이유
1. 사 실

청구인(OOO 외2인)은 서울특별시 노원구 OO동 OOOO에서 부동산 임대 및 매매업을 영위한 사람으로 청구인중 OOO 외1인이 위 부동산 소재지 대지 533.8평방미터를 87.5.2. 「OOOO공사」로부터 378,500,000원에 매매계약하여 동 지상에 건물 1,975.24평방미터를 신축(건축허가일: 87.12.5, 준공일: 88.10.28.)분양하고 88.10～89.4.까지의 분양수입금액을 803,506,510원(토지·건물)으로 하여 이 중 건물가액을 매매계약서(검인계약서임)상의 건물가액 454,696,484원으로 산정하고 위 건물가액에 대한 부가가치세를 신고납부한데 대하여,

처분청은 이 건 부동산 분양수입금액을 조사한 바, 청구인이 분양수입금액 120,380,490원을 누락한 사실을 확인하여 청구인의 동 기간중 분양수입금액을 923,887,000원으로 하는 한편, 위 금액을 기준으로 지방세법상의 시가표준액으로 안분한 건물의 가액 643,606,570원을 과세표준으로 하여 91.1.16. 자로 청구인에게 91수시분 부가가치세 30,794,210원(88/2기: 17,345,910원, 89/1기: 12,257,720원, 90/1기: 1,190,580원)을 결정고지하자, 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.6.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 이 건 검인계약서상 토지와 건물의 실지거래가액이 구분표시되어 있는 바, 검인계약서에 토지의 가액이 없으면 소유권이전등기를 필할 수 없으며 처분청이 계산한 토지분양평당가액 466,349원으로는 소유권이전이 안되므로 최소한 구청장이 검인한 계약서상의 토지가액은 인정하여야 되고, 처분청이 계산한 토지의 분양평당가액 466,349원과 건물의 분양평당가액 1,529,086원은 청구인 취득원가의 토지평당가액 652,085원, 건물평당가액 722,712원 및 청구인 신고시의 토지평당가액 753,369원, 건물평당가액 982,065원보다 현저한 차이가 나는 바, 이는

부가가치세법 시행령 제48조의2

제3항의 확대해석이며,

따라서 청구인이 과소신고한 분양수입금액 120,380,486원에 대하여 최소한 장부가액에 비례하여 안분계산한 건물가액으로 하거나 청구인이 신고한 건물해당가액(982,065원)의 비율(56.6%)로 계산하여 과세하여야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 토지와 건물의 가액이 구분되므로 청구인이 신고한 과세표준을 인정하여야 한다는 주장이고, 또한 청구인이 신고누락한 120,380,490원도 청구인이 신고한 토지·건물가액 비율로 안분하여 과세하여야 한다는 주장이므로 살피건대, 처분청이 제시한 이 건 빌딩 4층 402호의 점포분양신청 및 매매계약서를 보면 분양대금이 37,935,400원으로 기재되어 있을 뿐 토지와 건물가액의 구분이 되어 있지 않음을 알 수 있고, 청구인은 토지와 건물의 가액이 구분된다고 주장하면서 검인계약서 사본을 제시하고 있으나 실지분양 계약서는 제출하지 아니하고 있는 점을 미루어 보면 다른 점포의 분양가액도 4층 402호와 마찬가지로 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하다고 인정되므로, 처분청이 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 총 분양금액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분한 건물가액을 과세표준으로 하여 경정한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 건물의 가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 산정한 건물의 가액 643,606,570원을 과세표준으로 하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 살펴보면, 청구인 OOO 외1인이 서울특별시 노원구 OO동 OOOO 대지 533.8평방미터를 87.5.2. OOOO공사로부터 378,500,000원에 매매계약하여 동 지상에 건물 1,957.24평방미터를 신축분양하고 88.10.～89.4.까지의 토지 및 건물분양수입금액을 803,506,510원으로 하여 이 중 건물 가액을 매매계약서(검인계약서)상의 건물가액 454,696,484원으로 산정하고 위 건물가액에 대한 부가가치세를 신고·납부한 데 대하여 처분청은 동 기간중 분양수입금액 120,380,486원을 누락하였음을 확인, 이 건 총 분양수입금액을 923,887,000원으로 결정하는 한편, 동 금액을 기준으로 지방세법상의 시가표준액으로 안분한 건물의 가액 643,606,570원을 과세표준으로 하여 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고,

