이유
1. 원처분의 개요

OO특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 OOOO시장(1973년 1월에 준공된 재래시장임)내 대지 2,367㎡중 248.89㎡를 청구외 OOO가 1984.10.12 취득하고 같은 번지내 건물 2,637.7㎡중 145.45㎡는 청구외 OOO(청구외 OOO의 아들)이 85.6.28 취득하여(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 보유하다가 청구외 OOO(청구외 OOO의 사위)에게 쟁점부동산중 대지는 1986.7.1, 건물은 1989.2.10과 1989.2.25 각각 양도하였고, 청구외 OOO는 쟁점부동산중 대지 10.87㎡ 및 건물 26.44㎡는 1994.12.10 청구인 OO(청구외 OOO의 외손자)에게, 나머지 대지 238.02㎡ 및 건물 119.01㎡는 1994.12.26 청구인 OOO(청구외 OOO의 외손자), 청구인 OOO(청구외 OOO의 사위), 청구인 OOO(청구외 OOO의 장녀)에게 각각 3분의 1지분씩 양도하였다.

처분청은 청구외 OOO가 쟁점부동산을 청구인들에게 양도한 것에 대하여 청구외 OOO와 OOO이 쟁점부동산을 청구인들에게 증여한 것으로 보고 증여재산가액을 대지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 평가하여, OO세무서장은 1997.5.1 청구인 OOO에게 1994년도분 증여세 46,271,400원을, 성북세무서장은 1997.4.16 청구인 OOO에게 1994년도분 증여세 48,682,650원을, 동안양세무서장은 1997.4.11 청구인 OO에게 1994년도분 증여세 3,907,700원과 청구인 OOO에게 1994년도분 증여세 37,352,510원을 각각 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 1997.6.16 이의신청 및 1997.9.12 심사청구를 거쳐 1997.12.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 준공된지 25년이 지난 OOOO시장(재래시장)내 일부 점포로서 그 매매는 쟁점부동산의 개별공시지가보다 낮은 가격에 거래되고 있고, 증여재산가액의 평가시 시가를 산정하기 어려운 때에만 개별공시지가 등 보충적인 방법으로 평가하는 것인바, 이 건의 경우는 OOOO시장내 다른 점포에 대한 실제거래가액이 있으므로 동 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 보고 증여재산가액을 평가하던가, 아니면 쟁점부동산에 대한 OO감정평가법인의 1997.5.19자 소급감정가액이 있으므로 동 감정가액을 시가로 보고 증여재산가액을 평가하던가, 그것도 아니면 청구인들에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO가 같은 OOOO시장내 소유한 다른 점포에 대하여 근저당권을 설정하기위하여 OO감정평가사무소에서 1995.6.16 평가한 감정가액이 있으므로 동 감정가액을 시가로 보고 증여재산가액을 평가하여야 한다.

나. 국세청장 의견

첫째, 청구인은 쟁점부동산이 소재하는 OOOO시장내 점포는 대부분이 개별공시지가보다 낮은 가격에 거래되고 있어 쟁점부동산의 개별공시지가는 산정방법면에 있어서나 시가의 반영면에 있어서 사실과 왜곡된 가액이므로 불합리하게 산정된 개별공시지가를 기준으로 증여재산을 평가함은 부당하다는 주장이나, 개별공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조에 의하여 시장, 군수, 구청장이 공시지가를 기준으로 개별필지별로 산정하는 것이므로 이에 대하여 이의가 있을시에는 해당 관할관청에 경정을 요구하여야 하는 것이므로 처분청이 이미 공시된 개별공시지가에 의하여 증여재산을 평가한 처분은 정당하고,

둘째, 청구인은 쟁점부동산 소재지인 OOOO시장내 7건의 거래실례의 평균매매가액은 ㎡당 1,103천 원이므로 동 평균매매가액을 시가로 보아야 한다는 주장이나, 부동산의 경우 불특정다수인간에 빈번히 거래되는 금액을 발견하기가 통상 어렵다고 할 것이며, 시가를 산정함에 있어서는 토지의 경우 거래토지마다 그 특성에 따라 개별적인 가격이 성립되는 점을 감안할 때 청구인과 특수관계없는 자와의 실제 거래가액을 기준으로 시가를 산정하여야 할 것인바, 청구인이 제시한 부동산 거래의 매매 당사자는 대부분 청구인과 특수관계에 있는 자로서 그 거래가액을 신뢰할 수 없으며, 또한 시장내의 점포가격은 점포의 위치, 크기, 거래시기 등에 따라 매매가액이 다르므로 청구인이 제시한 매매가액의 평균가액을 시가로 볼 수 없고,

셋째, 감정가액을 시가로 보아야 한다는 주장에 대하여 보면, 전시한 법령에 의하면 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있다고(상속세법기본통칙 39...9 같은 뜻임)규정하고 있으나, 쟁점부동산에 대하여 OO감정평가법인이 가격시점을 94.12.10자로 하여 97.5.23 작성한 감정평가서는 증여일인 94.12.10로부터 2년5개월이 지난후의 소급감정가액이므로 이를 시가로 볼 수 없다고 인정된다.

