이유
1. 사실 청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOO OOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 88.6.25 청구외 주식회사 OO건설이 분양한 인천직할시 북구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOO OOOO(21평형)를 분양받아 위 아파트 입주권(이하 “쟁점아파트 입주권”이라 한다)을 88.6.30 청구외 OOO에게 양도한 바, 처분청은 위 아파트 매매계약서상 매매대금 총 5,400,000원을 아파트 입주권의 양도가액으로 보아 이 건 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산하고 88귀속분 양도소득세 3,240,000원 및 동방위세 324,000원을 91.1.16 결정고지한 데 대하여, 청구인은 이에 불복하여 91.5.9 심사청구를 거쳐 91.8.21 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다. 2. 청구인 주장 청구인은 1,2차 분양시 미달된 쟁점아파트를 3차 분양시 88.6.25 계약금 5,200,000원만을 납부하고 분양받았으나 여건상 입주가 불가능하여 88.6.30에 청구외 OOO에게 양도하면서 교통비조로 위의 계약금이외 200,000원(프레미엄 해당분)을 더 받고 쟁점아파트 입주권을 양도한 것으로, 이는 쟁점아파트는 인천시 OO동 OOOO 아파트로서 1,2 순위가 미달되어 3순위 (입증됨)로서 청약금도 없이 계약금 5,200,000원만을 납부하고 분양계획한 것으로 당시는 올림픽이 개최되기 3개월전으로서 부동산 경기침체 및 아파트에 대한 관심이 매우 낮은 상태이었고, 또한, 처분청이 과세근거로 비교한 아파트 입주권의 기준시가 4,000,000원은 쟁점아파트 입주권의 양도일(88.6.30) 이후인 88.9.30자의 기준시가일 뿐만 아니라, 그 비교아파트는 쟁점아파트 21평 보다 큰 27평형의 기준시가임에도 이를 쟁점아파트와 비교하여 쟁점아파트 입주권의 양도가액을 5,400,000원으로 보아 이 건 과세함은 부당하고 실질 프레미엄가액은 200,000원으로 하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 매매가액은 5,400,000원이나 계약금액 5,200,000원을 청구인이 불입하였으므로 양도차익이 200,000원이라고 주장하면서 매매계약서 및 확인서를 제시하고 있으나 실제 아파트 계약금을 청구인이 불입하였는지 여부도 불분명하고, 이를 입증할 객관적인 금융증빙 제시가 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵고, 또한 이 건 아파트 입주권을 양도한 후 1개월 이내인 88.9.21 현재 이 건 아파트 입주권(27평형)의 국세청 기준시가가 4,000,000원인 것으로 미루어 보아도 청구인의 양도차익 200,000원이라는 청구주장은 설득력이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트 분양권 양도시 프레미엄을 5,400,000원으로 보아 과세한 처분에 대하여 동 프레미엄이 200,000원이므로 전시 과세처분이 부당하다는 청구주장의 당부를 가리는 데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 인천시 OO동 OOOOOO 소재 쟁점미분양 OOOOO OOOO OOOO(21평형)를 88.6.25 계약금 5,200,000원에 분양계획 체결하여 동 아파트 입주권을 처분청은 쟁점아파트 매매계약서상의 총 매매가액 5,400,000원을 아파트 입주권(프레미엄)의 양도가액으로 보아 이 건 실지거래가액에 의하여 과세한 사실을 처분청의 과세기록에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 위 매매계약서상의 총 매매가액 5,400,000원 중에는 청구인이 88.6.27 청구외 주식회사 OO건설에 납부한 쟁점아파트의 계약금 5,200,000원과 매수인 청구외 OOO이 교통비조로 청구인에게 위 계약금 이외 더 준 200,000원(즉, 프레미엄 해당분)이 포함된 것이므로 실질아파트 프레미엄의 양도가액은 200,000원이라는 주장이다. 살피건대, 처분청은 쟁점아파트 입주권(프레미엄)의 양도가액이 5,400,000원이라고 본 근거로 매매계약서상 매매대금이 5,400,000원으로 기재되어 있고, 한편 청구외 주식회사 OO건설에 납입한 쟁점아파트 계약금 5,200,000원을 매수자 OOO이 납입조건으로 매매하였는지를 알 수 없고, 또 이 건 아파트 입주권을 양도한 후 1개월 이내인 88.9.21 같은 곳 OO아파트 27평형 아파트 입주권의 기준시가가 4,000,000원이라고 하여 이 건 아파트 입주권의 양도가액을 5,400,000원으로 보아 이 건 과세처분한 사실을 알 수 있는 바, 첫째, 쟁점아파트 매매계약서 및 청구외 주식회사 OO건설이 보관하고 있던 쟁점아파트 분양금 수납카드를 살펴보면, 우선 매매계약서에 의하면 이 건 매매계약은 88.6.30에 매매대금 총 5,400,000원에 계약금, 중도금, 잔금 구분없이 분양계약 체결상태에서 매매한 사실을 확인할 수 있고, 다음 위 회사가 보관하고 있었던 분양금 수납카드에 의하면, 88.6.27 계약금 5,200,000원이 수납된 사실이 확인될 뿐만 아니라 그 명의자가 88.8.13자로 청구인으로부터 매수자인 청구외 OOO로 명의변경된 사실이 확인되어 실제 계약금 5,200,000원은 청구인이 납입한 상태에서 양도한 사실이 확인되고 둘째, 매수인 청구외 OOO도 쟁점아파트를 “88.6.30 청구인으로부터 분양계약 원금 5,200,000원에 교통비조로 200,000원을 더 얹어 5,400,000원에 매입한 사실이 있음”을 인감첨부하여 확인하고 있고 셋째, 처분청은 쟁점아파트의 양도일 1개월 이후인 88.9.21자 27평형 아파트 입주권이 4,000,000원이라고 하나, 위와 같이 비교가 된 아파트는 쟁점아파트 21평 보다 큰 평형의 아파트일 뿐만 아니라 비교 아파트 입주권의 기준시가 고시일도 쟁점아파트 입주권의 양도일 기준 약 3개월 후의 기준시가로 이를 쟁점아파트와 비교하여 쟁점아파트 입주권의 가액을 5,400,000원으로 봄을 잘못이 있는 것으로 보여지고, 넷째, 쟁점아파트는 1, 2차 분양시 미분양되어 청구인이 3차 분양시 청약금도 없이 계약금만을 납부하는 조건으로 분양받은 사실이 주식회사 OO건설 대표이사 OOO이 확인하고 있음을 물론, 양도당시는 아파트의 매기등 부동산 경기의 침체시기로 그 프레미엄가액이 높게 형성될 만한 특단의 사정이 있었던 것으로 보여지지 않고 있음에도 분양계약 5일 후 무려 5,400,000원의 프레미엄이 형성되었다고 보여지지 아니하고 다섯째, 일반적으로 아파트 분양의 경우 입주일이 가까이 다가옴에 따라 프레미엄이 점차 높게 형성되어 가는 것이 통례인 점 등 위 사실을 모두어 볼 때 청구인이 주장하는 88.6월 분양당시의 프레미엄 가액 200,000원을 합한 5,400,000원은 실지거래가액으로서 그 신빙성이 있어 보인다. 따라서 당초 그릇된 과세자료에 근거하여 양도소득세를 부과한 당초 처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다. 6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.