 양도와 관련하여 소개비 2,050,000원을 청구외 OOO에게 지급한 것으로 주장하면서 청구외 OOO이 작성한 영수증만을 제시하고 있고 쟁점⑤부동산을 제외한 나머지 부동산의 양도에 관한 소개비에 대하여는 영수증이 없으므로 법정소개료 1,300,000원 합계 3,350,000원을 공제해 달라고 주장하고 있다.
2) 청구인이 쟁점①～⑦부동산의 양도에 관한 소개비를 지급한 사실이 있음을 입증할 수 있는 객관적인 자료의 제시가 없는 한 청구인의 주장을 사실로 받아들이기 어렵다 하겠다.
마. 쟁점(3)에 대하여
1) 쟁점①, ⑥부동산의 양도가액에 대한 처분청의 조사가액은 각각 34,000,000원과 190,000,000원이고 청구인은 각각 30,000,000원과 85,000,000원이라고 주장하고 있다.
2) 당초 조사관서인 부산지방국세청이 제시한 심리자료에 의하면 매수자로부터 매매가격 확인조사를 거쳐 확인서를 받은 반면, 청구인은 쟁점①부동산의 경우 처분청의 조사가 끝난 이후에 매수자가 작성한 입증서만을 공증받아 제시하고 있을 뿐이고 쟁점⑥부동산의 경우 청구외 OOO와 공동으로 경락받아 청구외 OOO외 2인과 85,000,000원에 매매하기로 계약하였으나 청구외 OOO, OOO 등이 짜고 청구인 모르게 190,000,000원에 실지매매하여 청구인은 동 매매금액에 대한 양도차익만큼 배분받지 못하였다는 주장이나 이를 입증할 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
그렇다면, 청구주장은 대금수수 관계 등을 입증하는 구체적이고 객관성 있는 증빙자료의 제시가 없어 신빙성이 없다고 판단되고, 처분청이 위 매수자들로부터 매매가격을 확인하여 이를 실지거래가액으로 보아 과세한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.
바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.