따라서 처분청이

상속세법 시행령 제5조

제2항의 규정을 준용하여 증여재산가액을 평가한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 평가함에 있어서, 쟁점부동산의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보고 상속세법의 규정에 의한 보충적인 평가방법으로 할 것인지, 아니면 청구인이 제시하는 실지거래가액 또는 감정가액을 시가로 보고 동 시가로 평가할 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

상속세법 제9조

제1항에 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산한 증여의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제34조의 7에서

상속세법 제9조

의 규정은 증여세에 준용하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조 제1항에서 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제2항 제1호에서 토지의 평가는 국세청장이 지정하는 지역 이외의 지역에 있어서는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 제1의 2호에서는 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물 이외에는

지방세법시행령 제80조

의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제42조에서 제5조의 규정은 증여세에 이를 준용한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 증여재산가액의 평가는 쟁점부동산과 같은 시장내에 위치한 점포의 매매실례가액이 있으므로 동 매매가액의 평균가액을 시가로 하거나, 아니면 쟁점부동산에 대한 소급감정가액이나 쟁점부동산과 같은 시장내에 위치한 유사점포의 감정가액이 있으므로 이를 시가로 보고 증여재산가액을 평가하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점부동산의 시가를 산정하기 어려우므로 상속세법의 규정에 의한 보충적인 평가방법을 적용하여 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 평가를 하여야 한다는 의견이다.

(2) 먼저 청구인이 제시하는 OOOO시장내 다른 점포의 매매실례가액을 보면, 매매실례 7건(31개 점포로 매매가액은 점포별로 다르게 결정되는 것은 아님)의 평균매매가액은 ㎡당 1,103천 원이나, 부동산의 시가를 산정함에 있어서 거래당사자간에 특수관계가 없는 정상적인 사인간의 거래를 기준으로 하여야 할 것임에도 청구인이 제시한 매매실례의 거래 당사자는 대부분 청구인과 특수관계에 있는 자로서 그 거래가액의 객관성을 신뢰하기는 어려운 점, 그 거래시기도 증여일로부터 2년 후의 거래도 있는 등 거래시기가 서로 다른 점, 또한 청구인이 제시한 매매계약서의 대부분은 검인계약서로서 통상 검인계약서는 취득세, 등록세 등 지방세의 과세표준을 낮추기 위하여 실제 매매가액보다 낮은 가액으로 작성되고 있는 점등에 비추어 볼 때 청구인이 제시하는 매매실례가액의 평균을 쟁점부동산의 시가로 보기는 어렵다 하겠고,

(3) 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 소급감정가액은 청구인들이 이 건 증여세를 과세 받은 직후에 처분청에 제출할 목적으로 OO감정평가법인에 평가를 의뢰하여 작성된 것으로서, 동 감정가액이 이 건 증여시점으로부터 약 2년 5개월 후인 1997.5.19 과 5.20에 조사된 점, 토지의 가격을 산정 함에 있어서 그 당시에 실제 거래되는 가액을 고려함이 없이 인근 상업지역과 주거지역 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 작성된 점등에 비추어 보아 동 소급감정가액을 쟁점부동산의 증여당시의 시가로 보기는 어렵다 하겠다.

(4) 그런데, 청구외 OOO는 청구인들에게 쟁점부동산을 양도하기전에 OOOO시장내 대지 2,367㎡분의 519.4㎡를 소유하고 있었으나 1994.12.10과 12.26 청구인들에게 쟁점부동산으로 2,367㎡분의 248.89㎡를 양도한후 1995.6.16 현재는 2,367㎡분의 270.51㎡를 소유하고 있는 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는바, 청구인들이 제시한 OO감정평가사무소의 감정평가서를 보면, 평가대상은 위의 청구외 OOO가 소유하고 있는 OOOO시장내 대지 270.51㎡중 68.49㎡(6개의 점포로 구분되어 있음)이고, 평가목적은 주식회사 OO은행 OO지점에서 채무자인 청구외 OOO가 소유한 위의 부동산에 대하여 담보를 설정하기 위한 것이며, 조사시점은 이 건 과세 있기 이전인 1995.6.16이고, 평가내용은 대지 68.49㎡를 88,920,000원(1,300,000원/㎡)으로 평가하면서 그 감정가액을 결정함에 있어서 담보부동산은 그 위치가 다른 6개의 점포로 구성되어 있으나 OOOO시장의 전체토지는 수인이 공유지분으로 소유하고 있어 각 점포별로 다르게 감정가액을 결정한 것이 아니고 전체 토지를 기준한 평균단가(㎡당 몇 원)를 적용하여 감정가액을 결정한 사실이 확인되고 있고, 위 감정가액을 토대로 1995.6.29자에 채권최고액 39,000,000원으로 채무자는 OOO로 하여 주식회사 OO은행의 근저당권이 설정되었다가 1996.11.7자에 동 근저당권이 말소된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며,

