이유
1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 87.6.27 취득하여 89.7.1 양도한 다음 90.5.31 확정신고시 실지거래가액(취득 49,697,000원, 양도 65,000,000원)으로 양도차익을 신고·납부한 바 있다.

처분청은 위 거래가액을 부인하고 아파트 기준시가(취득 51,000,000원, 양도 91,000,000원)에 의하여 양도차익을 결정, 92.2.18 양도소득세 9,299,880원 및 동 방위세 1,859,970원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.4.17 심사청구를 거쳐 92.7.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 국세청장 의견

가. 청구인은 이 건 분양당시 OO은행 직원으로서 직장 조합주택인 쟁점아파트를 85.3.27 분양받아 분양대금을 납부하던 중 경제적 여건으로 말미암아 아파트 잔금일인 86.12.3 분양가액 49,697,000원에다 15,000,000원을 더한 65,000,000원에 양도하기로 하되 2년후에 소유권을 넘겨주기로 약정하고(조합주택인 이 건의 경우 취득후 2년간 양도 금지), 약정 당일인 86.12.3 금 26,000,000원, 87～88년중 금 20,000,000원 및 89년중 금 19,000,000원을 각각 수령한 다음 89.6.2 매매계약서(65,000,000원)를 정식으로 작성하여 89.7.1자로 등기이전하였던 바와같이 실지양도가액이 65,000,000원임에도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 부당하며, 가사 기준시가에 의해 과세한다 하더라도 쟁점아파트의 실지취득일은 86.12.3(잔금일)이고 이 때는 아파트 특정지역으로 지정고시(87.1.1)되기 이전이므로 취득가액은 양도당시 기준시가를 과세시가표준액으로 환산한 가액(이하 “환산가액”이라 한다)으로 하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장은 이 건 신고된 실지양도가액이 65,000,000원이나 양도당시 매매실례가액이 120,000,000원을 호가하고 있을 뿐만 아니라 아파트 기준시가도 91,000,000원에 이르고 있어 위 거래가액을 부인하고 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 하여 과세한 당초처분은 타당하고 또한 이 건 아파트 준공일은 87.6.17이나 잔금청산일이 86.12.3이고 입주일이 86.12.4임이 확인되고 있으므로 87.1.1 고시된 기준시가(51,000,000원)를 취득가액으로 하여 과세한 당초처분 또한 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은

① 청구인이 신고한 실지양도가액(65,000,000원)을 인정할 수 있는지

② 기준시가 결정시 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지를 가리는 데 그 다툼이 있다.

가. 쟁점①을 살피건대,

소득세법 제23조

제4항 및 제45조 제1항 제1호를 모아보면 자산양도 차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위 “대통령령이 정하는 경우”를

소득세법시행령 제170조

제4항 각호에서 열거하고 있는 바, 제3호에 의하면 “양도자가 법 제95조(예정신고) 또는 법 제100조(확정신고)의 규정에 의한 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 또는 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있어 확정신고된 이 건의 경우 신고된 실지거래가액이 확인만 된다면 동 거래가액으로 양도차익을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

그런데 실지취득가액(49,697,000원)에 대한 다툼이 없는 이 건의 경우 설시한 바와같이 실지양도가액이 확인된 것인지를 살펴보면,

청구인의 경우 86.12.3자로 이 건 양도가액을 65,000,000원에 약정하였다고 볼만한 입증자료가 전혀 제시되지 않고 있어 그 약정사실을 구체적으로 확인하기가 어려울 뿐만 아니라 가사 86.12.3자 약정사실을 인정한다 하더라도 그때부터 등기이전시(89.7.1)까지 부동산가액이 상당히 상승하였음은 공지의 사실인데도 불구하고 당초 약정된 거래가액 그대로 실지거래되었다는 청구주장이 사회통념상 납득되지 않고 있는 점 등을 모아볼 때, 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없어 보인다.

나. 쟁점②를 살피건대,

먼저 취득일이 언제인지를 보면 청구인은 조합주택인 쟁점아파트를 청구인 명의로 85.3.27 분양받아 86.12.3자로 그 잔금을 납부한 사실이 있고, 이 당시 아파트가 준공되지 아니하였으나 86.11.29 서울시로부터 가사용 승인을 받아 86.12.4 입주하였으며, 86.12.15 취득세를 납부한 사실 등 위 일련의 과정을 볼 때 이 건 취득일을 입주한 날(86.12.4)로 봄이 타당하다 하겠다(참조: 소득세법기본통칙 2-11-4...27).

그러하다면 이 건 취득일은 86.12.4로서 이 때에는 쟁점아파트가 아파트특정지역으로 지정고시(87.1.1)되기 이전에 해당하는 바, 이러한 경우의 취득가액은 89.6.24자 국세청 기준시가액표상에 기재된 계산방법에 의한 환산가액, 즉 “양도당시 기준시가×

”을 취득가액으로 함이 타당하다 할 것이므로 위 환산가액을 적용하여 이 건 취득가액을 결정하여야 한다는 이 부분 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

다. 따라서 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.