이유
1. 사 실

청구인이 부동산등기부상 청구외 OO의 소유인 서울특별시 서초구 OO동 OOO 대지 1,336평방미터와 위 지상건물 2,362평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.7.30을 원인일자로 하여 88.4.30 청구인 앞으로 소유권을 이전한 후 88.5.9 양도한 사실에 대하여,

처분청이 89.9.16 청구인에게 쟁점부동산의 취득일자를 86.7.30 양도일자를 88.5.9로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 134,652,650원 및 동방위세 26,930,530원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.10.18 심사청구를 거쳐 90.1.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 전소유자인 OO에게 빌려준 채권중 미회수채권 20,000,000원을 회수하기 위하여 85.12.11 매매예약하였으나 86.7.30까지도 채무를 이행하지 아니하므로 소송을 제기하여 서울민사지방법원 87가합 OOOO(88.2.19)으로 승소판결을 받아 본등기를 이행하였으며, 청구인은 경제적능력이 없어 88.5.9 청구외 OOO과 OOO에게 보증금 1,308,000,000원과 청구인의 미회수채권 20,000,000원을 합한 1,328,000,000원에 양도하였던 바, 처분청이 취득일은 86.7.30 양도일은 88.5.9로 하여 기준시가에 의거 양도소득세를 과세하였으나, 양도차익이 없음에도 불구하고 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 관련법령을 보면

소득세법 제23조

제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며,

같은 법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 법제 100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있는 바,

이 건 부동산거래는 개인간의 거래로서 청구인이 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 아니하였으므로 실지거래가액대로 과세할 수 없다고 판단되므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정할 경우 양도차익이 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 거래에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하는지 여부와 쟁점부동산의 취득 및 양도시기가 언제인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

첫째, 쟁점부동산의 거래에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과할 수 있는지를 보면,

취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우는 앞의 “3. 국세청장 의견”에서 열거한 관련법령에서, 국가 및 법인등과 거래한 경우·부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래와 양도자가 실지거래가액을 법소정의 기한내에 신고한 경우로 한정하고 있는 바, 쟁점부동산거래는 위의 어느 경우의 거래에도 해당하지 아니한 사실이 부동산등기부등본 및 처분청이 당심에 제출한 관련 심리자료에 의하여 나타나고 있으므로 이 부분 청구주장은 이유없는 것으로 보여진다.

둘째, 청구인의 쟁점부동산의 취득 및 양도와 이 건 과세경위를 보면,

가. 1979.5.24 : 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 OO이 서울특별시 서초구 OO동 OOO 대지 1,336평방미터를 취득함

나. 1982.5.29 : 청구외 OO이 위 토지에 건물을 신축함

다. 1985.10.26 : 청구인이 쟁점부동산에 대하여 매매예약을 원인으로 소유권이전 청구권가등기를 함

라. 1985.12.17 : 1985.10.26자 (다)호의 소유권이전 청구권가등기를 말소함

마. 1986.3.7 : 청구인이 쟁점부동산에 대하여 매매예약을 원인(원인일자 85.12.31)으로 소유권이전 청구권가등기를 함

바. 1988.2.19 : 청구인이 청구외 OO을 피고로 하여 서울민사지방법원 동부지원에 가등기에 의한 본등기 청구의 소를 제기하여 청구인이 승소함(사건번호 87가합 OOOO)

사. 1988.4.30 : 매매원인일자를 86.7.30로 하여 쟁점부동산의 소유권을 청구인 앞으로 이전함

아. 1988.5.9 : 쟁점부동산의 소유권을 청구외 OOO과 OOO에게 이전함

자. 1989.9.16 : 처분청이 취득시기를 86.7.30, 양도시기를 88.5.9로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세등을 부과하였다.

청구인은 위에 열거한 일련의 쟁점부동산의 소유권이전관계는 청구인이 쟁점부동산의 전소유자인 OO에게 금전을 대여하고, 그 채권의 담보목적으로 매매예약을 원인으로 한 1985.10.26 소유권이전 청구권가등기를 하였던 것이나, 가등기를 말소하여 주면 대여한 금전을 상환하겠다는 OO의 약속에 따라 1985.12.17 가등기를 말소하였으나, 그 약속과는 달리 대여한 금전을 상환하여 주지 아니하므로 청구인은 86.3.7 재차 쟁점부동산에 대하여 소유권이전 청구권가등기를 하고, 88.2.19 서울민사지방법원 동부지원에 가등기에 의한 본등기 청구의 소를 제기하여 88.4.30 쟁점부동산의 소유권을 청구인 앞으로 이전하였다는 주장이다.

위와같은 청구인의 주장은 부동산등기부등본, 서울민사지방법원 동부지원의 판결문, 청구외 OO의 확인서, OO이 청구인으로부터 차용한 자금 중 일부금액을 상환한 사실을 나타내는 금융자료, 청구인이 OO로부터 변제받지 못한 채권 20,000,000원을 쟁점부동산의 임대보증금에 덧붙여서 청구외 OOO과 OOO에게 양도(OOOO은행 OO지점 800,000,000원등 임대보증금이 1,308,300,000원이고 양도가액은 1,328,300,000원임)한 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 금전을 대여하고 법원에 소송을 제기하여 승소판결을 받아 쟁점부동산으로 대물변제받은 것으로 보여진다.

그런데 부동산을 대물변제받은 경우 일반적으로 그 부동산의 소유권을 청구인 앞으로 이전한 때(이 건의 경우 88.4.30)가 취득시기가 되겠으나 이 건의 경우 청구인은 88.2.19 서울민사지방법원 동부지원이 쟁점부동산의 소유권을 청구인 앞으로 이전하라는 판결을 받고, 소유권을 청구인 앞으로 이전(88.4.30)하기 이전인 88.4.25 청구외 OOO과 OOO에게 쟁점부동산을 양도하고 20,000,000원을 수령한 사실이 부동산매매계약서 및 그 매매 계약을 이행한 금융자료등에 의하여 나타나고 있는 바, 청구인은 OO에게 금전을 대여하고 쟁점부동산을 대물변제받아 88.4.25 환가처분한 것으로 보여진다.

따라서 소득세법령상 쟁점부동산의 취득 및 양도시기는 대물변제받아 환가처분한 88.4.25이 된다 하겠으므로 처분청이 쟁점부동산의 부동산등기부상의 취득시의 매매원인일자인 86.7.30을 취득시기로 하고 양도시의 접수일자인 88.5.9을 양도시기로 보아, 이 건 과세한 당초처분은 법리를 오해한 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 주문과 같이 결정한다.