(5) 또한, OOOO시장의 관리소장 OOO과 직원인 OOO, 인근에서 부동산중개업을 운영하고 있는 OOO(OO부동산 대표)과 OOO(OOO 대표)가 확인한 내용에 의하면, 쟁점부동산이 위치한 OOOO시장은 준공된지 25년이 지난 노후된 재래시장으로 상권형성이 극히 미미하고(심리일 현재 전체 점포의 약 30%-40%가 영업을 하지 않는 공가임), 점포의 거래가격은 점포의 위치나 크기, 업종에 관계없이 1994년부터 현재까지 대지면적을 기준으로 평당 350만원에서 400만원 사이에 시세가 형성되고 있는 것으로 나타나고 있으며, 더구나 이 건 처분청이 쟁점부동산(18개의 점포로 구성되어 있음)에 대한 증여재산가액을 평가함에 있어서도 각 점포별로 그 가액이 다르게 결정된 것이 아니고 쟁점부동산 전체 대지의 면적에 ㎡당 공시지가를 곱하여 결정하였음이 관련 결정결의서에 의하여 확인되고 있다.

(6) 한편, 쟁점부동산이 속한 OOOO시장(동대문구 OO동 OOOOO)의 토지에 대한 공시지가는 1994.1.1 기준으로 1,800,000원/㎡, 1995.1.1 기준으로 1,800,000원/㎡, 1996.1.1 기준으로 1,800,000원/㎡인 것이 관련자료에 의하여 확인되고 있어 이 건 증여시점부터 약 2년간 OOOO시장의 토지가격이 하락하였다거나 상승한 사실이 없이 일정하게 유지된 사실을 알 수 있다.

(7) 전시한 법령과 위의 사실을 종합하여 볼 때, 상속세법의 규정에 의한 증여재산의 가액은 증여당시의 시가에 의하여 평가하는 것이 원칙이고, 다만 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적인 평가방법을 적용하되 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 평가하는 것인바, 여기서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다 하겠고(대법원 90누4761, 1990.9.28 선고 같은 뜻임), 비록 그 평가시기가 증여일로부터 약 6개월간의 시차가 있다고 하더라도 그 사이에 가격의 하락이나 상승등 시가가 변동될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 가액이 달라진다고 보기는 어렵다 하겠다. 그렇다면, 청구외 OOO가 소유한 부동산에 대하여 OO감정평가사무소에서 1995.6.16 평가한 감정가액(건물에 대한 평가는 없고 토지만 ㎡당 1,300,000원으로 평가하였음)은 동 부동산을 OO은행에 담보로 제공하기 위한 목적으로 채권자인 OO은행이 의뢰하여 평가한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 그 당시의 시가를 반영한 가액으로 볼 수 있을 것이고, 비록 증여일과 동 감정평가일 사이에 약 6개월간의 시차가 있다고 하더라도 그 당시 쟁점부동산이 위치한 OOOO시장의 공시지가는 변동이 없었음을 볼 때 지가가 상승하였다거나 하락하였다고 볼 수는 없다고 하겠으며, 또한 OOOO시장의 점포는 공유지분으로 소유권을 행사하는 등 그 특성상 동 감정가액이 쟁점부동산이라 하여 다르게 결정될 이유도 없다고 하겠다. 따라서 동 감정가액을 쟁점부동산중 토지의 시가로 보고 증여재산가액을 평가하는 것이 적법하다 하겠으므로 이 건 처분청이 쟁점부동산중 토지의 평가를 개별공시지가로 한 것은 시가에 대한 조사를 소홀히 한 부당한 처분으로 판단된다.

그런데 쟁점부동산중 건물의 경우는 시가로 인정할 만한 감정가액이 없고 달리 시가를 산정하기도 어려우므로 상속세법의 규정에 의한 보충적인 평가방법인 과세시가표준액으로 평가하는 것이 타당하다고 하겠으므로 처분청이 쟁점부동산중 건물의 증여재산가액을 과세시가표준액으로 평가한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【 별 지 】

청구인 명단

성명

고지세액

주??????? 소

처분청

OOO

46,271,400원

OO특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO OOOOOOO

OO 세무서장

OOO

48,682,650원

OO특별시 성북구 OOO동 OOO

성북 세무서장

O? O

3,907,700원

OO도 안양시 동안구 OO동 OOO OOO OOOOOOOOO

동안양 세무서장

OOO

37,352,510원

″

동안양 세무서장