이에 대하여 청구인은 검인계약서상 토지와 건물의 실지거래가액이 구분표시되어 있고, 처분청이 계산한 토지 분양평당가액 466,349원으로는 소유권이전이 안 될 뿐만 아니라 처분청이 계산한 토지와 건물의 분양평당가액 466,349원(23.4%)과 1,529,085원(76.6%)은 청구인이 장부에 기장하고 과세관청에 신고한 토지·건물 취득원가인 652,085원(47.4%)과 722,712원 (52.6%), 청구인이 신고한 토지·건물평당가액 753,369원(43.4%)과 982,065원(56.6%)보다 현저한 차이가 나는 바 이는 이 건 처분의 근거가 된

부가가치세법 시행령 제48조의2

제3항의 확대해석이므로 청구인이 과소신고한 분양수입금액 120,380,486원에 대하여도 최소한 장부가액에 비례하여 안분계산한 건물가액 비율(52.6%)로 하거나 청구인이 신고한 건물 비율 56.6%의 비율로 산정하고 과세하여야 한다고 주장한다.

먼저 이 건 관련법조인

부가가치세법 시행령 제48조의2

(과세표준의 안분계산) 제3항을 살펴보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 다만 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산토록 규정하고 있는 바,

일반적으로 매매계약서상의 매매금액의 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지·건물의 가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있다고 하더라도 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 동 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없다고 할 것이며,

한편으로 매매계약서상에는 비록 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있지는 않지만 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 계약당사자간의 합의로 공인감정기관의 감정을 받아 동 감정가액대로 거래를 하거나 동 감정가액을 일정금액 할증한 금액으로 거래를 한 경우라든가 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 관련 장부에 구분하여 기표하고 있고, 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 그 감정가액, 감정가액을 일정비율 할증한 금액 또는 거래당사자의 기장금액 중에서의 건물가액 상당을 건물의 공급가액으로 하는 것이 실지거래가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것보다는 보다 더 합리적이라고 할 것이다(국심 87서287, 87.5.1. 동지).

이와 같은 해석은

부가가치세법 시행령 제48조의2

제4항이 90.12.31.신설되었는 바, 그 내용을 보면

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제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액” 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 건축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와 같은 해석내용이 대부분 입법화 된 것으로도 뒷받침된다고 할 것이다.

위와 같은 해석에 따라 이 건 사실관계를 살피건대,

첫째, 청구인은 이 건 토지 533.8평방미터를 87.5.2. OOOO공사와 378,500,000원에 매매계약(계약금 75,700,000원은 계약일 지불, 중도금 113,550,000원은 87.8.2. 지불, 잔금 189,250,000원은 87.11.2. 지불)하고 이 건 토지에 대한 취득세 7,534,720원을 87.11.23. OO은행 OO지점에 납부하고 이 건 토지의 취득가액을 386,034,720원으로 장부에 기장한 사실이 확인되고 있고,

둘째, 청구인은 이 건 토지 위에 건물을 신축(준공년월일: 88.10.28.)하여 건물가액(공사원가)을 철근등 재료비 103,357,429원, 신축공사비용등 외주비용 318,488,101원, 설계비용 6,000,000원 합계금액 427,845,530원으로 기장하고 위 토지·건물가액을 88귀속 소득세 확정신고시 과세관청에 신고한 사실이 확인되고 있는점,

셋째, 지방세법상 시가표준액으로 안분한 토지의 가액 215,519,750원은 청구인이 OOOO공사로부터 분양받은 가액 378,500,000원보다 162,980,250원이나 적게 산출되고 있을 뿐만 아니라 또한 지방세법상 시가표준액으로 안분한 건물의 평당가액은 1,529,086원이나 되는 반면, 장부상 가액으로 안분한 평당가액은 722,712원(88년도 신축가액)으로 산출되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 동 기간중 이 건 총 분양수입금액 923,887,000원을 청구인 장부상 토지가액 386,034,720원과 건물가액 427,845,530원의 비율(토지: 건물 = 47.4 : 52.6)로 안분계산한 가액 485,964,562원을 이 건 건물의 부가가치세 과세대상 건물의 공급대가로 하는 것이 전시 법조에 의거 타당하다고 할 것이다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.