이유
1. 처분개요

청구외 OOO 소유인 강원도 원주시 OO동 OOOOOO 소재 대지 93㎡ 및 그 지상건물 64.27㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 92.1.28 환매특약부 매매(원인일 : 92.1.13)를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이전등기가 경료되었다가, 93.5.20 매매(원인일 : 93.4.20)를 원인으로 하여 다시 위 OOO에게 소유권이전등기가 경료된 사실이 있다.

처분청은 청구인이 93.5.20. 쟁점토지를 양도한 것으로 인정하여 95.1.16. 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 7,874,460원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.3.15. 심사청구를 거쳐 95.6.14. 위 처분의 경정을 구하는 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1년이내에 채무변제를 하면 환매하기로 하는 환매조건부로 쟁점부동산을 청구외 OOO(채무자)로부터 92.1.28. 취득한 후 채무자가 기간내에 채무변제를 못하자 93.3.9. 환매권이 말소되었고 93.5.20. 청구인은 쟁점부동산을 다시 청구외 OOO에게 양도하였다.

처분청은 92.1.28.을 취득시기로 보아 양도소득세를 과세하였는 바, 쟁점부동산의 취득시기를 환매권의 말소일인 93.3.9.로 보고 93.5.20.을 양도시기로 보아야한다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산의 소유권을 환매조건부로 청구인 앞으로 이전하였는 바 환매의 조건을 성취시키는 채무를 변제하였다면 다시 원소유자인 OOO에게 환매로 소유권이전이 되었을 것이나 채무변제를 못해 환매의 조건을 성취시키지 못했으므로 환매권이 말소되었는바 환매조건부로 매매한후 환매기간까지 환매조건을 이행치 못해 환매권이 말소된 경우 소유권 취득에 대한 효력의 발생시기는 당초 환매특약부 매매를 원인으로 한 등기접수일로 소급하여 발생하는 것으로 처분청이 환매특약부 매매를 원인으로 등기를 접수한 날인 92.1.28.을 쟁점부동산의 취득시기로, 양도일인 93.5.20.을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 환매조건부로 양도되었는지 아니면 실질적인 채권담보목적의 소유권이전인지 여부를 가려 그 취득시기를 판정하는데 쟁점이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제27조

에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고,

같은법시행령 제53조

제①항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 본다.

2. 대금을 청산하기전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일”이라고 규정하고 있다.

또한

같은법시행령 제45조

제①항에서 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것”이라고 규정하고, 제②항에서 “제①항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그때에 양도한 것으로 본다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 심리

① 당초 쟁점부동산에 관하여 89.4.28. 매매를 원인으로 하여 89.5.1. 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 경료되고, 92.1.13. 환매특약부 매매를 원인으로 하여 같은달 28일 청구인에게 소유권이전등기되면서 같은날 청구외 OOO를 환매권자로 하는 환매특약(환매대금 : 3천만원, 환매기간 : 92.1.13부터 1년간)의 등기가 경료되었다.

② 그 후 93.3.8. 환매기간 만료를 원인으로 하여 같은달 9일 환매권말소등기가 되었으나,

③ 93.4.20 매매를 원인으로 하여 93.5.20. 쟁점부동산이 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 경료되었으며,

④ 93.5.21. 매매를 원인으로 하여 같은날 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 경료되었다.

⑤ 청구인은 환매권말소등기가 된 날인 93.3.9.이 쟁점토지의 취득시기라고 주장하는 바, 그와 같이 보기 위해서는 청구인이 당초 쟁점토지를 채권담보목적에서 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다가 채무자가 그 채무를 이행하지 못함으로써 채무변제에 충당하였다는 사실을 인정하여 실질에 있어서의 양도담보로 보아야 할 것인데 그에 관한 입증이 없다.

⑥ 반면에 위 등기내용으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 환매특약조건부(환매기간 : 92.1.13부터 1년간)로 92.1.28. 취득한 것이며, 단지 환매권자인 청구외 OOO가 환매기간내에 환매권을 행사하지 아니함으로써 93.3.9. 환매권 말소등기가 된 것에 불과한 것으로 인정되며 이러한 사실인정에 기초하여 과세한 이건 부과처분은 적법타당하다고 판단된다.

라. 결론

이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.